L’investissement locatif Paris, représente une vente sur trois dans l’immobilier[1]. Si les particuliers sont de plus en plus nombreux à placer leur argent dans la pierre, c’est parce qu’elle est considérée comme une véritable valeur refuge, plus sûre que les opérations purement financières et rentable face aux livrets d’épargne peu attractifs. Comment bien choisir son bien dans la ville de la tour Eiffel, de l’Arc du Triomphe et du Musée du Louvre ? Voici nos conseils !
Quand vous visitez un appartement pour votre investissement locatif Paris, ayez en tête la cible que vous viserez lorsque vous chercherez des locataires. Concrètement, un petit appartement va plutôt séduire les étudiants et les jeunes actifs. Idéalement, il faut qu’il se situe à proximité des écoles ou des transports en commun. N’oubliez pas, également, que beaucoup de jeunes qui viennent sur Paris sont de passage, et ne souhaitent pas forcément s’installer sur le long terme. Il peut être pertinent, quand on s’intéresse à ce marché, de meubler les pièces. Cette pratique implique généralement d’avoir des baux plus courts et de devoir plus souvent chercher de nouveaux locataires, mais elle légitime aussi un loyer plus élevé (et donc une meilleure rentabilité).
Si vous achetez plutôt un logement familial, vérifiez dans ce cas qu’il reste relativement proche des écoles. Évaluez toujours les potentielles nuisances sonores qui peuvent vous obliger à baisser le loyer, ainsi que tous les petits défauts susceptibles de vous poser problème, pour les anticiper et prendre la bonne décision.
Bien évidemment, vous devez aussi vous assurer que le prix coïncide avec le marché actuel. Il peut être difficile de s’en rendre compte : c’est la raison pour laquelle vous avez tout intérêt à envisager votre investissement locatif Paris avec un chasseur d’appartements. Celui-ci saura clairement identifier les affaires des biens surcotés, car il maîtrise totalement toutes les connaissances nécessaires pour avoir une idée de la valeur d’un logement en Île-de-France.
Le saviez-vous ? Seuls les biens irréprochables sont vendus au prix affiché. En moyenne, on estime qu’une offre d’achat inclut un rabais de 10 %, rabais qui peut être encore plus important si le bien cumule les défauts.
Afin de réaliser un investissement locatif Paris, beaucoup de professionnels vous recommandent de rechercher en priorité les quartiers en plein essor. Ce n’est pas en privilégiant les plus belles avenues que vous obtiendrez forcément les meilleurs rendements car, même avec un loyer haut, il sera plus compliqué d’amortir un prix d’achat au mètre carré très élevé.
En revanche, si vous misez sur un bien situé dans un périmètre à fort potentiel de développement, celui-ci deviendra de plus en plus attrayant pour les locataires et vous en profiterez plus nettement. Si vous en avez la motivation, vous pouvez aussi rénover l’intérieur en vue de vous démarquer, et de valoriser significativement votre patrimoine immobilier parisien.
En généralisant, on peut affirmer schématiquement que plus un quartier est cher, plus la rentabilité de l’investissement sera faible.
Parmi les quartiers qui peuvent attirer votre attention dans le cadre de votre investissement locatif Paris, prenez le temps de regarder les offres disponibles à Montorgueil, dans le 2e arrondissement. La rue éponyme, piétonne et agréable, se présente comme un cœur commerçant toujours animé, où les résidents aiment se promener à tout moment de la journée.
Entre les Halles et l’église Saint-Eustache, la rue du Louvre et le boulevard de Sébastopol, Montorgueil est proche des quais de Seine, dispose de plusieurs squares et de rues piétonnes sympathiques. Parisiens comme touristes apprécient de venir prendre un café dans les bars conviviaux, ou même de déjeuner et dîner dans les nombreux restaurants à la mode ouverts sur le secteur. Pour couronner le tout, on vit ici à quelques pas de plusieurs gares (Les Halles, Châtelet-les-Halles, Réaumur-Sébastopol) et des stations Vélib’ : une bonne desserte par les transports en commun constitue un excellent argument pour son investissement locatif Paris.
Vous cherchez d’autres secteurs à fort potentiel pour votre investissement locatif Paris : regardez toutes les qualités du quartier de l’Horloge, qui doit son nom à l’horloge à automates réalisée par Monestier. Sa particularité ? Il s’agit d’un espace totalement privé (bâti et rues)[2]. Il échappe donc « aux normes applicables aux voies publiques [et] tout y est dérogatoire. Par exemple, les camions de pompiers ne peuvent circuler dans [ses] rues […], car ces dernières ne répondent pas aux normes nécessaires pour la circulation de véhicules de fort tonnage ». En outre « l’entretien des logements, mais aussi des [voies] est à la charge des propriétaires ». Les rues à privilégier ici sont les suivantes : de Tracy, Saint-Apolline, Vaucanson ainsi que celle de Notre-Dame-de-Nazareth, en évitant idéalement le nord du boulevard Saint-Martin.
