Investissement locatif : oui à la location vide ou meublée ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier afin de mettre votre futur bien en location ? C’est une excellente idée. Mais savez-vous quel type de location vous voulez proposer ? Vous avez en effet le choix entre location nue ou meublée. Voici un point sur le sujet pour vous aider à choisir.

Location vide ou meublée : prenez le bien immobilier en compte

Avant toute chose, sachez que le type de bien que vous allez acheter est un élément important pour déterminer le type de location que vous souhaitez proposer. Si vous avez investi dans un studio ou encore dans un deux-pièces de 50 mètres carrés, le louer meublé peut être une bonne idée. Ce sont en effet des biens qui attirent les étudiants ou encore les jeunes actifs en quête d’un logement meublé qui leur permettra de ne pas acheter de meubles et autres.
En revanche, si vous avez acheté un grand appartement ou encore une maison, mieux vaut proposer la location vide. Pourquoi ? Car ce sont des biens plutôt ciblés par des couples ou encore des familles qui, en général, ont tout ce qu’il faut côté meubles, électroménager, vaisselle et literie.
Attention, un bien meublé ne doit pas contenir qu’une table, quelques chaises et un lit. Sur le site de l’administration française, il est expliqué que pour les baux signés depuis le 1er septembre 2015, la liste des éléments à trouver dans un bien meublé compte au minimum :

  • « Literie avec couette ou couverture ;
  • Volets ou rideaux dans les chambres ;
  • Plaques de cuisson ;
  • Four ou un four à micro-onde ;
  • Réfrigérateur ;
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6° ;
  • Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas ;
  • Ustensiles de cuisine ;
  • Table ;
  • Sièges ;
  • Étagères de rangement ;
  • Luminaires ;
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…). »

En somme, un bien loué meublé (avec un bail signé à partir du 1er septembre 2015) qui ne comprend pas ces divers éléments ne respecte pas la réglementation en vigueur.

Pensez à la durée d’engagement

Vous avez l’intention de mettre votre bien en location de façon temporaire ? L’idéal est d’opter pour la location meublée qui permet de profiter de baux moins longs. Pour un bail d’habitation en bien meublé, la durée minimale est d’un an (contre trois ans pour le bail d’un bien nu). En revanche, si vous souhaitez proposer des baux longue durée, la location nue est parfaite. 
Notez qu’il existe plusieurs types de locations meublées : la classique, la location étudiante de neuf mois sans tacite reconduction et le bail mobilité d’un à 10 mois maximum.

N’oubliez pas la fiscalité

Lorsque vous mettez votre bien en location, vous avez le choix entre le régime réel ou l’abattement forfaitaire
Pour faire votre choix, il vous suffit de calculer le montant de vos charges déductibles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion…) et de le comparer à celui de l’abattement forfaitaire (régime « micro-foncier »). Pour savoir lequel choisir, il faut simplement déterminer si le montant des charges déductibles est plus important que l’abattement forfaitaire proposé. L’abattement forfaitaire est de 30 % en location vide (dans la limite de 15 000 euros de revenus locatifs par foyer fiscal) et de 50 % en location meublée (dans la limite de 70 000 euros de revenus locatifs).
À noter : en choisissant le régime réel et sous certaines conditions, il est possible de déduire les charges de vos revenus et de créer du déficit foncier dans la limite de 10 700 euros par année et dont l’excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes.

Récapitulatif : avantages et inconvénient des locations vides et meublées

Voici un tableau qui énumère les avantages et inconvénients des deux types de locations.

Avantages de la location vide

Inconvénients de la location vide

Avantages de la location meublée Inconvénients de la location meublée
La régularité : bail théoriquement conclu pour trois ans. Souvent moins rentable que la location meublée. Dépôt de garantie : deux mois maximum (contre un mois en location vide Des changements de locataires plus fréquents.
Le risque de vacance du logement est réduit. Offre souvent une meilleure rentabilité locative grâce aux loyers 10 à 15 % supérieurs à ceux des locations vides. Des frais annexes plus élevés
Les charges de rénovation/rafraîchissement entre deux locations sont limitées Risque de vacance plus important (et, par conséquent, moins de revenus locatifs perçus).
Pas d’investissement mobilier. Investissement mobilier.
La fiscalité est intéressante en cas de charges importantes. Les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. La fiscalité est souvent moins intéressante qu’en location meublée Fiscalité intéressante : les revenus locatifs déclarés comme BIC (bénéfices industriels et commerciaux) permettent de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs (contre


Astuce
 : pour réduire vos impôts, renseignez-vous sur les dispositifs et statuts qui existent (Pinel, LMNP Loueur en meublé non professionnel…).

Comme vous pouvez le constater, chaque type de location a ses avantages et ses inconvénients. N’hésitez pas à vous tourner vers un expert pour vous aider à faire votre choix. Et si vous êtes à la recherche d’un bien en région parisienne, HOME SELECT est là pour vous accompagner.

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