immobilier haut de gamme Paris : exemple d'appartement

Immobilier haut de gamme Paris : tout savoir

Ce n’est pas la crise pour tout le monde ! Certaines personnes peuvent ainsi se permettre d’investir dans l’ immobilier haut de gamme Paris. Gros plan sur un marché qui continue d’attirer les investisseurs.

État des lieux du marché immobilier haut de gamme Paris

Un début d’année encourageant[1]

L’année 2014 s’est achevée sur une note positive pour l’immobilier de luxe parisien. En effet, des volumes de ventes importants, souvent à moins de 10 000 euros du mètre carré, ont été réalisés. Une tendance qui va très certainement se poursuivre en 2015 : les premiers mois sont déjà encourageants.

Les professionnels ayant choisi de se spécialiser dans l’immobilier de luxe parlent même d’un niveau d’activité qu’ils n’avaient pas connu depuis deux ans. Pour eux, 2015 pourrait donc être l’année de la reprise, notamment grâce à un « assainissement du marché » et à des prix de vente plus en adéquation avec la véritable valeur des biens. Or des prix justifiés (et justifiables) sont synonymes d’acheteurs plus confiants. Des acheteurs qui, de surcroît, profitent des taux d’intérêt incroyablement bas.

La capitale française redevient une concurrente sérieuse pour d’autres métropoles importantes comme Londres, Hong Kong ou encore New York où les prix augmentent. De plus, Paris abonde en biens aussi divers que beaux et cette offre attire les investisseurs. N’oublions pas l’euro faible, un argument supplémentaire pour les acheteurs attirés par le haut-de-gamme. Cependant, il est à noter que les transactions supérieures à 4 millions d’euros restent rares.

La reprise du marché immobilier haut de gamme Paris s’explique donc principalement par la baisse du prix au mètre carré et des taux d’intérêt.

Mais qui sont les acheteurs de ces biens prestigieux ?

Qui sont les acquéreurs de biens de luxe ?

Fin 2014, une enquête[2] réalisée auprès de 145 personnes (interrogées entre le 20 octobre et le 15 novembre 2014) permettait d’apprendre que 70 % des personnes achetant des biens de luxe en France étaient âgées de plus de 50 ans et que près d’un tiers des acheteurs percevaient plus de 200 000 euros de revenus annuels. Si cette somme est très confortable, elle est aussi en baisse par rapport à juin 2014. Les responsables ? La crise que traverse la France, mais aussi une fiscalité de plus en plus sévère pour les ménages les plus aisés.

Parmi les acheteurs de biens d’exception, 72 % sont actifs et 91 % sont des secundo-accédants. De plus, ils sont 75 % à posséder plus de deux biens et 28 % à résider en France. Les investisseurs étrangers ou expatriés représentent donc une part importante des clients de l’immobilier de luxe en France. Ils vivent majoritairement en Suisse, en Belgique et en Grande-Bretagne. Autre observation à relever : les acheteurs de biens haut-de-gamme font leur retour sur le marché de l’investissement locatif (17 %).

Il y a donc deux grandes catégories d’acheteurs — les Français et les étrangers – et diverses sous-­catégories, comme celle des acheteurs attirés par des logements corrects leur permettant de négocier les prix à la baisse et celle des acquéreurs aisés recherchant des biens irréprochables au meilleur prix possible. Cette deuxième sous-catégorie compte davantage d’étrangers.

Mais qui dit biens à vendre dit vendeurs. Qui sont donc ces personnes qui mettent des biens luxueux en vente ?

Qui sont les vendeurs de biens haut-de-gamme ?

La vente d’un bien peut être motivée par diverses raisons : divorce, changement de vie, départ à l’étranger…

En ce qui concerne la mise en vente de biens luxueux à Paris, les raisons qui les motivent sont les mêmes avec une prédominance des départs à l’étranger. Ceux-ci s’expliquent par une fiscalité française moins avantageuse que dans d’autres pays et/ou par des opportunités d’emplois moins intéressantes qu’en Suisse par exemple.

En outre, de nombreuses ventes surviennent lorsque les enfants d’une famille deviennent adultes et quittent le cocon familial. La surface du bien devient alors trop importante pour les parents qui préfèrent vendre pour investir dans un autre bien moins grand.

À Paris, les biens immobiliers de prestige sont nombreux. Mais quels arrondissements se portent le mieux ?