Si vous ne trouvez pas d’investissement locatif Paris dans le quartier de l’Horloge ou celui de Montorgueil, d’autres opportunités intéressantes peuvent être ailleurs. Par exemple, le 9e arrondissement et ses Grands Boulevards permet de voir de beaux immeubles haussmanniens, à proximité des boutiques qui font rêver de nombreux locataires potentiels, en quête d’un pied-à-terre proche de tous les commerces.
Il ne faut pas non plus sous-estimer les abords du Canal Saint-Martin dans le 10e arrondissement. Poétique et champêtre, ce cours d’eau reliant le bassin de la Villette à la Seine séduit piétons et autres cyclistes : ses berges sont quotidiennement prises d’assaut par des citadins cherchant un peu de nature.
Légèrement décentrés, les quartiers de la Rive Droite dans les 17e, 18e et 19e arrondissements affichent également un excellent potentiel. Ces cinq dernières années, certaines voies comme la rue de Batignolles et la rue de la Chapelle ont vu leurs prix grimper de 30 %. Il en va de même pour les habitations immédiatement proches du parc de la Villette.
Les ZAC (zones d’aménagement concerté) suscitent l’intérêt de beaucoup d’acheteurs cherchant un investissement locatif Paris. Concrètement, elles offrent de belles promesses en ce qui concerne la qualité de vie, mais aussi l’habitat. Elles permettent généralement d’acquérir des logements neufs, dans des secteurs entièrement repensés pour que chacun s’épanouisse : priorité donnée aux mobilités douces, commerces de proximité en bas d’immeuble, parcs, transports collectifs, écoles et complexes sportifs, etc.
Mais il faut faire attention à ces zones pleines d’avantages, car elles font également l’objet de ventes massives en investissement locatif. Cela signifie qu’elles vont à terme proposer une offre locative beaucoup plus importante qu’ailleurs. Certes, la demande sera toujours au rendez-vous et vous ne devriez pas avoir trop de difficultés à trouver un locataire.
Malgré tout, vous tirerez davantage profit d’un achat effectué au sein d’un quartier plus hétérogène, avec plus de propriétaires et moins de logements disponibles à la location. La rareté de votre appartement pourra motiver un loyer légèrement plus élevé !
Le projet du Grand Paris Express, incluant la construction de nouvelles gares dans des villes de périphérie, va sérieusement impacter le marché immobilier. Si vous acceptez d’envisager votre investissement locatif Paris en dehors de la capitale, sachez que de nombreuses villes prennent de la valeur ces temps-ci.
D’ici 2030, 4 nouvelles lignes de métro automatique vont circuler autour de Paris, sur 200 kilomètres de lignes passant dans 68 gares. Cet immense chantier va générer 115 000 créations d’emplois, mais aussi des centaines de milliers de nouveaux logements[3].
Certaines gares vont sortir de terre à l’horizon 2024 pour l’organisation des Jeux Olympiques. Ainsi, il peut être pertinent de s’intéresser aux lieux desservis par la ligne 15 sud déjà commencée. Les abords de la gare Pont de Sèvres et de la gare Noisy-Champs, par exemple, vont être de plus en plus prisés.
Quelques autres villes en pleine métamorphose méritent l’attrait des investisseurs : Saint-Denis, Saint-Ouen, Villejuif, Le Bourget ou Bagneux et Aubervilliers, notamment. Plus tard, avec l’arrivée d’autres lignes à l’horizon 2030, de nouveaux secteurs vont progresser : le plateau de Saclay, par exemple.
Les prix en banlieue sont inférieurs à ceux pratiqués à Paris même. Sans compter que les moyens de transport ne manquent pas. Toutes les villes offrant un équilibre idéal entre qualité de vie, sécurité, commerces ou encore espaces verts vont devenir de plus en plus prisées par les locataires.
Lorsque vous envisagez de concrétiser votre investissement locatif Paris, on vous communique des estimations vous permettant de savoir quelle sera la rentabilité du placement. Celles-ci se basent sur un loyer fictif que vous devez bien analyser. Est-il réellement applicable dans votre bien ? Cette projection ne risque-t-elle pas de surévaluer la revalorisation annuelle des loyers ? Le montant des charges est-il correct ? Posez-vous bien toutes ces questions pour vous assurer de faire confiance à une projection totalement fiable, ni trop optimiste, ni trop pessimiste.
