Chasseur immobilier

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Théoriquement, la recherche d’un bien immobilier à acheter ou à louer ne devrait pas être difficile. Par contre, ce n’est pas vraiment ce qui se passe, surtout quand le bien ciblé se trouve dans une ville très sollicitée par les acquéreurs. C’est justement pour cette raison que l’accompagnement d’un expert, c’est-à-dire un chasseur immobilier, est fortement recommandé. 

Toutefois, certains acquéreurs hésitent encore à faire appel à un tel professionnel à défaut d’ignorer les bénéfices qu’ils peuvent en tirer. Pour vous aider à y voir un peu plus clair, cet article présente en détail le métier d’un chasseur immobilier. 


Chasseur immobilier – c’est quoi exactement ?


Selon une définition de la Fédération des chasseurs immobiliers ou FFCI, le chasseur immobilier est un professionnel qui apporte écoute, conseil et disponibilité aux acquéreurs pour la recherche et l’achat d’un bien immobilier. Ce métier complète celui des agences immobilières. Aussi, il ne faut pas le confondre à l’agent immobilier. Si ce dernier est mandaté par le vendeur pour vendre un bien immobilier, le chasseur immobilier est mandaté par l’acquéreur afin de lui trouver un bien et le négocier pour lui.

Le métier de chasseur immobilier, également appelé chasseur d’appartement, a fait son apparition en France il y a 20 ans. Au cours de ces 20 dernières années, ce métier a gagné en notoriété dans le domaine de la transaction immobilière. Ce fut en 1999 que le premier chasseur officiel parisien a lancé sa société. Depuis, le nombre des chasseurs immobiliers augmente progressivement, poussant ainsi les principaux acteurs à définir une charte professionnelle. 

Actuellement, deux fédérations encadrent cette profession dont la FNCI ou Fédération Nationale des Chasseurs Immobiliers et la FFCI ou Fédération Française des Chasseurs Immobiliers. Si passer par un chasseur immobilier n’est pas encore évident pour les transactions immobilières en France, ce n’est pas le cas pour les autres pays comme les États-Unis. Toutefois, ce nouvel acteur de l’immobilier séduit de plus en plus les acquéreurs souhaitant concrétiser leur projet d’achat immobilier dans les meilleures conditions.


Quels sont les rôles d’un chasseur immobilier ?


Il ne faut pas confondre chasseur immobilier et agent immobilier. Bien que les deux interviennent dans les transactions immobilières, ils ne défendent pas les mêmes intérêts. En réalité, l’agent immobilier est mandaté par le vendeur pour vendre son bien. Il peut quand même travailler pour l’acheteur. De son côté, le chasseur est mandaté par l’acquéreur pour lui trouver un bien et le négocier pour lui. Pour ce faire, il assure plusieurs fonctions que nous allons aborder ci-dessous.


Identifier les besoins de l’acquéreur


Pour trouver un bien immobilier qui répond aux attentes de son client, le chasseur immobilier doit en premier lieu identifier ses besoins. Son client va lui présenter en détail les critères du bien qu’il veut acheter : son budget, l’emplacement du bien, sa surface, le nombre de pièces, l’état du bien (avec travaux ou habitable de suite), son financement, son accessibilité, le niveau de confort, les impératifs de délais s’il y en a, etc. C’est en étudiant de près tous ces critères qu’il pourra filtrer au mieux les biens à visiter. Puisqu’il connaît très bien le marché de l’immobilier, il peut aider son client à définir ces critères en fonction de sa situation. 


Trouver le bien qui correspond aux besoins de son client


C’est la mission principale du chasseur immobilier. Il exploite toutes les pistes pour mettre la main sur le bien qui répond le mieux aux besoins de son client. Hormis les canaux habituels que tout le monde peut utiliser pour trouver un bien à acheter (sites d’annonces immobilières, agences immobilières, etc.) le chasseur immobilier a aussi un accès au marché off-market. Certains vendeurs préfèrent ne pas publier leur offre sur les plateformes de vente immobilières. Grâce à son réseau, le chasseur peut accéder à ces biens avant leur mise en vente officielle. L’acheteur peut ainsi bénéficier d’un plus grand choix de biens.


Organiser les visites


La visite des biens demande souvent beaucoup de temps. Pour épargner les pertes de temps à son client, le chasseur immobilier va s’occuper de son organisation. Lorsqu’il identifie un bien qui répond aux critères de choix de son client, il va le visiter pour s’assurer qu’il correspond bien à ses attentes. Il fera cette première visite tout seul et en profitera pour l’analyser de près pour identifier tous ses avantages et ses faiblesses. Il restera objectif durant cette visite. Une fois qu’il l’aurait validé, il fera une seconde visite avec son client pour que ce dernier puisse l’évaluer lui-même et prendre sa décision avec plus de certitude. Durant cette visite avec l’acquéreur, le chasseur lui explique en détail les atouts et les points faibles du bien. 


