Droit, justice et fiscalité

Enchères Immobilières : le mode d’emploi

Le bien immobilier que vous souhaitez acquérir est en vente aux enchères immobilières.

Il vous intéresse vraiment et correspond à vos critères, mais vous êtes un peu perdu, vous ne savez pas très bien comment se déroule ce type de vente, la  procédure à suivre, quel sera le prix à payer et surtout le coût global de cette vente. Vous n’arrivez pas à vous projeter et vous êtes prêt à abandonner ce bien dans lequel pourtant vous vous projetez déjà.

Pour vous aider dans cette démarche, nous allons vous détailler ci-dessous les points importants et la procédure à suivre.

Mais avant cela il faut déterminer quel est le type de vente aux enchères. En effet il existe différentes ventes aux enchères et selon le type d’enchères la procédure ne sera pas vraiment la même. Mais au juste en quoi consiste une vente aux enchères, d’où proviennent les biens, comment obtenir tous les renseignements  et comment se passe la visite.

 

Définition :

Une vente aux enchères ou vente par adjudication est une vente publique aboutissant à l’attribution du bien au plus offrant.

L’Adjudicataire, c’est la personne qui a fait l’acquisition d’un bien meuble ou immeuble par le biais d’une vente aux enchères ou adjudication, après avoir effectué l’offre la plus élevée.

Il existe deux types de vente aux enchères :

– La vente aux enchères immobilière judiciaire (vente forcée)

– et la vente aux enchères à l’amiable (vente volontaire pratiquée par les notaires ou l’administration des domaines)

 

D’où proviennent les biens vendus aux enchères immobilières ?

1°/ Dans la vente aux enchères immobilières judiciaires les biens proviennent soit :

D’une saisie immobilière :  En vue du remboursement des dettes dues par une personne, une procédure pour vendre le bien immobilier au Tribunal peut être mise en place soit par la banque (Faute de remboursement du crédit immobilier)  soit par le syndic de copropriétaires (paiement des charges dues)

D’une liquidation judiciaire: le liquidateur d’une entreprise peut décider de vendre les bâtiments de l’entreprise aux enchères pour rembourser les dettes de cette entreprise.

D’un partage judiciaire :  Par suite d’un conflit et d’une mésentente sur le partage des biens provenant d’une succession, ou d’un divorce, les personnes peuvent demander une vente aux enchères des biens immobiliers, pour récupérer leurs parts en liquidité.

 

2°/ Dans la vente aux enchères immobilières à l’amiable :

Les biens (tous types de biens, maison, appartement, immeuble, bureau etc …) aux enchères immobilières proviennent :

des particuliers qui préfèrent ce mode de vente à celui plus classique de vente par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou un site internet.

– ou de l’administration des Domaines (ventes organisées par l’Etat ou les organismes publics, qui portent sur des biens très spécifiques (succession en déshérence, casernes, gendarmerie, phare, logements de fonctions, etc…).

 

Comment obtenir toutes les informations sur le bien vendu ?

Que la vente soit judiciaire ou à l’amiable,  il est tout d’abord établi un cahier des charges qui comprend toutes les informations et les éléments nécessaires :  la Description du bien, l’origine de propriété (comment le vendeur est devenu propriétaire), le nom du notaire qui a reçu l’acte, les servitudes,  les diagnostics obligatoires, l’état descriptif de division et les règlements de copropriété, le syndic et les documents du syndics, etc…., bref un dossier extrêmement complet.

Il est très important de consulter ce document, il vous apportera toutes les informations sur le bien vendu et  constituera par la suite une partie de votre acte de propriété.

 

Comment visiter le bien ?

Les visites se déroulent généralement dans les semaines précédant la vente. Elles sont collectives, à dates et heures fixes. Il faut se rendre disponible, les visites ont lieux pendant deux à trois jours. Les ventes aux enchères, ou ventes par adjudication se déroulent dans des conditions spécifiques, très encadrées, qu’il vaut mieux bien maîtriser avant de se lancer dans ce type d’achat.

C’est pour cela que nous allons vous détailler le déroulement des ventes aux enchères immobilières judiciaires et à l’amiable, depuis votre  visite du bien,  jusqu’au jour où vous devenez définitivement propriétaire.

