Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Avant de se lancer dans un investissement locatif, plusieurs éléments sont à prendre en considération. Si le secteur où l’on va acheter est important, la rentabilité de l’investissement locatif l’est également.

En effet, si l’on choisit d’investir dans la pierre pour mettre son bien en location, c’est en partie pour pouvoir en dégager un revenu supplémentaire. Qu’entend-on exactement par « rentabilité locative » et comment la calcule-t-on ? Nous vous répondons.

Tout savoir sur la rentabilité d’un investissement locatif

Définition, types de rentabilités… Voici ce qu’il est utile de connaître au sujet de la rentabilité d’un investissement locatif.

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Qu’entend-on par « rentabilité locative » ?

Vous avez l’intention d’investir dans un bien que vous mettrez ensuite en location ? Votre objectif est donc très certainement de percevoir un revenu mensuel supplémentaire.

Ce revenu supplémentaire est ce que l’on appelle la rentabilité locative.

Pour la définir, voici ce que nous pouvons dire : « la rentabilité locative est le rapport existant entre les sommes engagées dans l’achat et l’entretien d’un bien immobilier et les loyers encaissés pour ce même bien »[1].

En résumé, il s’agit de ce qu’il reste de la somme mensuelle versée par le locataire après déduction de diverses charges et autres.

Il faut savoir que la rentabilité locative est importante, mais elle ne doit pas constituer l’unique critère de choix. Il est aussi important de « bâtir un patrimoine durable » et de définir divers objectifs (mettre en location le plus longtemps possible, reprendre le bien pour y vivre plus tard, le revendre…).

Concernant la rentabilité locative, saviez-vous qu’en fait on en distingue trois ?

Rentabilité brute, rentabilité nette de charges et rentabilité nette

La rentabilité brute[2] 

Celle-ci se calcule en divisant le loyer annuel par le prix du logement puis en multipliant le résultat par 100. Voici un exemple pour clarifier le calcul : pour un logement acheté 150 000 euros et loué 650 euros par mois, on fait 650 x 12/150 000 (= 0,052) x 100 = 5,2. La rentabilité brute de ce logement est donc de 5,2 %.

La rentabilité nette de charges

Celle-ci correspond au calcul précédent auquel on enlève la taxe foncière, les charges non récupérables sur le locataire et les frais de gestion. Ainsi, si pour l’exemple utilisé précédemment, il y a 600 euros de taxe foncière, 10 % de frais de gestion et 400 euros de charges non récupérables, la rentabilité nette de charges sera de 4,01 %.

La rentabilité nette

Pour l’obtenir, il suffit de prendre la rentabilité nette de charges à laquelle on déduit « les impôts assis sur les loyers imposables : les prélèvements sociaux calculés au taux global de 15,5 % et l’impôt sur le revenu assis sur vos loyers nets ». Il ne faut pas oublier de prendre en compte les avantages fiscaux. Il s’agit donc d’un calcul que l’on ne peut faire qu’au cas par cas.

Mais est-il possible d’améliorer la rentabilité locative de son bien ?

Comment améliorer la rentabilité locative d’un bien ?

En ayant recours à un emprunt immobilier, vous avez la possibilité d’améliorer la rentabilité locative de votre investissement. Comment ? En profitant de « l’effet de levier financier et fiscal du crédit ». Voici un exemple. Si vous achetez un bien d’une valeur de 100 000 euros qui vous rapporte 4 000 euros de loyer annuel, le rendement brut sera de 4 %. En finançant « votre achat comptant, la rentabilité nette/nette de votre investissement est de 1,74 % (avec un taux marginal d’imposition de 41 % et 15,5 % de prélèvements sociaux) ».

En revanche, si vous optez pour un prêt à 3,70 % (hors assurance), cela aura un impact positif sur la rentabilité de votre investissement locatif qui sera ainsi plus importante. Pour un emprunt de 50 000 euros et un apport personnel de 50 000 euros, la rentabilité passera à 1,87 % (en prenant également en compte les revenus imposables ou encore l’impôt dû sur les loyers). Avec un apport personnel de 30 000 euros et un emprunt d’une valeur de 70 000 euros, on parvient à obtenir une rentabilité supérieure à 2 %.

Emprunter peut donc s’avérer être une bonne idée pour faire augmenter la rentabilité locative de son bien. Mais ce n’est pas l’unique solution pour profiter de revenus supplémentaires plus importants. On peut aussi acheter un bien à rénover.