L’anticipation ne se cantonne pas aux aspects purement financiers. Vous devez également vous couvrir avec les assurances. Vérifiez les contrats qui vous sont proposés, ce pour quoi ils peuvent vous indemniser et leur coût. Vous pouvez demander des devis à plusieurs compagnies différentes pour comparer leurs offres et choisir celle qui correspond au mieux à vos besoins, vos risques et votre budget. Prévoyez aussi de vous assurer contre les loyers impayés, afin de vivre ce projet plus sereinement. Là encore, les assurances peuvent vendre plusieurs formules qu’il convient de confronter avant de signer.
Si vous achetez un appartement ancien sur Paris, pensez bien à l’impact de vos recettes locatives sur votre impôt. N’hésitez pas à demander des conseils, dans l’optique de savoir quels sont les leviers à votre disposition pour diminuer votre fiscalité (déductions fiscales, notamment).
De plus, gardez en tête que vous pouvez obtenir une réduction d’impôts attrayante si vous investissez en loi Pinel. La remise pourra atteindre 21 % du montant de votre investissement locatif Paris, soit jusqu’à 63 000 € pour un bien acheté 300 000 € (vous ne pouvez pas dépenser plus de 300 000 € par an avec l’investissement Pinel).
Pour bénéficier de cette réduction, vous devez acheter un bien neuf ou rénové et le louer pendant 6, 9 ou 12 ans pour une remise fiscale de 12, 18 ou 21 %. Un bien éligible doit être neuf ou rénové, ou acheté sur plan. Il est forcément conforme au label BBC 2005 ou il suit la réglementation thermique 2012. Avec le développement urbain des villes du Grand Paris, de nombreux appartements de ce type seront disponibles à la vente !
Notez qu’un investissement en loi Pinel vous oblige à respecter des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires.
Certaines personnes intéressées par l’immobilier locatif souhaitent avant tout cibler le pourcentage de rentabilité le plus haut possible. Dans certaines villes comme Saint-Étienne, on atteint par exemple les 8,9 %.
Il est important de bien comprendre comment ce pourcentage est calculé afin de l’interpréter : « Calculée sur la base des loyers et prix moyens des appartements dans l’ancien, la rentabilité brute ne prend pas en compte la taxe foncière ni les charges non récupérables sur le locataire et les frais de gestion, qui amputent logiquement les revenus locatifs de l’investisseur, et donc son rendement global[1]. »
La rentabilité brute atteint des sommets à Saint-Étienne parce que les prix de l’immobilier ont baissé de façon significative. D’autres villes vantent des rendements proches de 8,5 % (Perpignan, Limoges, Mulhouse) ou de 8 % (Brest et Nîmes). Le Mans, Le Havre, Caen et Reims montrent également une rentabilité supérieure à 7 %.
Alors pourquoi envisager un investissement locatif Paris ? Bien que les rendements bruts ne dépassent pas 4 %, le placement demeure tout aussi intéressant que dans des cités affichant un taux supérieur.
À Paris plus que nulle part ailleurs, les loyers élevés aident à conserver une rentabilité attrayante même si, à l’achat, le prix au mètre carré est très cher. Si le marché de l’immobilier peut être plus fluctuant dans de petites villes, on sait que les loyers à Paris seront toujours plus importants qu’ailleurs, ce qui permet à l’investissement locatif Paris d’être plus sécurisant sur le long terme.
De plus, à Paris, la demande locative est continuellement très forte. Entre les étudiants et les jeunes actifs, nombreux sont ceux qui cherchent à louer dans la capitale. En choisissant d’y faire un investissement, on est certain de trouver un ou plusieurs locataire(s), d’autant plus que l’offre reste toujours nettement inférieure à la demande.
Vous désirez réaliser un investissement locatif Paris ? Nous pouvons vous aider à trouver le bien correspondant à vos souhaits : studio pour étudiant, appartement familial, loft, etc. Nous vous accompagnons lors de chaque étape de la recherche et nous vous conseillons à tout moment pour faciliter votre investissement. Si vous avez des questions, contactez-nous, nous serons ravis de vous éclairer.
[1] https://www.lavieimmo.com/immobilier-saint-etienne-16599/immobilier-locatif-les-10-villes-ou-investir-pour-toucher-le-jackpot-31564.html
[1] https://immobilier.lefigaro.fr/annonces/edito/acheter/j-achete/laurent-vimont-un-achat-sur-4-est-dedie-a-linvestissement
[2] https://mairiepariscentre.paris.fr/
[3] https://immobilier.lefigaro.fr/annonces/edito/acheter/j-achete/grand-paris-dans-quelles-villes-investiren-2020
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