 

I –  VENTE AUX ENCHERES JUDICIAIRES

La procédure de vente aux enchères judiciaire a lieu à la barre du tribunal de grande instance, dans la «Chambre des criées ». Toute personne qui veut enchérir peut assister à l’audience, mais doit être obligatoirement  représentée par un avocat.

 

1°-  Préparation de la vente

Les dates des ventes aux enchères judiciaires font l’objet d’une publicité préalable dans les journaux d’annonces légales du département et au palais de justice au moins un mois avant la date prévue pour l’audience.

Ces annonces apportent toutes les précisions sur le type de bien vendu, la description, le montant de la prise à prix, la date et l’heure de la vente, les conditions de la visite du bien, les conditions de la vente, frais compris, et les coordonnées de l’avocat en charge de ce dossier,

 

2°-  Consignation

Dans la vente aux enchères judiciaires, on ne peut pas enchérir soi-même pendant les ventes judiciaires. Il faut impérativement passer par les services d’un avocat inscrit à l’ordre de la juridiction concernée.

En conséquence, les personnes qui veulent enchérir au cours de l’audience doivent  choisir un avocat, qui après vérification de leur capacité d’acquérir et de  financement, leur demandera :

– un mandat écrit et signé donnant pouvoir à l’avocat d’enchérir selon une limite à ne pas dépasser

– un chèque de consignation d’un montant de 10 % maximum  de cette enchère limite

– le montant des frais de procédure à verser à l’avocat avant l’ouverture de l’audience.

 

3°- Déroulement des enchères

Le déroulement des enchères a lieu de la même façon que pour les ventes aux enchères amiables ou avec l’administration des Domaines.

Si vous avez offert le meilleur prix, vous êtes déclaré adjudicataire à l’issue de l’audience, un procès-verbal d’adjudication est dressé à votre nom. C’est votre titre de propriété.

Cependant vous devrez faire part d’un peu de patience, vous n’êtes pas encore propriétaire de manière définitive, une autre personne peut encore surenchérir sur vous dans les dix jours de l’adjudication. C’est la procédure de la « surenchère du dixième »

 

Lorsque vous êtes adjudicataire définitivement, le procès-verbal d’adjudication doit être publié au centre de publicité foncière par votre avocat en même temps que le cahier des charges. Ces deux documents constituent votre titre de propriété. Cette formalité est importante, comme pour les ventes à l’amiable, elle permet que cette acquisition  soit  opposable à tout le monde.  Attention ce jugement d’adjudication doit être publié dans le délai légal, à défaut la vente est annulée et le bien est remis en vente aux enchères. Toutefois la publication de ce jugement ne peut intervenir qu’après paiement du prix.

 

En l’absence d’enchères c’est le poursuivant (le créancier, par exemple) qui est déclaré adjudicataire d’office du bien,  au prix correspondant à la mise à prix.

 

4° – Paiement du prix

Dans une vente aux enchères judiciaire, même si vous empruntez pour pouvoir financer votre achat, vous ne pouvez  bénéficier d’une condition suspensive de crédit (loi scrivener) et vous êtes dans l’obligation de payer le prix d’adjudication dans le délai convenu dans le cahier des charges.

Cela ne vous empêche pas de faire les démarches pour obtenir un prêt mais en cas de refus de prêt, vous restez dans l’obligation de payer le prix. Il faut donc être sûr de son financement avant d’enchérir.

 

Bon à savoir :

Le solde du prix d’adjudication (en complément du montant de la consignation) doit être versé dans les deux mois au maximum à compter du jour où l’adjudication est devenue définitive.

Attention si vous souhaitez faire un prêt, il faut qu’il soit obtenu et débloquer dans ce délai :

  Dans le cas où vous êtes dans l’impossibilité de payer le solde du prix d’adjudication dans le délai de deux mois,  le bien repart à la vente vous perdez alors  la somme déposée en consignation.

Dans le cas où vous ne versez qu’une partie du solde de prix, la somme restant due  produit des intérêts au taux légal jusqu’à versement intégral du prix.