Acheter un bien immobilier à rénover, une idée à retenir

Entre acheter un bien neuf ou un bien à rénover, votre cœur balance ? Sachez que pour un coût total égal, la deuxième solution peut s’avérer être la meilleure. En effet, vous pourriez, grâce à l’achat d’un bien à rénover, obtenir une meilleure rentabilité locative.

Mais comment est-ce possible ? Tout simplement parce que les travaux réalisés dans un logement vacant (non occupé) sont déductibles des revenus fonciers. La seule condition est que le logement soit « affecté à l’habitation et destiné à la location au moment des travaux ». Seuls les travaux qui donnent de la plus-value au bien ne sont pas déductibles.

En achetant un bien à rénover, vous avez donc la possibilité de profiter d’une meilleure rentabilité locative et de percevoir ainsi un revenu mensuel supplémentaire supérieur à celui que vous percevriez avec un logement neuf.

Conseils sur l’investissement locatif

[3] Maintenant que vous en savez davantage sur la rentabilité d’un investissement locatif, l’heure est aux conseils pratiques au sujet de l’investissement en lui-même. En effet, pour que celui-ci soit une réussite, il ne suffit pas de trouver un bien, il faut aussi étudier la ville et la région ou encore évaluer la fiscalité locale.

Prendre son temps et préférer un investissement sur le long terme

« Doucement, mais sûrement », ce célèbre adage doit être mis en pratique lors de l’achat d’un bien immobilier, que ce soit dans le cadre d’un investissement locatif ou autres.

  • Prenez votre temps !

Lorsque l’on décide d’acheter un bien pour le mettre en location, il est important et même nécessaire de prendre son temps afin de réfléchir à divers éléments. Il faut ainsi se poser plusieurs questions comme « quel type de bien acheter ? », « où l’acheter ? », « comment le financer » ou encore « quelles sont les conditions pour acheter un bien et le mettre en location ? ».
Les questions à se poser sont aussi nombreuses que variées. L’idéal est de les noter afin d’en conserver une trace écrite et de pouvoir les retrouver, plus tard, pour les poser à des experts de l’immobilier par exemple.

  • Demander conseils à des experts immobiliers

Ces experts sont en effet de précieux conseillers. D’ailleurs, si on demande leur avis au sujet de la durée de l’investissement, ceux-ci recommandent le long terme plutôt que le court terme. La raison ? Un investissement à court terme est sans intérêt pour un particulier qui n’en dégagera qu’un rendement très faible.
Il est donc hautement conseillé aux particuliers souhaitant devenir propriétaires bailleurs d’investir sur le long terme. Ce placement s’avérera bien plus rémunérateur que s’il avait été effectué sur une courte période.
En outre, à partir de la sixième année de détention d’un bien mis en location, les plus-values commencent à être moins taxées. À partir de 22 ans, elles sont même totalement exonérées.

Bien étudier les biens et les villes/régions

Avant de signer le compromis de vente, assurez-vous d’avoir bien étudié le bien que vous souhaitez acheter. Pour cela, posez-vous diverses questions.

  • Demandez-vous si le bien immobilier est réellement attractif

Si c’est un studio idéal pour un étudiant, est-il situé à proximité des transports en commun et des écoles et autres universités ? S’il s’agit d’un bien parfait pour une famille, se trouve-t-il, là aussi, à côté des transports, écoles, espaces verts, parkings et autres commerces ? L’environnement du bien est important.

  • Qu’en est-il de la surface habitable ?

La surface est-elle en adéquation avec le nombre de pièces ? On n’y pense pas forcément, mais un 30 mètres carrés avec deux pièces peut être moins attirant qu’une surface identique, mais en version T1.

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  • Le bien immobilier est-il bien exposé ?

L’exposition du bien est également importante : rez-de-chaussée, premier étage, exposé sud, donnant sur la rue ou sur une cour privée… Pour certains, il s’agit de détails qui pour d’autres ont toute leur importance.

  • Quels sont les atouts du bien immobilier ?

Les détails qui peuvent être de véritables atouts sont nombreux : cuisine équipée, domotique, logement rénové, balcon, terrasse, cave… Ces petits plus peuvent faire toute la différence et ne sont donc pas à négliger.

Concernant la ville et la région, là encore, vous devez vous poser de multiples questions.

