Prélèvement à la source : quels changements en immobilier ?

Le 1er janvier 2019, le prélèvement à la source de l’impôt entrera en vigueur. Il « vise à adapter le recouvrement de l’impôt au titre d’une année à la situation réelle de l’usager (revenus, événements de vie) au titre de cette même année, sans en modifier les règles de calcul. Il a pour objectif de supprimer le décalage d’un an entre la perception des revenus et le paiement de l’impôt sur ces revenus.[1] » Qu’est-ce que cela implique dans le domaine de l’immobilier ? Voici nos réponses.

Prélèvement à la source et travaux

« Les travaux réalisés en 2018 seront sans effet fiscal ». Les réaliser cette année peut être intéressant, mais uniquement pour les contribuables percevant des revenus taxés comme les dividendes ou plus-values sur valeurs mobilières avec option pour une imposition au barème.

Si vous choisissez de reporter vos travaux en 2019, sachez qu’une mesure limitant leur déductibilité a été mise en place. Si vous ne réalisez pas de travaux en 2018, vous ne pourrez déduire que 50 % de ceux effectués en 2019 (hors travaux d’urgence).

Dans une grande majorité des cas, il serait donc préférable d’attendre 2020 pour se lancer dans des travaux.

Du côté des revenus fonciers

L’année 2018 est une année blanche. Pourquoi ? Afin d’éviter une double charge fiscale en 2019, c’est-à-dire un prélèvement à la source sur les revenus 2019 ajouté à l’impôt sur les revenus de 2018. Ainsi, une grande partie des revenus perçus en 2018 ne sera pas imposée, d’où le terme d’« année blanche ». Pour les propriétaires d’un bien mis en location, les loyers perçus en 2018 sont concernés. Cependant, ils seront tout de même à déclarer.

Par la suite, les revenus de votre patrimoine immobilier (revenus fonciers) seront fiscalisés chaque mois ou chaque trimestre selon votre choix (valable un an). Un acompte sera prélevé directement sur votre compte.

Le taux de prélèvement applicable est le taux d’imposition de votre foyer fiscal. Vous le connaîtrez au plus tard en septembre 2018. Il s’appliquera entre janvier et août puis sera remplacé par un autre jusqu’à décembre 2019 en fonction de vos revenus de l’année 2018. L’acompte inclut les 17,2 % de prélèvements sociaux.

Attention au décalage entre le prélèvement à la source sur les salaires et le prélèvement à la source sur les loyers. Si vous ne percevez plus de salaires, il n’y aura pas de prélèvement à la source. En revanche, si vos revenus fonciers baissent, l’acompte sera tout de même dû. Il faut un arrêt définitif de la perception des loyers pour que le prélèvement à la source sur vos revenus fonciers soit stop
Achats immobiliers et prélèvement à la source

Quelles seront les conséquences de la mise en place du prélèvement à la source pour les futurs propriétaires ? Tout dépend de la façon de faire des banques. Si ces dernières calculent le taux d’endettement maximum avec le salaire après impôt, la capacité d’emprunt des futurs acquéreurs sera réduite ce qui entraînera une perte de pouvoir d’achat immobilier pour les personnes concernées.

Il serait donc préférable pour les Français.es que les banques prennent en compte le salaire « net à payer avant impôt » même s’il faut garder à l’esprit que le salaire réellement versé sera plus faible que celui-ci.

Selon une simulation réalisée par le courtier Vousfinancer.com, si le taux d’endettement est calculé par les établissements bancaires sur la base du salaire net après impôt, la capacité d’emprunt des Français.es diminue de 40 000 euros sur 25 ans. Leur pouvoir d’achat immobilier, quant à lui, est réduit de 20 mètres carrés, pour un mètre carré médian en France de 1 980 euros.

Quel impact sur les investissements ?

La loi Pinel permet de bénéficier de réductions d’impôt appréciables. Mais cela va-t-il changer avec la mise en place du prélèvement à la source ? Pas complètement.

En fait, les taux d’imposition calculés ne prennent pas en compte ces réductions d’impôt qui seront remboursées aux contribuables, mais uniquement au mois de septembre. Plus concrètement, pour un investissement réalisé et livré en 2019, la réduction sera effective en 2020 seulement.

 

La mise en place du prélèvement à la source soulève de multiples interrogations notamment dans le secteur de l’immobilier. Une chose est sûre, il faudra un peu de temps aux Français.es pour s’habituer à cette nouvelle façon de calculer et de gérer leurs finances.