Faire la négociation du bien


La négociation étant une étape primordiale dans le processus d’achat immobilier, il faut avoir une certaine compétence pour défendre les intérêts de l’acheteur. Grâce à son savoir-faire et à sa maîtrise du marché, le chasseur immobilier est le mieux placé pour négocier en faveur de l’acheteur. Le chasseur ne se contente pas de comparer un bien avec d’autres offres similaires. Il évalue sa vraie valeur en tenant compte de plusieurs paramètres comme les tendances spécifiques du secteur, la zone géographique, etc.

Quant au prix, il veille à ce qu’il soit le plus juste, pas trop haut pour permettre à son client d’économiser, mais pas trop bas pour éviter qu’il ne soit pas validé. Le chasseur se met à la place de l’acheteur pour déterminer la somme qu’il serait en mesure de débourser pour acquérir le bien. Grâce à son réseau et à sa relation avec des personnes influentes, il peut avoir des informations pertinentes lui permettant de négocier le bien en fonction de la situation du vendeur. De plus, un chasseur immobilier maîtrise bien la communication, lui permettant de négocier avec habileté. Il saura mettre en valeur son client afin que le vendeur le voie comme le candidat idéal pour l’achat. 


Accompagner son client tout au long de la procédure d’achat


Le chasseur immobilier accompagne l’acquéreur durant toute la procédure d’achat d’un bien immobilier. Il travaille également avec ceux qui cherchent un bien à louer. Il propose un service sur-mesure et veille à la sécurité de l’acquisition. Après la négociation du bien, le chasseur va assister son client durant toutes les étapes à passer avant de signer le contrat de vente ou de location. Grâce à son savoir-faire, son accompagnement permettra à l’acquéreur de gagner plus de temps dans la réalisation de son projet. Il peut lui apporter conseil sur le montage de son dossier afin que celui-ci soit bien solide et persuasif. 


Les conditions nécessaires à l’exécution du métier de chasseur immobilier


L’exécution du métier de chasseur immobilier n’exige pas de diplômes spécifiques. Cependant, il y a quelques conditions à respecter pour pouvoir le réaliser correctement. 


La carte professionnelle pour exercer ce métier


Le chasseur immobilier est régi par la loi Hoguet du 2 Janvier 1970. Cela dit, il doit posséder une carte transactionnelle immobilière, également appelée carte T. Délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie, cette pièce témoigne de son expérience ou de sa possession d’un diplôme dans le secteur de l’immobilier. La carte T est délivrée sous certaines conditions.


L’aptitude professionnelle d’un chasseur immobilier


C’est une condition que tous les acteurs exécutant des activités commerciales ayant un trait sur les biens immobiliers doivent respecter. Quelques éléments permettent de justifier cette aptitude professionnelle :

  • Un diplôme de BTS professions immobilières ou un diplôme bac +3 dans un domaine juridique, économique ou commercial. 
  • Un certificat inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d’un niveau II dans les mêmes domaines
  • Un brevet de technicien supérieur option professions immobilières
  • Un diplôme de l’institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation
  • Un justificatif de l’expérience professionnelle : 3 ans auprès d’un titulaire de la carte T si vous avez le bac, 10 ans d’expérience si vous n’en avez pas et 4 ans d’expérience si vous avez un statut de cadre.


La garantie financière


C’est une assurance qui peut être souscrite auprès de la banque ou d’une compagnie d’assurances, d’un établissement de crédit ou d’une organisation professionnelle. Chaque personne qui demande la carte professionnelle doit avoir en sa possession une première garantie envers ses clients. Celle-ci vaut 110 000 €. 

Pour les deux premières années d’exercice, la garantie financière minimale est fixée à 30 000 €. Elle s’applique uniquement aux personnes morales, mais il se pourrait aussi qu’elle résulte d’une consignation déposée sur un compte ouvert par la caisse des dépôts. En cas de défaillance après une transaction financière, la garantie financière va couvrir les fonds détenus pour les clients. 

Il faut souligner que l’exécution du métier de chasseur immobilier sans la carte T entraîne une sanction pénale : 6 mois d’emprisonnement et 7500 € d’amende. La carte T est valable 3 ans à partir de la date de délivrance.


Est-il possible d’exercer sans la carte T ?


Il est possible de pratiquer le métier de chasseur immobilier sans carte T en devenant mandataire immobilier. Dans ce cas, le professionnel agit pour le compte d’un agent immobilier ou d’un réseau de chasseurs immobiliers disposant de la carte T. Il faut quand même faire attention, car le mandataire immobilier n’a pas le droit d’exercer seul la fonction de chasseur immobilier. Il aura besoin d’une attestation de collaborateur immobilier ou carte blanche pour pouvoir effectuer son métier. 

