Investissement locatif : zoom sur le statut LMNP

Dans le domaine de l’investissement locatif, il existe différents statuts. Qu’est-ce que le statut LMNP ? Quels sont les avantages de ce dernier ? Que faut-il savoir sur l’imposition ? Nous répondons à toutes ces questions.

Qu’est-ce que la LMNP ?

La Location Meublée Non Professionnelle est un statut qui offre la possibilité de « dégager des revenus du patrimoine issus des loyers qui deviennent non imposables ». Il concerne les logements mis en location en tant que résidence principale ou saisonnière ou temporaire. 
Pour différencier un loueur en meublé professionnel (LMP) d’un loueur en meublé non professionnel (LMNP), il faut savoir que le premier :

• a au moins un membre du foyer fiscal inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel ;
• atteint grâce à cette activité et pour l’ensemble des personnes composant le foyer des recettes annuelles au montant supérieur à 23 000 euros sur l’année civile. Ces recettes doivent en outre être supérieures aux revenus « du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux ».

Si une seule de ces conditions n’est pas remplie, on parle de statut LMNP.
Dans le cadre d’un investissement locatif dans une résidence étudiante, médicalisée, de tourisme ou encore d’affaires, il est possible de récupérer la TVA à hauteur de 20 %. En somme, si le bien coûte 200 000 euros, vous ne le payez réellement « que » 160 000 euros. 

Démarches à effectuer pour les LMNP

Vous souhaitez vous lancer dans la location meublée non professionnelle ? Vous devez vous inscrire auprès du greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien concerné. Vous avez 15 jours à compter de la date de début de la location pour remplir le formulaire Cerfa 11921. Si vous vous inscrivez pour plusieurs locations meublées, le greffe du Tribunal de commerce compétent sera celui du lieu de situation de l’un des biens ou celui du lieu de l’activité principale.
Ensuite, vous obtiendrez un numéro SIRET. Vous pourrez également indiquer le régime d’imposition que vous aurez choisi.

Statut LMNP et régime d’imposition

Les LMNP ont le choix entre deux régimes d’imposition : micro-BIC ou régime réel. Votre choix dépendra principalement de vos recettes locatives. 
Le micro-BIC concerne ainsi les LMNP dont les recettes ne dépassent pas les 70 000 euros. Un abattement de 50 % sur les recettes est appliqué. Cela signifie que seule la moitié des recettes locatives est imposable. C’est un régime intéressant si vos charges sont inférieures aux recettes imposables. 
Si vous réalisez plus de 70 000 euros de recettes, le régime réel est automatiquement appliqué (en dessous de ce plafond, vous devez faire une demande auprès du fisc pour bénéficier de ce régime d’imposition). Avec le régime réel, les charges (travaux, taxes, intérêts d’emprunt…) sont déduites des recettes. Si vos loyers vous rapportent par exemple 7 500 euros par an et que vous avez 1 000 euros de charges et 2 500 euros d’intérêts d’emprunt, vous n’êtes pas imposé sur les 7 500 euros, mais sur 4 000 euros (7 500 – 1 000 – 2 500 = 4 000).
Vous pouvez également, avec le statut LMNP, pratiquer des amortissements (pouvant être reportés sans limitation de durée), mais vous ne pouvez alors pas créer de déficit foncier. 
Si un déficit foncier existe, il est reporté sur les recettes locatives des années suivantes.
Avez-vous déjà entendu parler de la loi Censi-Bouvard ? Elle « permet aux contribuables français qui réalisent un investissement immobilier dans le neuf en résidence meublée de réduire directement leur impôt d’un pourcentage du prix de revient de l’appartement et de récupérer la TVA sur le montant de l’investissement. Il complète le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel qui utilise le principe de l’amortissement pour générer des revenus défiscalisés ». Il s’agit d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix du bien. 

Avantages du statut LMNP

Les avantages du statut LMNP sont multiples. Premièrement, et comme expliqué précédemment, les démarches à effectuer sont simples puisqu’il suffit de s’inscrire auprès du greffe du Tribunal de commerce en ayant au préalable rempli le formulaire Cerfa dédié.
En outre, il s’agit d’un statut flexible. Si vous souhaitez mettre fin à la location pour reprendre le bien pour votre usage personnel, par exemple, vous pouvez le faire quand vous le souhaitez (en respectant tout de même les conditions du bail). Il n’y a donc pas de durée minimale pour la location meublée non professionnelle.
La fiscalité est également un avantage non négligeable puisque non seulement vous avez le choix entre deux régimes d’imposition, mais vous bénéficiez en outre d’abattements et déductions appréciables. Vous pouvez de plus reporter le déficit foncier pendant plusieurs années.
Si vous avez opté pour le régime réel, sachez que les amortissements n’ont aucun impact sur le calcul de la plus-value. Un autre avantage de ce statut !
Qui dit location meublée dit bien pouvant être immédiatement habité. Un lit et une table de chevet ne suffisent donc pas pour qu’un logement soit considéré meublé. Le locataire doit pouvoir s’y installer et y vivre sans avoir à apporter ses propres meubles. Ainsi, literie (avec couette ou couverture), plaques de cuisson, ustensiles de cuisine, four, luminaires ou encore « matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement » font partie de la liste officielle établie par l’État dans le « Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé ».
1-https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/les-locations-meublees + https://www.pap.fr/bailleur/choisir-investissement/la-fiscalite-immobiliere/a1247/loueur-en-meuble-non-professionnel-vos-avantages-fiscaux + https://www.loi-censi-bouvard.info/ + http://www.jedeclaremonmeuble.com/lmnp-les-6-avantages-du-statut-de-loueur-en-meuble-non-professionnel/