Créer SCI pour achat immobilier ? Définition d’une SCI, fonctionnement, avantages, inconvénients… On vous en dit plus.
Vous avez déjà entendu parler des SCI et souhaitez en savoir davantage au sujet de celles-ci ? Voici diverses informations.
Une SCI – société civile immobilière – est « un contrat de société par lequel plusieurs personnes (les associés) décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter, tout en s’engageant à contribuer aux pertes. Il s’agit donc d’une société civile dotée de la personnalité juridique et ayant un objet immobilier ».
La SCI compte au moins deux associés dont le dirigeant, qui la gère et la représente. Lors de la création de la structure, chaque associé reçoit des parts sociales en échange de son apport. Cela signifie que chaque associé est propriétaire de parts au sein de la SCI qui possède le patrimoine immobilier. Aucun capital social minimum n’est imposé pour la création d’une SCI qui permet « de loger tout ou partie de [ses] actifs immobiliers afin d’éviter l’indivision ». De plus, vous pouvez librement choisir votre locataire et vous avez aussi la possibilité de faire des travaux ou encore de vendre votre bien. « La SCI est avant tout un outil juridique qui dissocie pouvoir et propriété ». Une SCI ne peut pas mettre un bien meublé en location, car les bénéfices d’une location meublée sont fiscalement considérés comme étant des bénéfices commerciaux. Or, une SCI ne peut pas avoir de but commercial.
Quelles sont les raisons qui peuvent pousser une personne à créer une SCI ? On peut en citer trois : Protéger son conjoint en cas de décès, Préparer la transmission de son patrimoine, Prévenir les risques de différends entre ses héritiers.
Pour la création d’une société civile immobilière, il faut suivre diverses étapes. Tout d’abord, avant d’être signés, les statuts sont à rédiger par acte sous seing privé ou bien par acte notarié. Puis il faut les enregistrer auprès du centre des impôts. Vient ensuite l’étape de la publication de la création de la SCI dans un journal d’annonces légales. Ensuite, il faut immatriculer la société. À la suite de cette étape, le tribunal de commerce inscrit la SCI au Registre du commerce et des sociétés. Lorsque tous les documents ont été remis au tribunal, la SCI se voit remettre son K-bis.
Pour les familles recomposées ou non, pour les groupes d’amis ou encore les investisseurs, créer une SCI peut être une option intéressante. Elle permet ainsi aux personnes d’éviter les contraintes liées à l’indivision ou encore à la copropriété.
C’est décidé, vous allez investir dans la pierre et plus particulièrement dans un appartement. Mais quels sont les avantages et les inconvénients de le faire via une SCI ?
La création d’une SCI offre divers avantages. Premièrement, elle permet d’acheter un bien à plusieurs ce qui signifie qu’il peut être plus grand et plus cher que si on l’achète seul. Deuxièmement, un achat immobilier SCI permet d’éviter l’indivision et les problèmes souvent liés à celle-ci. Troisièmement, avec la SCI, si l’un des associés vient à mourir, l’autre (ou les autres) peuvent continuer à gérer la société. Pour cela, une clause statutaire est nécessaire. Quatrièmement, les associés partagent les risques liés à la gestion d’un patrimoine immobilier. Cinquièmement, la SCI permet de réduire le coût des droits de succession. De même, en matière de droits de donation, la SCI offre des avantages non négligeables notamment en ce qui concerne l’endettement et les abattements successifs. Sixièmement, la SCI peut avoir un capital fixe ou variable. La deuxième option est davantage recommandée.
Enfin, la société civile immobilière permet de faire don d’un bien tout en ayant la mainmise sur la gestion de celui-ci. En résumé, une SCI aide à optimiser la gestion de son patrimoine, et ce, tant sur le plan fiscal que successoral.
Qui dit SCI dit accomplissement de diverses formalités de constitution allant de la rédaction des statuts à la publication de la constitution dans un journal d’annonces. En outre, la gestion d’une SCI peut s’avérer contraignante puisque la tenue de la comptabilité doit être parfaitement rigoureuse, des assemblées générales doivent être organisées régulièrement et vous devez aussi remplir une déclaration fiscale annuelle.
De plus, via la SCI, le bien appartient non pas aux associés, mais à la société. Les associés, eux, ne sont « que » propriétaires de parts sociales ce qui réduit leur liberté de décision. Il faut aussi être certain de pouvoir bien s’entendre avec son ou ses associés sur le long terme, car une mésentente peut entraîner bien des conséquences.
Rappelons que l’argent obtenu par la vente du bien revient à la société et non aux associés. De plus, céder ses parts est plus compliqué que vendre un bien. Il est donc hautement recommandé de prévoir les modalités de retrait d’un associé de la SCI.
Enfin, « la cession des parts d’une SCI ne peut pas être constatée par un acte sous seing privé rédigé et contresigné par un expert-comptable [À noter : cette proposition avait été faite avec la loi ALUR, mais refusée par le Conseil Constitutionnel]. Elle continuera d’être reçue par un Notaire ou éventuellement par un avocat notamment, car elle peut être soumise au droit de préemption urbain dont ces praticiens sont familiers ».
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