Et si vous êtes dans l’impossibilité de payer le reste du prix,  le cahier des charges prévoit un délai au bout duquel vous perdez toutes les sommes déposées, et le bien repart à la vente.

Et n’oubliez pas, vous devez payer le prix mais  également les frais d’adjudication qui sont bien plus élevés qu’en matière de vente à l’amiable.

 

5° – Frais de l’adjudication

Les frais de l’adjudication comprennent les frais de justice, les frais d’avocat, et les droits d’enregistrement. Les frais de rédaction de jugement d’adjudication (assimilé à un acte de vente) sont gratuits.

– Les frais de justice, appelés aussi « frais de poursuite » ou « frais préalables », correspondent essentiellement aux frais d’huissier, de procédure et de publicité engendrés par la vente aux enchères. Ces frais sont vérifiés par le magistrat au moment de l’audience, et sont annoncés avant de commencer les enchères.

– Les frais d’avocat et de justice sont très élevés en matière de vente aux enchères judiciaires

– Les droits d’enregistrement sont équivalents à ceux d’une vente traditionnelle (5,09 %)

La totalité des frais peut atteindre une proportion importante du prix de vente. Il faut rester  prudent  et demander à l’avocat, avant de vous engager, de vous détailler par écrit le montant des sommes à verser et notamment ses honoraires et des frais de justice.

 

Conseil :

Il faut  bien réfléchir avant d’enchérir, selon la composition des frais d’avocat et des frais de justice ; les frais des ventes aux enchères judiciaire peuvent dépasser 15 % du prix d’adjudication ou plus.

Il est également prudent de déterminer avec votre banque votre capacité d’emprunt.

 

II – VENTE AUX ENCHERES AMIABLES

Nous allons vous expliquer la procédure de vente aux enchères à l’amiable devant le notaire. Ces enchères sont des ventes volontaires par des personnes qui préfèrent,  pour diverses raisons, ce mode de vente peut-être pour des raisons de rapidité ou de transparence fiscale.

La procédure de ces ventes ont lieu généralement dans les locaux des chambres départementales des notaires ou à l’étude du notaire chargé de la vente.

Ces ventes aux enchères à l’amiable sont accessibles à tous, selon une procédure très simple. Tout le monde peut enchérir directement  sans avocat. Cependant il vous est possible de désigner un mandataire qui le fera à votre place (notaire, avocat, famille, ami..).

Le bien sera vendu tout simplement à celui qui offrira le meilleur prix, le propriétaire n’intervient pas dans la procédure pour choisir son acquéreur. Votre financement n’intervient pas dans ce choix comme il est parfois le cas dans une vente classique.

 

1°- Préparation de la vente

La procédure est la même que pour les enchères judiciaires.  Une publicité préalable doit être faite dans un journal d’annonces légales du département en précisant les date et lieu prévus pour les enchères un mois avant le jour de la vente aux enchères . Cette publicité a lieu également dans les locaux du notaire concerné ou à la chambre des notaires de son département.

Le notaire renseigne les acquéreurs intéressés et fait visiter le bien et leur donne connaissance du cahier des charges.

Un document important : Le cahier des charges :

En accord avec le vendeur, le notaire évalue le bien et fixe la mise à prix  indiqué dans le cahier des charges. Ce cahier des charges peut être consulté à l’étude du notaire trois semaines au moins avant la vente. C’est un document important, il comprend toutes les indications nécessaires comme dans la vente aux enchères judiciaire ou toute vente amiable : description du bien, origine de propriété, servitudes, diagnostics, état descriptif de division et règlement de copropriété, documents du syndic…etc

 

2°- Consignation

Comme pour la vente judiciaire, les personnes qui veulent enchérir doivent remettre au notaire :

une autorisation d’enchérir signée en deux exemplaires, un exemplaire  est remis à la personne souhaitant enchérir ainsi qu’un badge numéroté.

déposer un chèque de consignation à l’ordre du notaire dont le montant est déterminé dans le cahier des charges.  Il est en principe de 20 % de la mise à prix de départ.

