Réunion de travail

Les démarches pour changer la destination d’un bien immobilier.

En France, il est possible de changer la destination d’un bien immobilier. On vous en dit plus dans cet article.

 

Distinction entre destination et usage d’un bâtiment

Avant toute chose, il convient de distinguer les termes « destination d’un bâtiment » et « usage d’un bâtiment ».

La destination d’un bâtiment concerne le droit de l’urbanisme. Elle correspond à « ce pour quoi une construction est édifiée [et figure] parmi les éléments que doit indiquer la demande d’urbanisme relative au bien (permis de construire ou déclaration préalable selon le cas) ».

L’usage d’un bâtiment, quant à lui, « correspond à un élément de fait, relatif à ce à quoi un immeuble est utilisé. Il correspond à une prérogative du Code de la construction et de l’habitation destinée à éviter que ne disparaissent, dans certaines communes, les bâtiments d’habitation au profit d’autres usages ».

 

Quelles sont les destinations possibles d’un bien ?

Il n’existe que neuf destinations possibles pour un bien immobilier. Celles-ci sont « limitativement énumérées par le plan local d’urbanisme (PLU) ». En voici la liste : Habitation, Résidence hôtelière, Bureaux, Commerces, Artisanat, Industrie, Entrepôts, Exploitation agricole ou forestière, Constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.

Selon les cas, le changement de destination d’un bien est autorisé par la délivrance d’une non-opposition à une déclaration préalable ou à un permis de construire et ce, qu’il y ait ou non des travaux.

En règle générale, c’est le notaire qui analyse les cas. Il prend en considération le projet ainsi que les explications et raisons données par le client qui souhaite ce changement de destination.

 

Changer la destination d’un bien : quelles démarches ?

Pour votre demande de changement de destination, vous devez soit déposer un dossier de permis de construire soit faire une déclaration préalable. Dans le premier cas sont concernées les personnes qui envisagent des travaux entraînant « des modifications sur les structures porteuses ou sur la façade ». Le dépôt d’une déclaration préalable concerne tous les autres cas.

Pour votre changement de destination, vous devez remplir les formulaires CERFA prévus à cet effet.

 

Transformer un logement en local professionnel

Vous souhaitez transformer un logement en local professionnel ? Vous devez, pour cela, recevoir une autorisation d’urbanisme.

Comme expliqué précédemment, le type de demande d’autorisation d’urbanisme dépend des travaux envisagés. Si ceux-ci créent plus de cinq mètres carrés de surface de plancher ou modifient les structures porteuses/la façade de l’immeuble, un permis de construire est obligatoire. Dans les autres cas, seule une déclaration préalable est utile.

En Île-de-France, le code de l’urbanisme prévoit aussi, « en cas de changement de destination ayant pour objet la création de locaux de travail » l’obligation d’obtenir ce que l’on appelle un agrément administratif. Celui-ci doit être demandé si la surface concernée par le projet est supérieure à 1 000 mètres carrés.

À noter : il est aussi possible que vous ayez à effectuer des démarches d’ordre privé comme demander l’accord des autres copropriétaires ou encore celui de votre bailleur. En outre, sachez que les changements des destinations doivent être déclarés auprès de l’administration fiscale. Elle pourra ainsi mettre à jour la valeur locative cadastrale des locaux et recalculer le montant de la taxe foncière. Enfin, le propriétaire a 90 jours (trois mois) pour adresser une déclaration IL n06704 au bureau du cadastre dont dépendent les locaux concernés par le changement de destination.

 

Transformer un local professionnel en logement

Vous avez l’intention de transformer un local professionnel en logement ? Parlez-en à votre mairie afin de connaître les règles d’urbanisme en vigueur dans votre commune.

Le local fait partie d’une copropriété ? Consultez le règlement de cette dernière pour connaître vos droits et devoirs.

Vous envisagez de gros travaux ? Les règles sont les mêmes que pour la transformation d’un logement en local professionnel. De plus, faire appel à un architecte est obligatoire si le local fait plus de 170 mètres carrés de surface de plancher/d’emprise au sol.

Attention, changer la destination d’un local professionnel en logement entraîne diverses modifications fiscales (suppression de la contribution économique territoriale, par exemple).