Caution, location, SCI… Nos solutions pour aider vos enfants

chasseur d’appartement

L’une des préoccupations majeures des parents est de savoir leur(s) enfant(s) bien logé(s). Si vous-même avez un ou plusieurs enfants, sachez que vous pouvez les aider de diverses manières.

Enfants locataires

La première façon d’aider vos enfants à avoir un logement est en vous portant caution pour le bien qu’ils souhaitent louer. Vous pouvez aussi investir dans l’immobilier et louer le bien à votre progéniture.

La caution locative

Lorsqu’un étudiant, un jeune diplômé ou encore une personne venant d’être embauchée au sein d’une entreprise cherche un bien, les agences immobilières et propriétaires-bailleurs peuvent se montrer méfiants et précautionneux en demandant une caution.
La caution locative est une « personne physique (particulier) ou morale (organisme) qui s’engage par écrit (« acte de cautionnement ») à payer le loyer, les charges et les réparations locatives au propriétaire, lorsque le locataire ne le fait pas ».
Une caution est donc un gage de sécurité pour les propriétaires comme pour les agences. Pour les locataires, c’est un plus dans le dossier qui peut faire toute la différence.
À noter : les parents peuvent aussi se porter caution quand leurs enfants se lancent dans un achat immobilier. Si votre ou vos enfants ont des difficultés à rembourser leur prêt immobilier, ce sera à vous de prendre le relais.

Acheter un bien et le mettre en location

Vous pouvez aussi choisir d’investir dans l’immobilier puis de mettre le bien en location. Vous pouvez par exemple acheter un studio de 20, 30 ou 50 mètres carrés qui servira de logement à vos enfants pendant leurs études et même après.
Notez en outre que la loi Pinel offre divers avantages fiscaux (jusqu’à 21 % de réduction d’impôt) aux personnes louant à des proches. La version 2019 de ce dispositif de fiscalisation connaît quelques nouveautés. N’hésitez pas à vous renseigner à son sujet afin de savoir si vous pouvez en profiter.
Une fois vos enfants prêts à quitter le nid que vous avez acheté pour eux, vous avez la possibilité de revendre ou bien de poursuivre l’expérience de la mise en location.

Enfants propriétaires

Pour que vos enfants puissent accéder à la propriété, pourquoi ne pas acheter un bien en commun avec eux ? Les parts sociales sont réparties entre ces derniers et vous-même(s). Plusieurs solutions s’offrent alors à vous.

L’indivision

« L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes exercent des droits de même nature sur un même bien ou sur une même masse de biens, sans pour autant que leurs parts respectives se trouvent matériellement divisées. En pratique, l’indivision peut résulter de l’achat d’un bien à plusieurs, mais elle peut aussi avoir lieu dans de nombreuses autres situations (achat du logement familial lors d’un Pacs, divorce des époux, décès…). Les indivisaires s’exposent alors aux risques nés des contraintes de l’indivision, la principale étant l’unanimité exigée pour les prises de décisions les plus importantes[1]. »
En somme, l’indivision permet à chacun d’avoir une part en fonction de son apport. Si, par exemple, votre apport est égal à 50 % du capital, dans ce cas vous être propriétaire à 50 % du bien. Mais le fait d’avoir une part plus importante ne vous donne pas le droit de décider seul. Comme l’explique la définition ci-avant, le régime de l’indivision, qui repose sur le Code civil, inclut des décisions qui doivent être prises unanimement.
Et si vos enfants souhaitent devenir propriétaires du bien à 100 %, ils peuvent racheter vos parts. Vous avez également la possibilité de leur en faire donation.
 

La SCI Familiale

Une Société Civile Immobilière (SCI) familiale permet aux membres d’une même famille d’apporter « une quote-part d’un immeuble qu’ils possèdent et c’est alors la société qui en devient le propriétaire, chaque apporteur récupérant en contrepartie des parts sociales correspondant à son apport. Les SCI sont réglementées par les dispositions communes à toutes les sociétés, fixées par les articles 1832 et suivants du Code civil, ainsi que par les articles 1845 et suivants ».
Il faut au moins deux personnes pour créer une SCI familiale. Les personnes mineures peuvent même être associées à une telle société. Son fonctionnement est régi par des statuts dont la rédaction est à confier, de préférence, à un expert (notaire, par exemple).
Pour créer une SCI familiale, vous devez donc vous rapprocher d’un notaire afin qu’il rédige les statuts et se charge des démarches (enregistrement des statuts, inscription au CFE…).

Le prêt familial

Se lancer dans un achat immobilier n’est pas toujours simple d’autant plus que les établissements bancaires demandent quasiment automatiquement un apport financier égal à au moins 10 % de la valeur du bien.
Cette condition peut être un frein aux projets immobiliers de vos enfants. Aussi, vous avez la possibilité de les aider avec un prêt familial. Selon le Code civil, si la somme du prêt dépasse les 1 500 euros, un écrit est obligatoire. Il stipule la durée du prêt, les conditions de remboursement et autres. Il permet d’encadrer et de structurer l’opération et peut être une preuve utile en cas de litige. Ce contrat doit être déclaré auprès de l’administration fiscale (fisc). À partir de 760 euros, vous devez déclarer le prêt au centre des impôts.
Notez que le remboursement doit être fait de manière régulière. Pourquoi ? Parce que, dans le cas contraire, le fisc pourrait considérer ce prêt comme une donation déguisée.
Si votre enfant ne parvient plus à rembourser le prêt que vous lui avez fait, vous avez le droit de le transformer en donation. Mais à votre décès, votre enfant devra déduire la somme restant à payer de l’héritage, car le prêt doit être remboursé dans son intégralité.

Autres options

D’autres solutions s’offrent à vous pour aider votre ou vos enfants à avoir un toit sur la tête : vous pouvez lui ou leur transférer les droits de votre PEL (Plan d’Épargne Logement) ; vous pouvez lui ou leur faire une donation financière : don manuel ou don partage (chaque type de don étant à déclarer au fisc) ; vous pouvez monétiser le capital dormant de votre résidence principale, c’est-à-dire vendre la nue-propriété de votre bien tout en y résidant pendant une vingtaine d’années.
Les solutions pour aider vos enfants sont multiples. N’hésitez pas à vous renseigner davantage pour choisir celle qui vous convient le mieux. Et si vous recherchez un bien en région parisienne, HOME SELECT est là pour vous accompagner, vous conseiller et vous guider.
[1]     https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/14592-indivision-definition

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