Les arrondissements les plus prisés[3]

C’est dans les 5e, 6e et 7e arrondissements de Paris que les biens luxueux ont le plus de succès. Dans le 5e arrondissement, le prix médian au mètre carré oscillait, au 31 décembre 2014, entre 9 380 euros (Jardin des Plantes) et 10 940 euros (Val-de-Grâce). Dans le 6e arrondissement, les prix tournaient autour de 11 710 euros. Dans le 7e arrondissement, enfin, il fallait compter en moyenne 10 710 euros, le mètre carré étant particulièrement cher dans la zone des Invalides (13 670 euros).

À Paris, les arrondissements de la rive gauche attirent davantage les investisseurs grâce à divers quartiers célèbres comme la Sorbonne (5e), Saint-Germain-des-Prés (6e) ainsi que les Invalides cités précédemment et situés dans le 7e arrondissement.

Quelle somme maximale les investisseurs sont-ils prêts à débourser par mètre carré ? Environ 17 000 voire 18 000 euros selon les professionnels (contre 20 000 euros à une époque). Les transactions pour les biens de luxe se font davantage autour de 14 000 euros par mètre carré en moyenne, mais dans certains arrondissements, on dépasse difficilement les 10 000 euros par mètre carré. De plus, les investisseurs sont de plus en plus exigeants.

Concrètement, quels types de biens trouve-t-on sur le marché immobilier haut de gamme Paris et quels sont les prix pratiqués ?

Exemples de biens et prix indicatifs[4]

Le prix au mètre carré évolue assez régulièrement. Cependant, en regardant diverses annonces immobilières disponibles en ligne et ailleurs, il est possible d’avoir une idée des tarifs pratiqués dans la capitale française.

Ainsi, pour un appartement d’une centaine de mètres carrés situé dans le 16e arrondissement, l’acheteur devra payer un peu plus de 1 100 000 euros. Pour ceux qui souhaiteraient trouver, dans le premier arrondissement, un appartement d’une surface d’environ 140 mètres carrés, il leur faudra dépenser plus de 1 600 000 euros.

Du côté du 3e arrondissement, un appartement de 95 mètres carrés, une surface tout à fait appréciable pour un couple comme pour une famille, coûte approximativement 860 000 euros.

Dans le 2e arrondissement de Paris, un deux-pièces dont la surface est comprise entre 55 et 60 mètres carrés coûte plus de 700 000 euros

Si vous souhaitez investir dans un bel immeuble d’environ 600 mètres carrés dans le 11e arrondissement, il vous faudra dépenser la coquette somme de 5 millions d’euros.

En ce qui concerne les maisons, pour profiter de près de 200 mètres carrés confortables dans le 15e arrondissement, plus de 4 millions d’euros sont nécessaires.

Rappelons que ces prix sont donnés à titre indicatif et qu’ils peuvent varier au fil des mois. Quant aux surfaces, elles sont données en mètres carrés tels que définis selon la loi Carrez, détaillée dans le dernier paragraphe de cet article.

Peut-être êtes-vous attiré par le marché immobilier haut de gamme Paris ? Si vous souhaitez trouver un bien de luxe, deux solutions s’offrent à vous.

Rechercher un bien immobilier haut de gamme Paris

C’est un fait, le marché de l’ immobilier haut de gamme Paris se porte relativement bien dans la région parisienne. Si vous êtes vous-même à la recherche d’un bien de luxe dans la capitale française, voici quelques conseils pour vous guider.

Première solution : effectuer soi-même les recherches

Vous aimez tellement Paris que vous souhaitez y acheter un bien d’exception ? Vous pouvez tout à fait choisir d’effectuer les recherches vous-même. De nombreuses annonces sont disponibles en ligne, il ne vous reste plus qu’à les éplucher et à lister celles qui ont retenu votre attention. Puis, prenez rendez-vous avec les vendeurs ou leurs représentants afin de visiter le ou les biens que vous avez sélectionnés.

L’étape des visites est primordiale puisqu’elle permet de passer de mots dans une annonce à la réalité. Malheureusement, en se rendant sur place, les acheteurs ont parfois de mauvaises surprises. Il ne faut donc pas sauter cette étape indispensable et s’assurer de prendre le temps nécessaire pour analyser scrupuleusement le ou les biens. Rien ne vous empêche de demander une deuxième visite voire plus si vous en ressentez le besoin.

