Paris vu d'en haut

L’encadrement des loyers à Paris

Ce n’est un secret pour personne, les loyers parisiens sont relativement élevés et certains bailleurs n’hésitent pas à demander beaucoup d’argent à leur (s) locataire (s). D’ailleurs, de nombreux abus sont régulièrement constatés. Mais à partir du 1er août 2015, des changements vont être apportés, notamment en ce qui concerne les baux signés ou renouvelés après cette date. Si vous souhaitez effectuer un investissement locatif à Paris ou que vous êtes déjà propriétaire d’un bien à louer, notre article devrait vous intéresser.

Encadrement des loyers à Paris : ce qui va changer

À partir du 1er août 2015, les règles relatives au montant des loyers parisiens vont évoluer. Les propriétaires ayant choisi d’effectuer un investissement locatif sur Paris ne seront plus en droit d’exiger une somme supérieure à un « loyer de référence majoré », c’est-à-dire le loyer médian (calculé quartier par quartier) augmenté de 20 %. Exemple pour un loyer médian de 450 euros : 450 + 20 % = 540. La somme mensuelle maximale pouvant être réclamée par le propriétaire sera donc de 540 euros.

Cet encadrement des loyers fait partie des mesures phares de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR). Le vendredi 26 juin 2015, l’arrêté a été signé par Jean-François Carenco, préfet d’Île-de-France. Le dispositif réglementaire pour encadrer les loyers est donc désormais complet.

Tout savoir sur le calcul des loyers de référence

Comment sont calculés les loyers de référence ? C’est l’OLAP (Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne) qui en a la charge. « Association à but non lucratif (loi 1901), l’Observatoire des Loyers a vocation à définir et à mettre en œuvre l’ensemble des moyens et méthodes permettant d’améliorer la connaissance du niveau et de l’évolution des loyers, et tout particulièrement de ceux pratiqués dans l’agglomération parisienne.[1] »

Pour l’année 2015, l’OLAP a calculé les loyers de référence des 80 quartiers parisiens, « regroupés en 14 zones, et pour 16 types de biens, selon le nombre de pièces (studio, deux, trois, quatre pièces et plus) et quatre époques de construction »[2].

Pour un studio, par exemple, « le prix médian oscille entre 22 euros et 31 euros le mètre carré par mois, selon les quartiers. Soit, pour une surface de 20 mètres carrés, une quittance de 440 à 620 euros ». À titre de comparaison, le loyer mensuel d’un deux-pièces de 50 mètres carrés en centre-ville de Brest (29) s’élève à 350/400 euros.

Pour une location meublée, le loyer de référence n’est pas augmenté de 20 %, mais de 10 %.

En outre, l’arrêté préfectoral fixe un loyer minoré, et ce, pour chaque quartier parisien et chaque type de bien. Il « s’agit d’un loyer inférieur de 30 % au loyer de référence, seuil à partir duquel le propriétaire pourra augmenter son loyer. À condition d’informer son locataire au moins six mois avant l’échéance du bail[3] ».

À noter : si des locataires constatent que leur nouveau loyer dépasse le plafond fixé par l’OLAP et la loi ALUR, ils auront trois mois à compter de la date de signature du bail pour saisir une commission de conciliation et si cela ne suffit pas, faire intervenir la justice afin d’obtenir « un allègement de la facture »[4].

Biens concernés, limites imposées et logements épargnés

Quels logements sont concernés par ces nouvelles règles ? Tous ceux qui sont loués nus ou meublés, qu’il s’agisse d’un nouveau bail avec nouveau locataire ou d’un renouvellement de bail avec le même locataire, mais un loyer mensuel révisé.

Outre les règles relatives au calcul du loyer, la loi ALUR interdit au bailleur, depuis le 1er août 2014 déjà, « d’augmenter le loyer entre deux locataires successifs au-delà de l’actualisation par l’indice de révision des loyers ». Une façon d’éviter certains excès de la part de propriétaires peu honnêtes. Avec la loi ALUR, c’est donc une double limite qui est mise : un loyer de référence majoré et un ancien loyer indexé.

Attention cependant, certains logements échappent à l’interdiction d’augmenter le loyer entre deux locataires : c’est le cas des biens neufs et de ceux reloués après 18 mois de vacances. En revanche, ils sont concernés par le plafonnement des loyers.

À savoir : le bailleur est en droit de réclamer une somme supérieure au loyer de référence majoré si et seulement si le bien mis en location possède des détails particuliers comme un jardin, une superbe vue ou encore une terrasse.

Informations à connaître sur la loi ALUR

La loi ALUR, portée par Cécile Duflot, votée en 2014 puis remaniée par Sylvia Pinel, a été créée afin de « réguler les dysfonctionnements du marché, protéger les propriétaires et les locataires, et permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires[5] ».

En plus des mesures relatives à l’encadrement des loyers, qui concernaient au départ les grandes villes françaises et qui ne concernent désormais plus que la capitale, la loi ALUR instaure de nouveaux cas pour les délais de préavis (problèmes de santé, situation de handicap, villes situées en zone tendue…). Certains locataires pourront donc bénéficier d’une réduction du délai de préavis passant ainsi de trois à un mois.

La loi ALUR prévoit également la création d’un modèle de contrat de location type accompagné d’une notice explicative.

D’autres mesures sont prévues par cette loi, mais pas encore applicables. C’est le cas, par exemple, de la création d’une liste exhaustive des documents exigibles par un propriétaire pour un contrat de location.

Cartes interactives et informations pratiques

Les différentes mesures proposées par la loi ALUR — notamment celles qui concernent l’encadrement des loyers — vous semblent compliquées ? Que vous soyez propriétaire ou locataire, vous pouvez consulter une carte des loyers disponible sur le site de la DRIHL (Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement).

Le site web de l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement), quant à lui, propose des informations pratiques et offre la possibilité de discuter avec des juristes.

Si vous souhaitez effectuer un investissement locatif sur Paris, il est utile que vous sachiez que de nouvelles règles vont être instaurées. Et si vous avez besoin d’aide pour la recherche d’un bien, n’hésitez pas à nous faire appel !

 

[1]      http://www.observatoire-des-loyers.fr/observatoire

[2]      http://www.lemonde.fr/logement/article/2015/06/26/encadrement-des-loyers-parisiens-mode-d-emploi_4662927_1653445.html

[3]      http://immobilier.lefigaro.fr/article/l-encadrement-des-loyers-sera-source-de-contentieux_b5b794fc-1c17-11e5-aff1-f06c473bc6fe/

[4]      http://www.leparisien.fr/paris-75/paris-75005/paris-pret-a-encadrer-les-loyers-26-06-2015-4897035.php

[5]      http://www.la-loi-alur.org/