Paris vue d'avion (Arc de Triomphe) : où faire un investissement locatif Paris ?

Investissement locatif Paris : où se lancer ?

Pour réaliser un investissement locatif Paris, il faut être riche… Mieux vaut commencer par un petit investissement que par un gros… Il faut être sûr de soi… Il ne faut pas avoir peur de se tromper… Les locataires sont tous des profiteurs… Il existe de nombreuses idées reçues sur l’investissement locatif qui peuvent en faire fuir plus d’un. Vous ne faites pas partie de ceux-là et souhaitez réaliser un investissement locatif à Paris ? Il est vrai qu’entre la Tour Eiffel, l’Arc de triomphe ou encore le Musée du Louvre, la capitale française ne manque pas d’arguments pour attirer les investisseurs.

 

Investissement locatif Paris : comment se situe Paris par rapport au reste de la France ?

Des taux de rendement proches de 10 % ? C’est ce que certaines grandes villes de France (plus de 100 000 habitants) affichent. En tête, on retrouve Saint-Étienne avec un rendement moyen brut annuel de 8,9 %. « Calculée sur la base des loyers et prix moyens des appartements dans l’ancien, la rentabilité brute ne prend pas en compte la taxe foncière ni les charges non récupérables sur le locataire et les frais de gestion, qui amputent logiquement les revenus locatifs de l’investisseur, et donc son rendement global. »[1]

Pourquoi cette rentabilité à Saint-Étienne ? Parce que le prix de la pierre y a baissé de façon significative. C’est en effet la quatrième ville française la plus touchée (derrière Le Havre, Argenteuil et Caen) avec une réduction de 300 euros par mètre carré.

Qu’en est-il des autres villes ? Limoges, Perpignan et Mulhouse offrent des rendements qui tournent autour des 8,5 %. Brest, ville du Nord-Finistère, affiche un taux de 8 % et est suivie de Nîmes (7,9 %), Le Mans (7,7 %), Le Havre (7,4 %), Caen (7,3 %) et Reims (7,2 %).

Concernant la capitale française, il s’avère qu’elle est moins attractive que les villes de province avec un taux de rendement ne dépassant pas les 4 %.

Malgré cette rentabilité « modeste », Paris attire toujours les investisseurs. Mais pour quelle (s) raison (s) ?

Pourquoi faire un investissement locatif Paris ?[2]

Saint-Étienne offre un taux de rentabilité locative plus intéressant que celui de Paris, pourtant investir dans la capitale de l’Hexagone offre plusieurs avantages. En premier, on peut citer les loyers élevés qui permettent de conserver une rentabilité locative des plus correctes malgré un mètre carré très cher.

De plus, à Paris, la demande locative est toujours très forte. Entre les étudiants ou encore, les jeunes actifs, nombreux sont ceux qui cherchent à louer dans la capitale française. En choisissant d’y faire un investissement locatif, on est donc certain de trouver un ou plusieurs locataires d’autant plus que l’offre est nettement inférieure à la demande.

En outre, la valorisation des biens à Paris est quasiment assurée, une autre bonne raison d’y faire un investissement locatif.

Mais quels quartiers privilégier pour votre projet d’investissement locatif Paris ?

 

Quels sont les quartiers parisiens à privilégier ?[3]

Investir à Paris oui, mais dans quel (s) quartier (s) ? C’est la question à se poser avant de se lancer dans un tel projet.

 

Préférer les secteurs en plein développement

Il faut savoir qu’on estime en moyenne qu’une offre d’achat est réalisée avec un rabais de 10 % sur le prix affiché, rabais qui peut être plus important si le bien cumule les défauts. Seul un bien irréprochable se vendra au prix affiché.

Vous souhaitez faire un investissement locatif Paris ? Le premier conseil donné par plusieurs professionnels consiste à se tourner plutôt vers des quartiers en plein développement. En effet, acheter dans les plus beaux quartiers parisiens n’est pas la meilleure idée si l’on souhaite obtenir un bon rendement locatif. Il est donc préférable de choisir un bien situé dans un quartier à fort potentiel de développement et pourquoi pas de le rénover afin de se démarquer.

Il est à noter qu’à Paris, la rentabilité locative varie de 2 à 4 % bruts. Une rentabilité qui peut être inférieure pour des biens spacieux situés dans des secteurs très résidentiels. Ainsi, pour résumer, on peut dire que « plus le quartier est cher, plus la rentabilité est faible ».

Mais alors, quels sont les quartiers de Paris où il est recommandé de réaliser un investissement locatif ?