Vous avez eu le coup de cœur pour un bien, reste à faire une offre d’achat au vendeur. Si celui-ci l’accepte, vous devrez effectuer d’autres démarches, comme l’embauche d’un notaire par exemple, afin de poursuivre la vente et de la conclure. L’étape finale est la signature du compromis de vente chez le notaire.

Décrites ainsi, les étapes de l’achat d’un bien immobilier semblent nécessiter peu de temps et être à la portée de toutes et tous. Mais en réalité, cela est plus compliqué. C’est pourquoi il est aussi possible de faire appel à un chasseur immobilier.

Deuxième solution : opter pour l’intervention d’un chasseur d’appartement

Embaucher un expert de l’immobilier pour trouver un bien immobilier haut de gamme Paris à votre place ? C’est tout à fait possible et cela offre de nombreux avantages.

Précédemment, nous évoquions la recherche et la sélection de biens à visiter, une première étape relativement chronophage. En faisant appel à un chasseur de biens immobiliers, l’acquéreur lui confie sa recherche. C’est donc le professionnel (après signature d’un mandat de recherche) qui va prospecter afin de trouver un bien en adéquation avec les critères et le budget de son client. Il pourra également bénéficier de l’aide de son réseau et accéder, ainsi, à davantage de biens.

L’étape suivante, c’est-à-dire les visites, prend aussi beaucoup de temps. Le chasseur d’appartement met sa disponibilité et son œil expert au service de l’acheteur et se rend sur place afin d’effectuer ce que l’on appelle des pré-visites. Il constate de gros défauts ? Il peut choisir d’écarter le bien ou de le proposer quand même à son client en évoquant une possible négociation du prix de vente. Il estime qu’un ou plusieurs biens pourraient séduire l’acquéreur ? Il rédige des rapports et les soumet à ce dernier qui décidera si oui ou non il souhaite les visiter.

Ensuite, le chasseur immobilier peut venir en aide à son client pour la rédaction de l’offre d’achat, les diverses démarches à effectuer ou encore la signature du compromis de vente.

Les avantages de faire appel à ce professionnel sont multiples : l’acheteur ne perd pas de temps avec des déplacements et visites inutiles, il réalise des économies notamment s’il vit à l’étranger et bénéficie de l’expertise d’un véritable expert de l’ immobilier haut de gamme Paris. En outre, il ne le paie que si celui-ci a accompli sa mission.

Focus sur la loi Carrez[5]

Évoquée précédemment, la loi Carrez n’est pas connue de tous. Il peut donc être utile d’expliquer de quoi il s’agit.

La loi Carrez sert à renseigner un acheteur sur la superficie du lot de copropriété qu’il souhaite acquérir, et ce, quelle que soit la nature de ce lot (habitation, commerce…). Comment se calcule cette superficie ? Il faut mesurer « les planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de porte et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».

Certaines parties ne sont pas soumises à l’obligation de mesurage. C’est le cas des garages, caves et autres lots dont la superficie est inférieure à 8 mètres carrés. La loi Carrez n’impose pas l’intervention d’un professionnel pour effectuer ce mesurage. Cependant, il est recommandé d’avoir recours à un expert étant données la difficulté du mesurage et les sanctions encourues en cas de mesures erronées.

Quelles sont ces sanctions ? Si la superficie n’est pas mentionnée, l’acheteur peut tout simplement demander la nullité de la vente, c’est-à-dire son invalidité. Si des erreurs sont constatées dans les mesures, l’acheteur peut mener une action, dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte de vente, afin que le prix du bien soit diminué.

 

Le marché immobilier haut de gamme Paris se porte donc plutôt bien en ce début d’année 2015. Les investisseurs reviennent vers la capitale française, que ce soit pour vivre dans le bien acheté ou le mettre en location. Si vous aussi êtes à la recherche d’un bien de luxe à Paris, n’hésitez pas à faire appel à nos services.

 

[1]                  Source : http://www.economiematin.fr/news-paris-immobilier-luxe-prix-vente

[2]                  Source : http://patrimoine.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/0204009765430-immobilier-de-luxe-le-marche-devrait-repartir-en-2015-1074105.php

[3]                  Source : http://immobilier.lefigaro.fr/article/immobilier-le-marche-commence-a-se-reveiller-a-paris_76c88b5a-d93e-11e4-b7c2-c1a06ac18d0d/

[4]             Sources : Émile Garcin propriétés (http://www.emilegarcin.fr/index.html) et proprietesdefrance.com

[5]                  Source : http://www.notaires.paris-idf.fr/vente-immobiliere/surface-loi-carrez