Acheter un bien immobilier dans le but de le mettre en location constitue l’une des meilleures façons de se constituer un patrimoine durable tout en percevant des revenus complémentaires. Il y a quand même quelques mesures à prendre en compte pour réussir puisque ce marché présente aussi des risques. Cet article vous servira de guide si vous prévoyez d’investir dans le locatif
Par définition, l’investissement locatif désigne l’achat d’un bien immobilier en vue de le mettre en location. Il ne s’agit pas uniquement d’une maison individuelle ou d’un appartement, car l’investisseur peut aussi miser sur un immeuble de rapport, un local commercial ou encore des bureaux ou un parking. L’investissement locatif peut prendre des formes différentes : bail commercial, SCPI, LMP, LMNP, etc. Pour y voir un peu plus clair, ci-dessous quelques détails concernant chaque type d’investissement locatif.
Ce statut est accessible aux investisseurs qui achètent un bien immobilier destiné à une location meublée. Ce statut présente de nombreux avantages, surtout pour les personnes qui veulent se constituer des revenus complémentaires au moment de la retraite ou pour financer les études de leurs enfants. Il s’agit d’un investissement long terme pouvant être assimilé à une assurance-vie sans imposition.
Le bien en question sera en location meublée pour un usage d’habitation. Il peut donc s’agir d’un appartement ou d’une maison. Ce bien peut être à usage saisonnier, temporaire ou permanent. Aussi, le propriétaire peut le mettre en location pour servir de résidence de tourisme, résidence affaires, résidence étudiante, résidence senior ou même EHPAD.
En choisissant cette option, le propriétaire du bien bénéficie d’importants avantages fiscaux, notamment le régime fiscal de Loueur en Meublé. Grâce à ce régime, il ne paie pas, ou juste peu d’impôts sur les loyers. D’autres bénéfices s’y ajoutent également pour un LMNP en résidence services : gestion du LMNP en résidence services simplifiée, loyer net de charges, garanti et prévisible.
C’est un statut fiscal dédié à ceux qui font un investissement locatif sous le régime de la location meublée. En choisissant ce régime, le propriétaire bénéficie d’une déduction de l’intégralité des charges liées aux biens comme les frais d’entretien, la réparation, la gestion, l’assurance, les intérêts d’emprunt, les droits de mutation, les frais de notaire, etc.
Les conditions à respecter pour bénéficier de ce statut sont : être inscrit au registre du commerce en tant que loueur professionnel, avoir des recettes annuelles supérieures à 23 000€ sur l’année civile. Il faut aussi que le total de ces recettes soit supérieur au montant total des recettes du foyer fiscal. La LMP n’est pas soumise à la TVA.
Bien que la location nue ne soit pas bien traitée sur le plan fiscal, la plupart des investisseurs portent leur attention sur cette option. Il s’agit en effet d’un bien immobilier non meublé, mais qui contient uniquement les nécessaires comme la salle de bains et les éléments de cuisine. Ce sera au locataire de le meubler. Ce type de location se reconduit tous les 3 ans, ce qui le rend plus intéressant pour les investisseurs qui veulent limiter le temps passé aux procédures liées au changement de locataire : états des lieux, diffusion des annonces, visites, etc.
Les loyers perçus en location nue sont imposés au titre des revenus fonciers. Deux types de régimes fiscaux s’appliquent pour ce type de location : le régime forfaitaire et le régime réel. Ce dernier s’adresse aux personnes ayant des revenus locatifs annuels supérieurs à 15 000€. Ce régime permet au propriétaire de déduire de son revenu les charges et les frais liés à son bien. Quant au régime forfaitaire, il concerne ceux dont les revenus issus de la location sont inférieurs à 15 000€. Il permet de bénéficier d’un abattement de 30%.
Il s’agit d’un organisme de placement collectif sous forme d’une société non cotée en bourse. Cette option s’adresse particulièrement aux investisseurs disposant d’un budget limité, mais qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif. Pour ce faire, ils vont verser de l’argent à la SCPI. Cet argent servira à l’acquisition et à la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Il existe deux types de SCPI dont la SCPI d’entreprise et la SCPI d’habitation. Cette dernière acquiert et gère les immeubles à usage d’habitation tandis que la première concerne les immeubles à usage commercial.
