Bonne nouvelle dans le secteur de l’immobilier, l’Assemblée nationale vient de voter une mesure fiscale exonérant de taxes foncières la transformation de bureaux vacants en logements ! Une décision qui devrait s’appliquer courant 2016 pour faire face au pénurie de logements en France et notamment, à Paris.
Bureaux en logements : Les raisons de cette nouvelle loi des finances 2016
Le principal objectif est bien sûr la création de nouveaux logements en France notamment à Paris où la demande ne cesse de croître au détriment des offres. Les bureaux vacants sont ainsi mis à contribution pour une transformation en logement. Un amendement adopté et salué par bon nombre de villes et de communes en France faisant face à une pénurie chronique de logements. Les intéressés se verront ainsi exonérés de taxes foncières sur les propriétés bâties. Si précédemment l’exonération de taxes foncières s’est étendue aux logements économes en énergie pour favoriser la construction de logements neufs mais aussi pour les logements anciens rénovés pour être plus économes en énergie, la transformation de bureaux en logement vient de s’y ajouter.Transformer un bureau en logement : Des bureaux parisiens dans le collimateur
Une mesure annoncée déjà en 2014 mais qui sera donc désormais effective en 2016. Paris qui compte actuellement un peu plus de 800 000 m² de bureaux vides se verra ainsi augmenter son parc immobilier. Sur les 800 000 m² , la municipalité de Paris compte ainsi transformer 250 000 m² de bureaux vides d’ici 2020 si entre 2001 et 2012 378 400 m² de bureaux ont déjà pu être transformés en logements (soit près de 5 400 nouveaux logements). Des bureaux ne répondant plus aux exigences des entreprises dont 40% sont recensés dans les VIIIe et IXe arrondissements. Des immeubles haussmanniens pour la plupart, retransformables en habitation, leur vocation d’origine.
Transformer un bureau en logement : Quid de la rentabilité pour les investisseurs privés ?
C’est le point crucial pour qu’une telle opération puisse aboutir sachant que ces bureaux jugés “obsolètes” appartiennent pour la majorité à des investisseurs privés. Des investisseurs privés plus intéressés par la rentabilité et qui pourraient préférer continuer à louer à des professionnels même en réduisant leur loyer. Néanmoins, de nombreux acteurs privés de la construction sont prêts à s’engager pour racheter certains immeubles avec le soutien de la mairie de Paris. Les petits propriétaires sont ainsi les plus sollicités par la municipalité avec des avantages financiers à la clé et des démarches administratives facilitées.Bureaux en logements : ce qu’il faut savoir
Avant de vous lancer, effectuez une évaluation des travaux à faire sachant que vous devrez probablement prévoir la création d’un espace cuisine, des isolations, une salle de bain, des places de parking, le remplacement du plancher, une opération de désamiantage… Des transformations qui auront bien sûr un coût mais aussi les démarches administratives à effectuer tels que le respect des règles d’urbanisme et le respect du règlement de copropriété.
Si de gros travaux sont à effectuer, il vous faudra nécessairement un permis de construire et faire appel à un architecte si vous souhaitez acquérir d’anciens bureaux d’une surface de plus de 170 m² (surface plancher). Pour des menus travaux, une déclaration préalable est suffisante. L’emplacement est également à étudier. L’idéal est à Paris ou en première couronne mais avec des coûts d’achat et de transformation plus élevés. Les coûts sont revus à la baisse en deuxième couronne car c’est une zone d’activité tertiaire pas véritablement adaptée à des habitations.
Si transformer d’anciens bureaux d’un immeuble hausmannien ne requiert pas des travaux importants, les immeubles de bureaux récents sont bien plus difficiles car la plupart disposent de plateaux profonds. De surcroît il vous faudra créer un aménagement permettant une circulation intérieure “fluide”.
A noter que pour la transformation de bureaux en logements, il vous faudra débourser entre 1600 et 2500 € environ /m² pour d’anciens bureaux neufs ou anciens.
