Immobilier : que retenir de 2017 et qu’attendre de 2018 ?

En immobilier, les années se suivent et ne se ressemblent pas toujours. Alors, que retenir de 2017 et qu’attendre de 2018 ? C’est ce que nous vous proposons de découvrir grâce aux conclusions de deux études, l’une de l’Observatoire des loyers Clameur et l’autre du groupe Edmond de Rothschild.

 

Le point sur l’année 2017

L’Observatoire des loyers Clameur a étudié les marchés locatifs privés de 1 892 villes de plus de 10 000 habitants. Et la conclusion est la suivante : ce secteur traverse une mauvaise période avec d’une part, un taux de mobilité résidentielle en recul (28,4 % en 2017 contre 29,8 % en 2016 et plus de 30 % en 2015) et d’autre part, des loyers en baisse. On note ainsi :

Une baisse des loyers de 0,1 % en glissement annuel depuis janvier 2017 ;

Un recul des loyers de 1,2 % hors inflation ;

Une progression moyenne des loyers de 0,2 % sur l’ensemble du marché entre 2013 et 2017 (contre 0,5 % pour l’inflation selon l’INSEE).

Du côté des nouveaux baux signés depuis janvier 2017, on constate une baisse de 4,7 %. Parallèlement, le chômage augmente et le pouvoir d’achat des locataires, dont les aides au logement n’ont pas été revalorisées (aides dont les conditions d’attribution ont de plus été durcies), baisse.

Si les marchés locatifs sont en déclin, c’est aussi en partie à cause de l’encadrement des loyers et parce que de plus en plus de personnes accèdent à la propriété grâce notamment aux taux d’intérêt toujours très intéressants. En 2017, plus de 1,2 million de transactions dans le neuf et dans l’ancien ont ainsi été enregistrées dont près de la moitié effectuée par des primo-accédants (parmi lesquels on trouve de nombreux ex-locataires).

La baisse des loyers est un cercle vicieux puisqu’elle entraîne d’autres problèmes en entraînant d’autres encore. Les propriétaires-bailleurs ont ainsi moins de moyens pour entretenir leurs biens et ne peuvent donc pas revoir leurs loyers à la hausse. Ainsi, seulement 14,5 % des biens qui sont remis en location ont subi des travaux d’entretien et/ou d’amélioration.

 

Immobilier : que réserve l’année 2018 ?

La deuxième étude, menée par le groupe Edmond de Rothschild, prédit une année 2018 synonyme d’une hausse des prix de l’immobilier résidentiel. En 2017 déjà, ces derniers ont augmenté de 3 % et pourraient connaître la même hausse en 2018.

En parallèle, tout devrait être fait pour que les taux d’intérêt « restent le plus longtemps possible à leurs niveaux actuels », comme l’a expliqué Mario Draghi, président de la Banque Centrale Européenne (BCE).

La prime de risque de l’immobilier résidentiel (le rendement de l’immobilier résidentiel comparé à celui des emprunts de l’État), qui a déjà atteint son plus haut niveau depuis l’année 1999, devrait rester relativement élevée en 2018.

L’année 2018 devrait aussi être marquée par des conditions d’octroi de crédits plus attractives grâce notamment à des taux d’emprunt immobilier ayant subi une hausse plus faible que celle des titres souverains.

La solvabilité des ménages devrait elle aussi continuer de croître puisque les salaires vont probablement augmenter plus rapidement que l’inflation.

Enfin, le dispositif d’investissement résidentiel (aussi appelé « Pinel ») a été reconduit pour quatre années supplémentaires. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI), quant à lui, permettra aux ménages qui payaient l’ISF d’être exonérés ou moins taxés. Ils auront ainsi un supplément de ressources financières qui pourrait leur permettre, s’ils le souhaitent évidemment, d’investir dans l’immobilier.

 

En résumé

2017 n’a pas été une année très positive pour les marchés locatifs privés de nombreuses villes françaises : recul du taux de mobilité résidentiel, baisse des loyers, abaissement du nombre de baux signés… Mais ces mauvaises nouvelles en cachent une bonne : plus d’un million de transactions ont été réalisées dans l’ancien et dans le neuf.

2018 sera elle synonyme de hausse des prix (+3 % selon l’étude du groupe Edmond de Rothschild), de meilleure solvabilité des ménages et de reconduction ou de création de dispositifs qui devraient encourager les particuliers à investir dans l’immobilier.

 

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