Le mandataire immobilier est payé en fonction des transactions des biens recherchés pour son client. De plus, son intervention est limitée à la contre-signature de l’offre d’achat. Il s’occupe principalement de la prospection d’une mission et de la négociation. Pour exercer sans la carte T, le mandataire immobilier peut choisir entre trois options : le statut du micro-entrepreneur, le portage salarial immobilier ou tout simplement devenir salarié d’une agence.


Quelles sont les formes juridiques possibles ?


Plusieurs options se présentent, mais les plus adaptées au métier de chasseur immobilier sont :


L’entreprise individuelle ou IE 


Elle est plus pratique pour les débutants. Le chasseur aura le statut de travailleur non-salarié dont le calcul des cotisations est basé sur son bénéfice imposable. Quant au régime fiscal, il s’agit ici de l’impôt sur le revenu. La responsabilité du chasseur immobilier n’est pas limitée s’il choisit ce statut. 

Les documents nécessaires à la création d’une entreprise individuelle sont : une copie de la pièce d’identité, une déclaration sur l’honneur de non-condamnation, un justificatif de domicile valide, une attestation de notification au conjoint marié ou pacsé des conséquences des dettes professionnelles sur les biens communs, la déclaration d’affectation en cas d’option pour EIRL.


L’entreprise individuelle à responsabilité limitée ou EIRL 


Son fonctionnement est semblable à celui d’une entreprise individuelle. Vous pouvez limiter votre responsabilité en remplissant la déclaration d’affectation du patrimoine. Ceci dans le but d’affecter une part de vos biens à votre activité professionnelle. Vous pouvez aussi choisir l’impôt sur les sociétés en EIRL.


L’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée ou EURL 


Ce statut implique beaucoup plus de travail puisque les démarches de création sont plus compliquées. La gestion de l’entreprise au quotidien est beaucoup plus avancée. Le gérant de cette entreprise devient travailleur non-salarié et les bénéfices sont imposés à l’impôt sur le revenu avec option possible pour l’impôt sur les sociétés.


La micro entreprise 


C’est un régime juridique que les EI, EIRL et EURL peuvent bénéficier. Seul un agent commercial ne disposant pas de la carte T peut accéder à ce régime. Être chasseur immobilier micro-entrepreneur présente quelques avantages : impôt sur le revenu dans la catégorie des micro-BNC qui signifie qu’il est uniquement imposé sur la base de 66% de son chiffre d’affaires et cotisation sociale représentant 22% de son chiffre d’affaires puisqu’il est travailleur non-salarié. 


Les démarches administratives de création d’entreprise 


C’est une étape obligatoire pour ceux qui veulent exercer le métier de chasseur immobilier dans le respect des normes en vigueur. 


Si vous êtes agent commercial


Vous devez faire une déclaration de début d’activité. Pour ce faire, il faudrait remplir quelques formulaires. Pour le régime de la micro-entreprise, il faudra remplir le P0 PL micro-entrepreneur. S’il s’agit d’une entreprise individuelle hors régime de la micro-entreprise, il faut remplir le P0 PL. Le P EIRL PL et AC s’adresse aux EIRL. 

Il faudra l’envoyer au centre de formalités des entreprises en y ajoutant les pièces justificatives demandées. Ce sera au greffe du tribunal de commerce de faire l’enregistrement au registre spécial des agents commerciaux.


Si vous êtes agent immobilier


Vous allez devoir remplir le PO CMB s’il s’agit d’une entreprise individuelle. Si vous optez pour l’EIRL, c’est le P ERIL CM qu’il faudra remplir. Il faudra ensuite l’envoyer avec les pièces justificatives à chambre du commerce et de l’industrie. C’est le CFE chargé de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

Pour ces deux solutions, il faudra toujours remplir un formulaire nécessaire à la création d’une société. S’il s’agit d’une EURL ou d’une SARL, le formulaire à remplir est le M0 SARL. Quant à la SASU et SAS, il faudra remplir le formulaire M0. 

Des pièces justificatives viennent s’y ajouter : copie d’une pièce d’identité, statuts de la société, justificatifs de domiciliation de la société, attestation de publication dans un journal d’annonces légal, attestation de dépôt de fonds et formulaire de déclaration relatif aux bénéficiaires effectifs.


