Tour Eiffel Paris

Le point sur le marché immobilier de Paris

Hausse et baisse des prix, encadrement des loyers, dispositif « Multiloc’ »… Comment se porte le marché immobilier à Paris ?

Marché immobilier de Paris : le point sur les prix

Paris intra-muros : un mètre carré à la hausse

Selon la plupart des analyses, le mois de septembre a été synonyme de hausse des prix pour Paris intra-muros. Ils ont en effet progressé de 0,5 %.

À noter : ce baromètre d’octobre est « basé sur les promesses de vente signées entre le 1er et le 30 septembre 2015 qui se transformeront en actes authentiques dans les trois prochains mois ».

Mais d’où vient cette hausse des prix ? Celle-ci résulte en fait de l’augmentation du prix au mètre carré des petites surfaces (+1 %). Parallèlement, les trois-pièces et plus ont vu leur prix baisser (-0,1 %).

Cette hausse était-elle attendue ? Pas vraiment selon les professionnels qui s’avouent plutôt surpris. Sébastien Lafond, fondateur de MeilleursAgents, explique ainsi qu’avec la mise en place de la loi relative à l’encadrement des loyers, on pouvait s’attendre à une baisse des prix et non l’inverse. Il ajoute que du « 1er janvier 2014 au 1er octobre 2015 (21 mois), la baisse des prix des petites surfaces a été de -4,2 % [contre] -3 % [pour les grandes surfaces]. Cela semblerait indiquer que les investisseurs ont déjà en partie agi par anticipation de l’encadrement des loyers […] ».

Si les prix ont augmenté dans Paris intra-muros, qu’en est-il de la situation en banlieue ?

Paris extra-muros : des prix en baisse

La hausse des prix dans Paris intra-muros fait figure d’exception. En dehors de Paris, la baisse des prix va de -0,2 % pour Marseille et Lyon à -0,7 % pour Strasbourg où, au cours des 12 derniers mois, l’immobilier a perdu 4 % de sa valeur.

Mais où en est l’immobilier parisien selon les arrondissements ?

Marché immobilier de Paris arrondissement par arrondissement[1]

Dans les 1er et 2e arrondissements, certains quartiers comme Vendôme, par exemple, se sont valorisés de 3 à 5 %. Cette tendance pourrait s’amplifier puisque les investisseurs étrangers profitent de l’euro faible pour acheter à Paris.

La valorisation constatée dans certains secteurs des 3e et 4e arrondissements est la même. Dans les quartiers historiques, comme celui de l’île Saint-Louis ou encore celui de l’île de la Cité, les biens se vendent à 15 000/16 000 euros du mètre carré. Dans le Marais, on peut trouver un bien à 11 000/13 000 euros par mètre carré.

Dans les 5e et 6e arrondissements, les prix se tendent à nouveau et on note une reprise des ventes d’appartements de plus de deux millions d’euros. Les biens à proximité du lycée Henri-IV sont très demandés par les familles, faisant augmenter les prix de 10 voire 20 %.

Du côté des 7e et 8e arrondissements, on note un retour des investisseurs étrangers. Certains biens ont ainsi vu leurs prix augmenter de 5 % en un an. Dans ces arrondissements, le mètre carré est vendu à 12 000 voire 15 000 euros.

Dans les 9e et 10e, la demande est plus forte que l’offre d’où des prix élevés. Quant au marché immobilier de luxe, il est stimulé par le retour des acheteurs étrangers.

Qu’en est-il des 11e et 12e arrondissements ? Ils connaissent un recul des prix plus particulièrement pour les biens avec vis-à-vis, sans ascenseur ou encore orientés nord.

Le seuil des 10 000 euros par mètre carré est rarement franchi dans les 13e et 14e arrondissements. Dans le 15e, les prix continuent de baisser (-5 % en un an). Encore plus impressionnante, la baisse des prix atteint 10 à 15 % dans le 16e où l’on peut trouver un bien à partir de 6 500 euros par mètre carré. Après un recul de 5 à 7 % en 2014, les prix se sont stabilisés dans le 17e arrondissement de Paris.

Dans le 18e, le prix des biens est en lien direct avec les défauts de ceux-ci. Ainsi, un rez-de-chaussée sur cour avec immeubles en surplomb fait baisser la facture avec un mètre carré à 7 500 euros. Parallèlement, un bien irréprochable peut être vendu à 11 000 euros du mètre carré.

Dans les 19e et 20e arrondissements, enfin, les prix sont inférieurs à ceux pratiqués en 2013 (-5 à -20 %).

Marché immobilier de Paris : encadrement des loyers et dispositif Multiloc’

Le point sur l’encadrement des loyers à Paris

Depuis le 1er août 2015, les loyers parisiens sont encadrés. Selon Sébastien Lafond, avant la parution du décret, 46 % des loyers étaient au-dessus des loyers majorés calculés par l’OLAP.

Aujourd’hui, ce pourcentage est inférieur et se situe autour des 30 %. Cependant, si on prend quartier par quartier, on constate que certains propriétaires résistent. En effet, dans quelques secteurs de Paris, 60 à 70 % des loyers sont encore trop élevés.

Concernant l’offre locative, pour l’instant elle ne semble pas touchée par l’encadrement des loyers. Mais une observation dans la durée est nécessaire afin d’avoir suffisamment de recul sur la question.

Marché immobilier : Paris lutte contre les biens vacants[2]

À Paris, 40 000 logements privés sont inhabités depuis six mois et plus. La mairie de Paris a donc décidé de lancer le dispositif Multiloc’.

L’objectif ? Encourager les propriétaires à louer leurs logements vacants en leur proposant des primes. Le premier bail Multiloc’ a été signé le vendredi 16 octobre 2015.

Les propriétaires qui optent pour ce dispositif bénéficient d’une prime d’entrée de 2 000 euros. Ensuite, ils reçoivent une aide pour la réalisation des travaux : 2 000 à 3 000 euros pour les logements vacants depuis moins de six mois et 9 000 à 11 000 euros pour les autres. Une prise en charge de la cotisation à la garantie des risques locatifs est également comprise dans l’offre.

En échange, les propriétaires s’engagent à louer à un loyer inférieur au loyer médian du quartier (au moins 20 % plus bas).

 

[1]      http://www.capital.fr/immobilier/special-immobilier/2015/immobilier-a-paris-les-cartes-des-prix-arrondissement-par-arrondissement-1074314

[2]     http://tempsreel.nouvelobs.com/immobilier/location/20151019.OBS7874/multiloc-le-nouveau-bail-pour-louer-a-paris.html