Comment fixer le loyer de votre investissement locatif ?

Vous êtes propriétaire d’un bien que vous avez mis ou que vous souhaitez mettre en location ? Votre principal objectif est avant tout de bénéficier d’un rendement locatif le plus élevé possible, ce qui est tout à fait normal. Cependant, il faut garder à l’esprit qu’il est essentiel d’estimer le loyer mensuel juste. Comment faire ? C’est ce que nous vous expliquons dans cet article.
 

Investissement locatif : les critères à considérer pour faire une estimation du le loyer

Plusieurs éléments sont à prendre en compte pour faire une estimation du loyer juste, c’est-à-dire ni trop bas ni trop élevé.
 

Le type de bien

Le loyer ne sera pas le même pour une maison que pour un appartement. De même, vous ne proposerez pas le même montant mensuel pour un 60 mètres carrés que pour un 20 mètres carrés. Enfin, si le bien que vous mettez en location est meublé, cela aura une incidence sur le loyer mensuel qui sera alors plus élevé. Vous l’aurez compris, le type de bien est le premier critère à prendre en compte pour déterminer le montant du loyer que vous demanderez à vos futurs locataires.
 

L’emplacement du bien

L’emplacement géographique du bien est également un élément clé dans le calcul du loyer mensuel. Si vous proposez un appartement de 50 mètres carrés en plein Paris, le loyer fixé ne sera pas le même que pour un appartement similaire situé à Brest, par exemple, où le prix du mètre carré est bien moins élevé. De même, la proximité des commerces, parcs et autres a son importance. Le loyer d’un bien situé dans un village isolé ne sera pas aussi élevé que celui d’un bien se trouvant en plein centre-ville.
À noter : après l’annulation du dispositif d’encadrement des loyers (mis en place en 2015 dans la capitale française) par le tribunal administratif de Paris, celui sera réinstitué dès l’automne 2018 grâce à la loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique – loi logement 2018).
 

L’état du bien

Évidemment, si vous proposez un bien un peu « vieillot », mal isolé ou encore très humide, cela aura un impact sur le loyer que vous fixerez. En revanche, pour un bien propre, récemment remis en état, bien isolé, lumineux et autres, vous pourrez demander un loyer plus élevé. L’extérieur du bien compte également : une place de parking, une cave, une cour intérieure… Ce sont là des atouts qui peuvent permettre de fixer un loyer plus important. Il faut simplement parvenir à juger objectivement son bien, ce qui n’est pas toujours facile pour les propriétaires.
 

Les parties communes

Les parties communes ont elles aussi leur importance dans la détermination du montant du loyer. Pour un appartement, la présence d’un ascenseur comme celle d’un gardien permettra de demander un loyer plus conséquent.
 

Les techniques pour bien fixer le montant de son loyer

Vous avez passé en revue les critères cités précédemment et noté les bons et mauvais points de votre bien ? Pour vous assurer de proposer un loyer véritablement juste, vous pouvez employer diverses techniques que voici.
 

Comparer pour mieux estimer le loyer

Vous mettez en location un appartement de 60 mètres carrés en plein 16^e arrondissement de Paris ? Votre maison de 90 mètres carrés en pleine campagne bretonne est à louer ? Et si vous vous renseigniez sur les montants des loyers dans le même secteur et pour la même catégorie de biens ? Comparer pour mieux estimer est l’une des méthodes à adopter pour avoir une meilleure idée du loyer à proposer. Cela permet de fixer un montant en accord avec les tendances et la réalité du marché.
 

Déterminer soi-même le montant

Vous pouvez tout à fait choisir de fixer vous-même le montant du loyer que vous souhaitez demander à vos locataires. Mais attention, si vous connaissez mal le secteur de l’immobilier, cela peut être risqué. Pour quelles raisons ? D’une part, vous pourriez fixer un loyer trop bas. Cela attirerait les locataires ou au contraire inspirerait leur méfiance. En outre, ce ne serait pas rentable pour vous. D’autre part, vous pourriez fixer un loyer trop élevé. Dans ce cas, vous pourriez avoir du mal à trouver des locataires, votre logement resterait donc vide et vous ne percevriez aucun revenu.
 

Faire appel à un professionnel

Pour fixer le plus justement possible le montant de votre loyer, vous pouvez aussi demander l’intervention d’un expert du secteur. Grâce à sa parfaite connaissance du marché, il parviendra à déterminer un loyer mensuel en accord avec le secteur, les prestations du bien et autres.
 

Attention aux plafonds de loyers !

Comme l’explique l’Anah (Agence nationale de l’habitat), « les plafonds de loyers que vous devez appliquer sont des taux maximaux définis au niveau national. Ils sont ensuite adaptés localement en fonction des prix du marché. [Ils] sont en euros par mètre carré de surface habitable dite “fiscale”, charges non comprises. La surface habitable “fiscale” est la surface habitable, à laquelle s’ajoute la moitié de la surface des annexes (dans la limite de 8 m2). Les plafonds de loyers sont révisés chaque année ».
Vous avez ou allez réaliser un investissement locatif ? Comme vous pouvez le constater, déterminer le montant du loyer n’est pas chose aisée. Étudiez bien le marché immobilier et prenez en compte tous les critères que nous avons évoqués. Vous fixerez ainsi un loyer adéquat que vous pourrez justifier auprès des locataires si besoin. Vous pouvez aussi, si vous préférez, confier l’estimation du montant du loyer à un agent immobilier. Dans tous les cas, retenez bien les trois « J » d’un bon loyer : juste, justifié et justifiable.