  • Quelle est la situation économique de la ville/région ?

Vous aimez telle ou telle ville (ou région) et souhaitez y acheter un bien afin de le mettre en location. Mais que savez-vous de la situation économique de celle-ci ?
C’est une question importante, car une ville/région où le taux de chômage est élevé, où les secteurs d’activités sont peu variés et les projets de développement rares attire forcément moins qu’une ville/région où il y a des emplois et autres.

Il est donc nécessaire de se renseigner sur la situation économique de la ville/région où l’on souhaite réaliser un investissement locatif. Le site de l’INSEE peut vous être d’une grande utilité dans vos recherches.

Bien fixer le loyer et évaluer la fiscalité locale

Le loyer est un sujet délicat. Les propriétaires veulent pouvoir rembourser leur achat tandis que les locataires cherchent la meilleure affaire.

  • Fixer le montant du loyer

contrat de bail

Le montant du loyer doit être mûrement réfléchi. Trop élevé, il pourrait faire fuir les locataires et le bien pourrait rester inoccupé pendant une longue période. Or, 12 mois sans loyers signifient la perte du bénéfice du crédit d’impôt. En outre, c’est risquer un changement de locataire régulier avec pour conséquence l’augmentation des frais de gestion.

Un loyer trop bas, quant à lui, ne vous rapportera rien et peut même faire peur aux locataires qui craignent un piège…

L’idéal ? Fixer un loyer en adéquation avec ceux du marché ou légèrement en dessous. Pour cela, renseignez-vous sur les loyers pratiqués dans le quartier et la ville où se situe le bien que vous avez acheté et en particulier sur ceux des biens similaires au vôtre. Les vitrines des agences immobilières et le web pourront vous aider. Vous pouvez également vous renseigner directement auprès des propriétaires et/ou locataires.

  • Se renseigner sur la fiscalité locale

Outre le loyer, la fiscalité locale est un point important. Qui dit investissement locatif, dit impôts locaux (taxe foncière sur le bâti et non bâti, taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères…). Avant d’acheter, informez-vous au sujet des taux appliqués dans la ville que vous ciblez.

Quelles questions se poser ? La ville est-elle endettée ? Dispose-t-elle d’équipements collectifs adaptés (écoles, salle des fêtes…) ? Dans quel état sont les finances locales ?

Évaluer la fiscalité locale est essentiel pour savoir ce que vous coûteraient les impôts locaux au moment de l’achat et pour les années à venir.

Faire attention aux charges de copropriété et aux relations avec les locataires

Vous avez acheté un logement que vous allez mettre en location, vous voici donc propriétaire bailleur. Mais attention aux charges de copropriété que vous devez surveiller de près. Pour ce faire :

  • participez activement aux réunions et autres organisées entre les copropriétaires. Ainsi, vous pourrez donner votre avis sur diverses questions, accepter certaines propositions, en refuser d’autres. L’idée étant de ne pas « subir de dépenses non désirées ».
  • anticipez la montée des charges pour vous comme pour votre locataire.
  • soyez à l’écoute des besoins et attentes de votre/vos locataires. Devenir propriétaire bailleur ce n’est pas seulement profiter d’une rentabilité locative plus ou moins importante, c’est aussi se soucier de diverses questions et problématiques et bien entendu du confort de son ou ses locataires.

Auriez-vous envie de verser un loyer mensuel à un propriétaire peu soucieux de vos remarques ? Probablement pas. Votre locataire vous signale un problème dans le logement ? Rendez-vous sur place ou bien faites intervenir un professionnel afin de constater la nature du problème. Votre locataire a des questions ? Soyez là pour lui apporter des réponses claires et précises.

copropriete

En résumé, soyez présent, actif et réactif.

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif sur Paris ? Nous vous proposons de vous aider à chaque étape de votre projet. L’aide d’un chasseur immobilier peut s’avérer très utile pour la recherche d’un bien, des visites jusqu’aux démarches en passant par l’après-achat. N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations.

[1]      http://www.financys.fr/lexique.php

[2]      https://www.lcl.com/guides-pratiques/immobilier/investissement-locatif/rendement-investissement-locatif.jsp / http://www.pap.fr/argent/investissement-locatif/immobilier-locatif-jusqu-a-7-de-rentabilite/a1263

[3]      http://www.linternaute.com/argent/immobilier/reussir-son-investissement-locatif/