Le mandat de recherche


Le mandat de recherche est un contrat qui permet au chasseur immobilier d’exercer son métier correctement. C’est à travers ce contrat que son client lui confie la recherche de son bien. Dans ce contrat, chaque partie a des engagements à respecter. Plusieurs éléments sont mentionnés dans ce mandat de recherche : caractéristiques du bien recherché, la rémunération du chasseur, le numéro de carte professionnelle, la durée du mandat, le renouvellement et la renonciation du mandat, la date de signature ainsi que les signatures de chaque partie. D’autres éléments comme l’identité de l’acquéreur et du chasseur immobilier ainsi que le type de mandat peuvent aussi y être mentionnés.

Il faut préciser qu’il existe deux types de mandats dont le mandat de recherche exclusif et le mandat de recherche simple. C’est généralement l’agent immobilier qui propose ce dernier. Grâce au mandat de recherche simple, l’acquéreur n’est pas obligé d’attendre son chasseur immobilier pour chercher son bien. Il peut même mandater un ou plusieurs professionnels simultanément. Quant au mandat de recherche exclusif, il autorise uniquement le chasseur immobilier à faire la recherche. Si, durant la durée de ce mandat exclusif, l’acquéreur trouve un bien qui pourrait répondre à ses besoins, il doit passer toutes les informations le concernant au chasseur pour qu’il s’occupe du reste. 


Les qualités qu’un chasseur immobilier doit avoir


Vu l’importance de l’intervention d’un chasseur immobilier dans une transaction immobilière, il doit avoir une certaine qualité pour exercer son métier correctement. 


Le sens de l’écoute et la bienveillance


Ce sont les bases de la réussite de la mission d’un chasseur d’appartement. Il doit identifier avec le plus de précision possible les attentes de son client pour pouvoir l’aider à donner vie à son projet. Cela demande naturellement de la bienveillance. Cela lui permet d’instaurer une relation de confiance avec son client afin de mieux l’aider à définir les critères du bien qui lui convient. 

Il faut préciser que chaque client n’a pas forcément la même perception du bien idéal. Il n’existe pas de formule à suivre à la lettre, car chaque situation est unique. Ainsi donc, il faut qu’il se montre attentif aux besoins de chaque client pour pouvoir le guider, communiquer et proposer un service sur-mesure pour avancer dans de bonnes conditions.


La rigueur


C’est une qualité qu’un chasseur immobilier doit avoir pour travailler efficacement. Il doit savoir prioriser ses actions et gérer son temps correctement. En effet, un chasseur immobilier se doit d’être réactif et disponible pour être au bon endroit au bon moment. Sans cette rigueur, il risque de passer à côté d’une opportunité, d’oublier une visite ou encore un rendez-vous. Pour travailler efficacement, le chasseur immobilier doit avoir une bonne maîtrise de sa charge mentale et un bon équilibre entre sa vie privée et sa vie personnelle. 


La ténacité


Dénicher un bien qui répond parfaitement aux besoins de son client n’est pas un jeu d’enfant. Il doit aimer le commercial et la négociation pour obtenir ce qu’il veut. Un chasseur immobilier digne de ce nom n’abandonne pas au premier obstacle. Il sait très bien que ce n’est pas de cette façon qu’il arrivera à ses fins. Il faut être persuasif pour convaincre les différents intermédiaires de lui donner accès aux biens qui l’intéresse. Cette qualité est nécessaire pour défendre les intérêts de son client sans pour autant paraître un vendeur de tapis. 


L’engagement


Le chasseur immobilier a pour mission d’accompagner les acquéreurs dans toutes les étapes de l’acquisition d’un bien, allant des démarches administratives jusqu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire. Au cours de sa mission, il se met à la place de son client pour savoir si le bien convient à ses attentes. Il vérifie bien tous les aspects du bien tout en restant objectif. Il intervient et conseille sur le montage des dossiers nécessaires à l’acquisition du bien. De plus, un chasseur immobilier connaît bien le cadre légal, financier et juridique de l’immobilier. C’est ce qui lui permet de s’impliquer dans chaque étape de la transaction pour épargner son client d’une mauvaise surprise après la signature de l’acte de vente.


Le tarif d’un chasseur immobilier


Il dépend d’un chasseur immobilier à un autre. Par contre, il est généralement de l’ordre de 2 à 5% du prix d’achat. Chaque chasseur immobilier a aussi le droit de proposer un forfait ou une tarification selon le pourcentage de la baisse de prix négociée. En principe, la prestation d’un chasseur a une durée de 3 mois. Il faut préciser que le tarif d’un chasseur immobilier inclut généralement toutes ses prestations : recherche du bien, visites, accompagnement durant toute la procédure d’achat. 

D’un autre côté, le chasseur n’a pas le droit de recevoir une quelconque somme d’argent qu’après la signature de l’acte authentique chez le notaire. Il n’a pas le droit de demander un acompte, mais le versement d’un séquestre sera nécessaire s’il y a eu signature d’un compromis ou d’une promesse.

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