Investir au sein d’une SCPI présente de nombreux avantages puisque c’est à elle de s’occuper de l’acquisition du bien, la recherche des locataires, l’établissement de l’état des lieux, le paiement des charges, la réalisation des travaux et la récupération des loyers. Elle permet aussi à l’investisseur de diversifier ses placements. De plus, les risques se partagent entre l’ensemble des investisseurs. Un investisseur souhaitant se lancer dans l’investissement locatif en SCPI doit acquérir une ou plusieurs parts du capital de la société. La valeur d’un capital varie généralement de 150 à 1000€.
C’est un dispositif permettant aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 à 21 % du montant en investissant dans un logement neuf. Celui-ci sera mis en location pour une durée de six, neuf ou douze ans. Le montant du loyer est plafonné et le bien sera uniquement mis en location à des personnes dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds.
Hormis la réduction fiscale, ce dispositif présente aussi d’autres avantages : la liberté de choisir la durée de son engagement de location, l’assurance d’avoir un bien immobilier neuf qui intègre la performance énergétique au cœur du dispositif, avoir un patrimoine immobilier plus facilement.
Pour être éligible au dispositif Pinel, il faut que le bien se situe dans une zone géographique particulière. Actuellement, 5 zones géographiques sont éligibles à ce dispositif. Elles ont en commun une demande de location élevée par rapport aux biens disponibles et comptent au minimum 50 000 habitants.
Pour ce qui est du loyer, il dépend de la zone où le logement se situe. Il est fixé et fait l’objet d’une évaluation annuelle. C’est un détail à respecter impérativement pour bénéficier des avantages de la loi Pinel. D’un autre côté, il faut aussi que le bien en question respecte quelques critères comme les critères de performance énergétique des normes RT ou encore un prix au m² qui ne dépasse pas 300 000€/an.
Le bail commercial désigne le contrat de location établi entre le propriétaire d’un bien à vocation commerciale ou artisanale et le locataire occupant. C’est un engagement sur le long terme puisque ce type de bail peut durer 3, 6 ou 9 ans. Chaque partie aura des obligations à respecter pour cela.
Pour sa part, le propriétaire veille à ce que les lieux restent en état de servir. Il doit aussi libérer les biens loués au locataire et veiller à ce que les biens loués soient bien en sécurité. Le propriétaire doit obligatoirement informer le locataire des éventuels risques naturels et technologiques pouvant toucher le bien.
De son côté, le locataire doit respecter les délais de paiement du loyer. Le bien loué doit être utilisé consciencieusement et il se doit de respecter l’utilisation du bien mentionnée dans le bail commercial : développer une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Si l’investissement locatif connaît encore du succès actuellement, c’est parce qu’il présente de nombreux avantages. En voici quelques-uns.
Tout le monde n’investit pas dans le locatif pour la même raison. Par contre, il est évident que chacun veut en tirer profit pour augmenter ses revenus. En effet, plusieurs dispositifs jouent en faveur de l’investisseur. Si, par exemple, il investit dans le neuf, il bénéficie des avantages de la Loi Pinel qui permet une réduction des impôts.
Cela en va de même pour le dispositif Censi-Bouvard qui permet aussi de percevoir des loyers à certaines conditions. Ceux qui veulent investir dans l’ancien bénéficient de la Loi Malraux ou de la Loi Monuments Historiques. Pour l’investissement dans l’ancien nécessitant des travaux importants, le Déficit Foncier permet un retranchement des déficits occasionnés aux revenus de l’acquéreur.
Par rapport aux placements boursiers, l’immobilier locatif ne risque pas de se déprécier. Avec tous les dispositifs de défiscalisation disponibles en ce moment, c’est tout le contraire. De plus, les taux d’emprunt continuent de baisser depuis janvier 2022. Les investisseurs peuvent alors prétendre à un prêt pour financer l’achat d’un bien destiné à une location.
Il faut préciser que l’investissement locatif est le seul placement que vous pouvez réaliser à crédit. L’investisseur peut tirer profit de l’effet de levier pour ce faire. Tout ou une partie des loyers encaissés pourront ensuite servir au remboursement. Les acteurs du marché estiment aussi que le rendement de l’investissement locatif peut s’élever jusqu’à 7%.
D’un autre côté, si l’acquéreur achète son bien immobilier locatif à crédit, il bénéficie d’un contrat de prévoyance plus avantageux en cas de décès. Le survivant ne paie qu’une partie du crédit à rembourser. Dans le cas où l’assurance aurait été contractée à 100%, il n’aura plus rien à rembourser. Cette solution est surtout bénéfique pour les familles.
