Comment générer du déficit foncier ?

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Vous avez investi ou vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ? Peut-être avez-vous déjà entendu parler du « déficit foncier » ? Si ce n’est pas le cas, voici un point sur le sujet. De quoi s’agit-il ? Comment en générer ? Nous répondons à ces questions.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un dispositif fiscal qui permet de soustraire de ses impôts une part de ses charges liées à ses revenus fonciers. Il s’agit donc, en d’autres termes, de déduire certaines charges lorsque celles-ci sont supérieures au revenu foncier brut. Ce dispositif de droit commun peut être associé à d’autres lois de défiscalisation. Il n’est pas pris en compte dans le plafonnement total des niches fiscales (égal à 10 000 euros par an). C’est un mécanisme tout à fait légal qui permet de réaliser des économies non négligeables.

Plusieurs types de charges déductibles existent. Il y a d’une part les charges non financières (en lien avec l’exploitation du bien) et d’autre part les charges financières, c’est-à-dire celles liées aux intérêts d’emprunt. Du côté des charges non financières, citons les frais d’agence(s) immobilière(s), les primes d’assurances, la taxe foncière, les frais de travaux, d’entretien et de réparation ainsi que les charges de copropriété. Concernant les charges financières, nous avons les frais liés aux intérêts ainsi que les intérêts d’emprunt pour l’acquisition/la réparation/l’amélioration du bien. 

Notez que les intérêts d’emprunt ne peuvent être déduits que des revenus fonciers, car le Fisc fait la différence entre ces derniers et les autres types de charges.
Plus concrètement, si vous mettez votre bien en location et que celui-ci doit par exemple subir des travaux, calculez bien le montant de ces derniers. S’il est supérieur à votre revenu foncier brut, la différence s’appelle le « déficit foncier » et vous avez la possibilité de soustraire cette somme de vos autres revenus et dans la limite de 10 700 euros. Notez qu’au-delà de ces 10 700 euros, vous pouvez appliquer un report dans le temps (sur 10 années maximum).

« En application du 3° du I de l’article 156 du code général des impôts (CGI), les déficits fonciers afférents aux immeubles urbains ou ruraux et qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans certaines limites et à condition que l’immeuble concerné soit donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu. » En outre, selon l’article 156 I 3° du Code général des impôts, après déduction d’un déficit foncier, un logement doit continuer à être mis en location pendant trois ans.

Déficit foncier : régime d’imposition et bénéficiaires

Si vous souhaitez bénéficier de l’avantage fiscal qu’est le déficit foncier, vous devez opter pour le régime réel. Celui-ci est systématiquement appliqué dès lors que vous dépassez les 15 000 euros de revenus locatifs générés, mais il est optionnel en dessous de cette somme. Le régime micro-foncier permet lui un abattement de 30 % des charges. Or, si vos charges sont plus élevées que 30 % de vos revenus, mieux vaut changer de régime d’imposition et passer au régime réel. 

Du côté des personnes pouvant bénéficier du déficit foncier, on trouve les sociétés civiles immobilières comme les SCI et autres SCPI et qui ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés. Il y a aussi les personnes physiques possédant un bien.

Comment calculer le déficit foncier ?

Le calcul du déficit foncier n’est pas compliqué. Vous devez tout d’abord prendre le total brut de vos revenus fonciers puis soustraire les charges financières

En cas de résultat négatif, vous pouvez profiter de l’avantage fiscal qu’est le déficit foncier. Avec un résultat positif, preuve que vos charges financières sont moins importantes que vos revenus fonciers, faites une nouvelle soustraction avec les charges non financières cette fois-ci (revenus – charges financières – charges non financières). Avec un résultat à nouveau positif, il n’y a pas de déficit foncier. Si le résultat est négatif, le déficit foncier est imputable sur le revenu total et le plafond est, comme expliqué précédemment, de 10 700 euros par année.

Avantages du déficit foncier

Nous l’avons dit plus haut, le déficit foncier est un avantage fiscal. Son atout principal est donc qu’il permet aux propriétaires de bénéficier de réductions fiscales. Celles-ci peuvent être cumulées avec d’autres réductions puisque le déficit foncier n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales. Son autre avantage est qu’il peut être reporté sur plusieurs années (10). 

En résumé, le déficit foncier présente trois grands avantages :

  • Il permet de déduire jusqu’à 10 700 euros sur le revenu global ;
  • Il peut être reporté les années suivantes s’il est supérieur à 10 700 euros ;
  • Il peut être cumulé avec d’autres avantages fiscaux.

Conditions à respecter pour pouvoir bénéficier du déficit foncier

Tout le monde ne peut pas profiter de cet avantage fiscal puisqu’il faut respecter certaines conditions. Ainsi, le déficit foncier ne concerne que les immeubles à usage d’habitation ou transformés dans cette optique. En outre, le bien doit être loué pendant une durée minimale de trois ans. « Cette obligation suppose que la location soit effective et permanente. Cette condition n’est pas remplie lorsque le local est vacant, même si le propriétaire perçoit et déclare des revenus de remplacement d’une assurance ou d’un autre organisme » (Code général des impôts). Enfin, le régime réel est obligatoire. Si vous avez opté pour le micro-foncier, vous devez donc procéder à un changement de régime.

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