 

Montorgueil, Canal Saint-Martin, Grands Boulevards et Rive droite

Le premier quartier où il est conseillé d’investir est celui de Montorgueil[4] (2e arrondissement). Il comprend diverses rues très plaisantes dont celle de Montorgueil, qui a l’avantage d’être piétonne et qui s’avère être le cœur commerçant du quartier. Ce secteur de Paris est idéalement localisé entre les Halles et l’église Saint-Eustache, la rue du Louvre ou encore le boulevard de Sébastopol. Proche de la Seine, il compte plusieurs rues piétonnes (le trafic y est donc peu dense) et quelques squares. C’est un quartier où l’on trouve de nombreux cafés et autres restaurants à la mode qui attirent autant les Parisiens que les touristes. Il se trouve à proximité de diverses gares (Les Halles, Châtelet-les-Halles, Réaumur-Sébastopol…) et autres stations Vélib’.

Quittons le 2e arrondissement pour le 3e où l’on trouve le Quartier de l’Horloge qui doit son nom à l’horloge à automates réalisée par Monestier. La particularité de ce quartier ? Il s’agit d’un espace totalement privé[5] (bâti et rues). Il échappe donc aux « aux normes applicables aux voies publiques [et] tout y est dérogatoire. Par exemple, les camions de pompiers ne peuvent circuler dans [ses] rues […], car ces dernières ne répondent pas aux normes nécessaires pour la circulation de véhicules de fort tonnage ». En outre « l’entretien des logements, mais aussi des [voies] est à la charge des propriétaires ». Les rues à privilégier pour l’investissement locatif sont les suivantes : de Tracy, Sainte-Apolline, Vaucanson ainsi que celle de Notre-Dame-de-Nazareth. Le nord du boulevard Saint-Martin est à éviter.

Après les 2e et 3e arrondissements, c’est au tour du 9e d’afficher un fort potentiel notamment aux alentours des Grands Boulevards. Avec de superbes immeubles haussmanniens et de nombreux grands magasins, ce secteur de Paris a de quoi séduire.

Le 10e arrondissement n’est pas en reste, en particulier à proximité du Canal Saint-Martin. Il s’agit d’un lieu unique chargé de poésie, reliant le bassin de la Villette à la Seine et qui séduira les piétons comme les cyclistes et autres adeptes du roller.

Enfin, évoquons les quartiers de la Rive droite (17e, 18e et 19e arrondissements) qui sont en cours de rénovation et quelque peu décentrés. Les rues de Batignolles et de la Chapelle ainsi que les alentours du parc de La Villette ont vu la valeur de leurs loyers augmenter de 30 % ces cinq dernières années.

Mais Paris c’est aussi la banlieue où l’investissement locatif peut s’avérer très intéressant.

 

La banlieue : une option à envisager

Nous vous parlions, dans un précédent article, du projet du Grand Paris. Celui-ci a pour objectif « d’élargir rapidement ce que l’on appelle aujourd’hui le cœur de Paris, au profit de villes périphériques amenées à se métamorphoser et offrir un cadre de vie très attirant ». La banlieue parisienne n’est donc pas à évincer de vos recherches si vous souhaitez effectuer un investissement locatif Paris.

Les prix en banlieue sont inférieurs à ceux pratiqués à Paris même. De plus, les moyens de transport vers Paris sont de plus en plus présents (création de nouvelles lignes de métro, tramway…).

Mais vers quelles villes se tourner ? Celles qui sont attractives c’est-à-dire qui offrent « un parfait compromis entre qualité de vie, tranquillité, sécurité, espaces verts, mais aussi commerces, transports rapides, universités susceptibles d’attirer des étudiants et proximité de Paris ». On pense ainsi à Charenton-le-Pont (94), Vincennes (94), Malakoff (92) ou encore Issy-les-Moulineaux (92).

Parce que certaines villes de banlieue sont des zones à fort potentiel de développement et affichent des prix inférieurs à la moyenne parisienne, il ne faut pas les négliger. Y investir pourrait vous permettre de percevoir une rentabilité locative appréciable.

 

Conseils pour l’investissement locatif Paris[6]

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif  Paris ? Voici divers conseils à prendre en considération.

 

Conseil numéro 1 : bien choisir le bien pour votre investissement locatif Paris

Qui dit investissement locatif, dit placement immobilier. Le bien doit donc respecter certains critères. Il s’agit d’un logement familial ? Soyez attentif à la proximité des écoles et autres moyens de transport. Vous pensez le louer à un ou plusieurs étudiants ? Faites attention à la distance qui sépare le bien des transports et universités (ou autres écoles). Soyez aussi attentif aux nuisances sonores et bien entendu à la situation du bien (secteur recherché…).