Investir dans l’immobilier locatif constitue une solution très fiable pour ceux qui veulent préparer leur retraite en toute tranquillité. A la fin de la période de location obligatoire, le propriétaire n’est plus tenu de mettre son bien en location. Il peut l’habiter afin de ne plus payer de loyer. De plus, il peut compléter sa retraite avec l’assurance de revenu dû à l’investissement locatif.
Sinon, le propriétaire peut aussi poursuivre la location afin de compléter ses revenus. Enfin, il est également possible de mettre le bien locatif en vente afin de dégager un capital. Pour rappel, tout le monde peut demander un prêt immobilier pour financer l’achat d’un bien immobilier locatif, même ceux ayant déjà plus de 55 ans. Certaines personnes financent aussi leur projet avec une partie de leur épargne retraite.
Grâce aux loyers perçus et aux économies d’impôts dont vous bénéficiez avec l’investissement locatif, vous vous protégez des aléas de la vie. Vous protégez aussi votre famille. Au fur et à mesure que le temps passe, un bien immobilier prend de la valeur.
Si vous souscrivez à une assurance de prêt, vous protégez vos proches des risques liés au remboursement des mensualités ou du capital en cas de décès ou d’invalidité. De plus, ils peuvent être le locataire de votre bien. Ils bénéficient ainsi d’un logement décent qu’ils peuvent louer à un prix plus attractif.
C’est l’un des avantages majeurs de l’investissement locatif. C’est notamment l’une des principales raisons qui poussent les Français à se lancer dans ce projet. Si vous choisissez l’immobilier neuf, vous bénéficiez de tous les avantages du dispositif Pinel qui permet une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% sur une période de 12 ans.
Si vous optez pour un bien meublé en résidence services, vous pouvez tirer profit de la Loi Censi-Bouvard qui permet une économie de 11% sur le prix de revient du bien. Si le bien nécessite encore des travaux de rénovation, les dispositifs Malraux ou Monuments Historiques joueront en votre faveur. Ils permettent une déduction d’impôt et une exonération de droits de succession.
Certains investisseurs hésitent à se lancer dans l’immobilier locatif à cause des risques que cela peut représenter. Pourtant, il existe des solutions permettant de les éviter pour tirer le maximum de profit de ce placement.
Ce sont des critères à ne jamais prendre à la légère lorsque vous prévoyez d’investir dans l’immobilier locatif. Aussi bien qu’il soit, votre immobilier ne sera pas facile à mettre en location s’il ne se trouve pas au bon endroit. Pour résoudre ce problème, il faut faire bien attention à l’emplacement du bien. Il est plus judicieux de cibler les biens se situant près des établissements scolaires, des commerces et faciles d’accès via les transports en commun. Prenez aussi le temps d’évaluer les projets d’urbanisation dans la ville où vous aimeriez investir. Vérifiez si le bien est conforme à la demande locative du secteur de votre choix.
Il peut arriver que le logement locatif soit vacant pendant des mois. C’est un risque que tous les investisseurs veulent éviter à tout prix parce que cela aura naturellement un impact négatif sur leur situation financière. Pour y remédier, il vaut mieux prendre le temps de bien s’informer sur le secteur où vous allez investir.
Le mieux, c’est de cibler la zone où la demande locative est constamment élevée. C’est, par exemple, le cas de Paris où les offres immobilières ne suffisent pas à combler toutes les demandes. Sinon, vous pouvez aussi miser sur la location saisonnière qui séduit de plus en plus de touristes. Étant donné qu’il s’agit d’une location de courte durée, vous ne serez plus confrontés aux problèmes liés à l’emplacement du bien.
Le succès de votre gestion locative repose sur le paiement des loyers. Aussi, vous devez faire bien attention au profil du locataire qui va occuper votre bien pendant toute la durée du contrat de location. Vérifiez bien son dossier et ses garants. N’hésitez pas à demander des cautions diverses pour couvrir les risques de loyers impayés.
Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif, surtout s’il s’agit d’un bien ancien, des travaux de rénovation peuvent s’avérer nécessaires. Il est fortement recommandé de se faire aider par un expert pour éviter les dépassements de prix et le retard des travaux. Ce sont en effet des situations qui peuvent faire grimper considérablement le coût final de votre bien. Avec l’aide d’un professionnel, il est plus facile d’évaluer les travaux à réaliser ainsi que le coût que cela pourrait engendrer. Certains investisseurs choisissent même de confier l’intégralité de la gestion de leur bien à un professionnel.