 

3° – Déroulement des enchères

Les enchères ont lieu à la chambre des notaires ou à l’étude du notaire chargé de la vente. Le président de séance annonce la mise à prix et les enchères se font en levant la main. Le président fait monter le prix jusqu’à ce que plus personne n’enchérisse.

La méthode traditionnelle de la vente à la bougie, créé au 15ème siècle pour déterminer la clôture des enchères est encore utilisée par certains notaires. Une bougie est allumée en début de la séance pour marquer le début des enchères. Chaque bougie qui s’éteint (entre 30 et 40 secondes) est remplacée par une nouvelle. C’est après l’extinction de deux feux successifs sans qu’une nouvelle enchère soit intervenue, que le dernier enchérisseur est déclaré adjudicataire.

Mais cette méthode est très souvent remplacée par un système moderne sonore et visuel. Tant que des personnes continuent d’enchérir dans les délais, les enchères immobilières se poursuivent et ne sont pas limitées afin d’atteindre le prix le plus élevé. 

Celui qui remporte les enchères (l’adjudicataire),  signe le procès-verbal d’adjudication auprès du notaire. Cet acte notarié constitue le titre de propriété. En l’absence d’enchères, une autre vente aux enchères peut être envisagée, mais là, c’est le vendeur qui prend cette décision.

 

4° – Paiement du prix

Tout comme la vente aux enchères judiciaire,  il n’y a pas de condition suspensive d’obtention d’un prêt, ni de délai de réflexion de 10 jours après la vente aux enchères.  Réfléchissez bien,  Si vous avez remporté les enchères, vous êtes obligé d’acheter.

Une possibilité de surenchérir dans les dix jours de l’adjudication (10 % du prix de l’adjudication) peut-être prévue dans le cahier des charges.

Important :

– En l’absence de surenchère dans les 10 jours, le prix doit être payé dans les  45 jours à partir du jour où l’adjudication est devenue définitive.

– En cas de surenchère du 10°, la personne ne peut pas se rétracter (pas de délais de réflexion) elle se trouve dans l’obligation d’acheter le bien au prix d’origine majoré de 10 % (sous la condition que personne ne surenchérit sur elle). Le prix doit être payé dans les 45 jours. Bien entendu les frais d’adjudication sont également à sa charge.

 

Comme une vente immobilière classique,  ce procès-verbal d’adjudication ainsi que le cahier des charges,  doit être publié par le notaire auprès du service de publicité foncière, anciennement dénommé bureau des hypothèques, après paiement du prix. Ces deux actes qui constitueront votre titre de propriété.

 

5° – Frais d’adjudication

Les frais de l’adjudication à la charge  de l’adjudicataire  comprennent :

– Les frais préalables de la vente aux enchères fixés dans le cahier des charges (demandes de pièces administratives, coût de l’annonce légale pour la vente aux enchères, établissement du cahier des charges).

– Les émoluments de formalités pour l’établissement du procès-verbal d’adjudication à prévoir pour le notaire (demandes d’état civil, recherches aux hypothèques, réunion de tous les documents nécessaires conformément à la loi alur)

– Les droits d’enregistrement pour la vente  (5,09 %)

– Les honoraires du notaire pour la vente aux enchères.

 

Le vendeur de son côté doit régler le coût de tous les diagnostics techniques obligatoires à effectuer sur le bien vendu  préalablement à la vente ainsi que de toutes pièces et documents nécessaires (Plans, titre de propriété, Règlement de copropriété et modificatifs etc …) et éventuellement le montant de la plus-value. Tout comme lors d’une vente à l’amiable.

 

Conseils avant de participer aux enchères :

– Renseignez-vous sur le montant total des frais,

– Faîtes  au préalable une estimation globale du coût de cette opération immobilière en prenant en compte le montant maximum que vous avez fixé pour votre surenchère

– Consultez votre banquier pour être sûr d’obtenir votre financement dans les délais.

 

Voilà, vous êtes maintenant prêt à vous lancer dans les ventes aux enchères.

Dans un prochain article nous vous apporterons des précisions sur la vente immo-interactive développée par les notaires. Cette méthode novatrice est à mi-chemin entre la vente aux enchères et la négociation classique. Peut-être que dans l’avenir cette méthode sera adoptée et généralisée par les agences immobilières…