 

Conseil numéro 2 : vérifier le prix du bien

Vérifiez que le prix du logement, qu’il soit neuf ou ancien, est en adéquation avec ceux du marché immobilier actuel. Pour cela, n’hésitez pas à vous rapprocher de professionnels de l’immobilier (chasseur immobilier, agent…) qui pourront vous dire si le prix de vente du bien est honnête ou non.

 

Conseil numéro 3 : choisir un programme isolé plutôt qu’un investissement en ZAC

Une ZAC est une zone d’aménagement concerté. Mais pourquoi privilégier un programme isolé ? Parce qu’en 2009 et 2010, « 60 % des logements neufs ont été vendus en investissement locatif […| ce qui veut dire que si vous investissez à proximité d’autres programmes, plusieurs biens seront mis en vente au même moment au terme de la période de défiscalisation, pouvant entraîner du coup une baisse des prix ».

Conseil numéro 4 : s’assurer de la bonne évaluation des hypothèses retenues pour la simulation d’investissement

Le montant du loyer est-il en phase avec le marché ? La revalorisation annuelle du bien et des loyers n’est-elle pas surévaluée ? Le montant des charges est-il correct ? Voici des exemples de questions à se poser.

 

Conseil numéro 5 : opter pour les bonnes assurances

Pensez à vérifier les garanties proposées dans les contrats d’assurance ainsi que leur coût. N’hésitez pas à faire des demandes de devis auprès de diverses compagnies afin de comparer les offres proposées et de choisir celle qui est la plus en adéquation avec vos besoins et bien entendu votre budget.

 

Investissement locatif Paris et loi Pinel[7]

Mise en place par la ministre Sylvia Pinel, la loi Pinel remplace le dispositif Duflot avec pour principal objectif d’encourager l’investissement locatif Paris et partout en France. Comment ? En rendant les conditions d’investissement plus avantageuses pour le contribuable français souhaitant placer son argent dans la pierre.

La loi Pinel propose une réduction d’impôt qui peut atteindre jusqu’à 21 % du montant de l’investissement locatif Paris (soit jusqu’à 63 000 euros). En outre, elle apporte une nouveauté : la possibilité de louer son bien à ses proches et à ses ascendants ou descendants.

Quelles sont les différentes conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt proposée par la loi Pinel ? L’acquisition d’un bien neuf ou rénové qui doit être mis en location pendant une période déterminée (6, 9 ou 12 ans).

En outre, la réduction d’impôt est proportionnelle à la durée d’engagement (12, 18 ou 21 %).

Pour être éligible au dispositif Pinel, le bien doit donc être neuf ou rénové, mais aussi acquis en l’état futur d’achèvement, bénéficier du label BBC 2005 ou respecter la réglementation thermique (RT 2012), être achevé dans les 30 mois suivants la Déclaration d’Ouverture de Chantier et être loué dans les 12 mois suivants la remise des clés.

L’investissement locatif Paris, quant à lui, ne doit pas dépasser 300 000 euros et doit être de 5 500 euros par mètre carré maximum. Des zones Pinel ont été créées afin de déterminer « l’éligibilité d’un programme à la réduction fiscale » (A Bis, A, B1, B2 et C).

Enfin, il faut savoir qu’avec la loi Pinel, des plafonds de loyers et ressources sont à respecter. Des documents récapitulatifs sont disponibles en ligne, n’hésitez pas à les consulter.

 

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif Paris ? Nous pouvons vous aider à trouver le bien correspondant à vos souhaits : studio pour étudiant, appartement familial… Nous vous accompagnons lors de chaque étape de la recherche et vous conseillons à tout moment pour votre investissement. Si vous avez des questions, contactez-nous, nous serons ravis de pouvoir y répondre. À bientôt !

 

[1]      http://www.lavieimmo.com/immobilier-saint-etienne-16599/immobilier-locatif-les-10-villes-ou-investir-pour-toucher-le-jackpot-31564.html

[2]      http://www.pap.fr/argent/investissement-locatif/investir-a-paris-un-placement-sans-risques/a7625

[3]      http://www.proprietairemoderne.fr/rentabilite-locative/investissement-locatif-ou-acheter-a-paris-en-2015/

[4]      http://www.unjourdeplusaparis.com/paris-balades/balade-quartier-de-montorgueil-les-halles

[5]      http://www.mairie3.paris.fr/mairie03/jsp/site/Portal.jsp?document_id=11642&portlet_id=969

[6]      http://www.empruntis.com/patrimoine/guide/conseil-astuce-investissement-locatif.php /

[7]      http://www.la-loi-pinel.com/le-dispositif-pinel/