Le succès de votre projet d’investissement locatif repose sur la façon dont vous vous organisez pour le réaliser. Voici quelques étapes que vous devez suivre pour ce faire.
Comme tout autre projet d’investissement, vous devez identifier vos objectifs avant de vous lancer dans l’immobilier locatif. C’est une étape cruciale pour bien cerner votre projet et mieux canaliser la recherche du bien. Voici quelques questions que vous devez vous poser pour fixer vos objectifs :
Les réponses à ces questions vous permettront de savoir si vous devez orienter votre recherche vers un objectif de rentabilité ou bien vers un placement patrimonial. Ce dernier est un excellent choix pour placer votre épargne de manière sécurisante.
Après l’identification des objectifs, vous devez réfléchir au budget et au financement. Le budget varie en fonction de vos objectifs. Hormis le prix d’achat du logement, n’oubliez pas d’intégrer les frais de notaire, la commission de l’agence immobilière et le coût des éventuels travaux d’aménagement dans votre plan de financement.
Ensuite, vous devez penser au financement du projet en faisant une analyse de votre capacité d’emprunt. Celle-ci désigne le montant que vous pourrez consacrer au remboursement du prêt. Pour rappel, cette capacité d’endettement doit être inférieure à 33 % des revenus de votre foyer.
Une fois le budget établi, vous pouvez vous concentrer sur le type de biens à acquérir. Pour faciliter les choses, faites d’abord le choix entre l’immobilier neuf et l’immobilier ancien. Chaque option présente des avantages et des inconvénients.
Si vous choisissez l’investissement dans l’immobilier neuf, vous aurez une garantie d’avoir un bien haut de gamme et conforme aux normes en vigueur. Cela concerne principalement la performance énergétique du logement. Pour bénéficier de ces avantages, vous devez réserver un budget important.
Concernant les biens anciens, ils coûtent relativement moins cher que les biens neufs et sont majoritairement implantés dans des quartiers prisés. Ils gagnent également de la valeur et garantissent une plus-value intéressante à la revente. Pour générer de la rentabilité, il faut souvent réaliser des travaux de rénovation.
Si vous projetez dans un investissement locatif, n’oubliez pas qu’il s’agit d’un placement sur le long terme. C’est un point important que vous devez prendre en compte dès le début de votre projet. Pour réussir votre location, vous devez évaluer la plus-value que le bien pourrait générer lors de la vente. Si vous optez pour un logement de qualité, vous pourrez le revendre facilement et à un prix beaucoup plus intéressant.
Lorsque vous choisissez un bien immobilier à mettre en location, privilégiez celui qui répond aux exigences des futurs locataires. Cela ne signifie pas pour autant que vous devez mettre de côté vos préférences. Il est bien possible que vous ou vos proches allez vous y loger. Cela en va de même si vous prévoyez de réaliser une plus-value intéressante. Vous n’êtes pas obligé de faire la recherche vous-même, car des professionnels comme les chasseurs immobiliers peuvent vous aider là-dessus.
Après avoir sélectionné le bien, vous pouvez vous occuper de l’achat. Il faudra d’abord signer un contrat de réservation avec le promoteur. Vous allez ensuite signer l’acte de vente en présence du notaire. Vous devenez alors propriétaire du bien. Faites bien attention à ce que le logement et l’immeuble soient bien mentionnés dans le contrat de vente.
Vous devez établir l’engagement de location de votre bien immobilier dans un délai de 12 mois après la date d’acquisition ou la date d’achèvement du programme immobilier. Vous n’avez pas forcément besoin d’attendre l’achèvement du programme pour rechercher des locataires. Après cela, vous pouvez passer par la déclaration des impôts en fonction du dispositif de votre choix.
Théoriquement, toutes ces étapes semblent faciles à réaliser. Cependant, cela demande une bonne organisation et une bonne connaissance du marché. Pour simplifier les choses, il est plus judicieux de faire appel à un professionnel tel qu’un chasseur immobilier. Il vous aidera à trouver et à choisir le bien qui vous convient. Il vous explique le potentiel locatif et le rendement locatif potentiel possible du bien, tout en restant objectif. Il vous fera gagner du temps et vous permettra d’accéder aux biens off-market.
Faire confiance à HOME SELECT, c’est choisir d’acheter le meilleur bien au meilleur prix. C’est aussi gagner du temps et de l’argent et bénéficier de multiples avantages tels que notre réseau professionnel, notre accompagnement permanent ou l’accès à des biens hors marché.
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