Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Sachez que vous pouvez réaliser votre rêve d’investissement locatif de plusieurs façons. Crowdfunding, OPCI, SCPI… Découvrez-en plus au sujet de ces divers concepts.
Pour investir dans l’immobilier, il existe la solution traditionnelle à savoir : acheter un bien grâce à un emprunt immobilier et à un apport personnel puis rembourser des mensualités pendant 15 à 25 ans en moyenne.
Pour trouver le bien en question, plusieurs solutions s’offrent à vous comme effectuer la recherche immobilière seul.e, faire appel à votre réseau professionnel et/ou personnel ou encore embaucher un chasseur immobilier qui gérera alors toutes les étapes à votre place.
Mais si vous ne souhaitez pas ou ne pouvez pas investir de manière classique, sachez qu’il existe d’autres méthodes comme le crowdfunding, par exemple.
Vous avez sûrement déjà entendu parler du crowdfunding notamment dans le milieu musical où des artistes comme le chanteur Grégoire, par exemple, ont fait appel aux dons des particuliers afin de financer un EP ou encore un album complet. Cette nouvelle façon d’investir a dépassé les frontières de la musique pour s’inviter dans le secteur de l’immobilier. Et le succès est au rendez-vous ! En 2017, le financement participatif a permis de récolter plus de 100 millions d’euros afin de financer pas moins de 220 projets immobiliers.
Mais pourquoi Monsieur et Madame Tout-le-monde se tournent-ils vers le crowdfunding immobilier ? Notamment parce qu’il est possible de n’investir que des petites sommes, mais aussi de les répartir sur plusieurs opérations afin de limiter les risques. De plus, les rendements sont en général supérieurs à ceux perçus avec un investissement locatif classique.
Mais attention, le crowdfunding n’est pas sans risques. Avant d’investir, ne serait-ce « que » 100 euros, faites attention à divers éléments comme l’emplacement du bien, sa surface et autre caractéristique. De plus, comme avec tout concept récent, on manque encore un peu de recul sur le financement participatif en immobilier. Il faut donc faire preuve de prudence avec cette méthode.
Lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier, vous pouvez aussi le faire via une SCPI. Communément appelées « Pierre Papier », les SCPI ont un fonctionnement qu’il est essentiel de connaître avant de placer son argent.
Avec les SCPI, les investisseurs détiennent des parts (→ papier) et non de l’immobilier direct (→ pierre). Le principe est alors d’investir dans l’immobilier par l’intermédiaire d’une société de gestion dédiée. « On investit donc dans un véhicule juridique (la SCPI à proprement parler) géré par une société de gestion qui utilise l’argent des investisseurs pour investir dans des immeubles. »
Après déduction des frais de gestion du parc immobilier, les loyers sont distribués aux différents investisseurs en fonction des sommes initiales placées. En résumé, avec une SCPI, on investit dans une société qui elle-même investit dans l’immobilier.
Les SCPI sont très encadrées juridiquement afin de protéger au mieux les investisseurs. Il en existe différents types :
SCPI fiscales : avec elles, les caractéristiques d’acquisition d’un parc immobilier correspondent aux diverses lois fiscales en vigueur ;
SCPI de rendement : l’investissement se fait plutôt dans l’immobilier professionnel avec pour objectif de fournir aux investisseurs un rendement à la fois pérenne et élevé ;
SCPI de plus-value : si la plus-value est élevée, le niveau de rendement est lui faible. On trouve aussi, dans cette catégorie, les SCPI investissant dans l’immobilier viager.
Les OPCI, qui existent depuis 2008, ont souffert du succès des SCPI, mais ressortent peu à peu de l’ombre. L’OPCI est un produit d’épargne à long terme qui associe actifs financiers et immobiliers. Ainsi, vous investissez dans l’immobilier de façon indirecte tout en pouvant accéder à votre épargne si besoin. C’est un placement liquide.
Les OPCI sont accessibles par le biais de comptes titres ou de contrats d’assurance vie. L’achat des titres d’OPCI se fait librement, c’est-à-dire selon son rythme et ses finances. Une OPCI achète/loue des immeubles (logements, bureaux ou commerces) et achète des actions ou obligations.
Qu’en est-il du taux de rendement avec les OPCI ? Ces dernières années, il variait entre 3 et 6 %. En outre, les OPCI sont synonymes de moins de frais à l’entrée que les SCPI. Cependant, puisqu’il y a la part d’actifs financiers que l’on ne retrouve pas avec les SCPI, les revenus distribués changent davantage d’une année à l’autre.
Pour investir dans l’immobilier locatif, vous pouvez aussi vous tourner vers une foncière, une société prenant la forme d’une SAS – société par actions simplifiées – par exemple. Celle-ci est alors soumise à l’impôt sur les sociétés. Une telle structure utilise l’endettement et achète des actifs immobiliers pouvant offrir un rendement important. Les avantages qu’offre l’investissement via une foncière sont multiples :
diversification des placements immobiliers ;
répartition des risques ;
double effet de levier : fiscal et financier ;
possibilité, dans certains cas, de souscrire les actions de la foncière dans un PEA (Plan d’Épargne en Actions).
Pour investir dans l’immobilier locatif, plusieurs options s’offrent à vous :
L’investissement classique, c’est-à-dire l’achat d’un bien en direct ;
Le crowdfunding ou financement participatif ;
Les SCPI, sociétés civiles de placement immobilier ;
Les OPCI, organismes de placement collectif immobilier ;
Les foncières.
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