Achat d’un bien à rénover : une opportunité ?

appartement avec des travaux à faire
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Si, au premier abord, l’achat d’un bien immobilier à rénover peut être déroutant, un tel investissement peut au final s’avérer très fructueux, à condition de prendre certaines précautions. Découvrez les avantages et inconvénients d’un achat avec travaux, et quelques conseils pour favoriser la réussite de ce projet.
 

Acheter un bien à rénover présente de nombreux avantages

Un investissement de départ plus faible

Le principal avantage, lorsque l’on souhaite acheter un bien à rénover, est très certainement son prix de vente attractif. Les biens nécessitant des travaux sont sensiblement plus abordables que ceux en bon état. Le prix affiché est d’ailleurs souvent négociable. N’hésitez pas à faire une offre en-dessous du prix indiqué, en mettant en avant le budget nécessaire à la réalisation des travaux.
 

Un logement à votre image

Les logements impliquant des travaux de rénovation permettent de laisser libre cours à l’imagination. Vous pouvez décider de faire table rase de la décoration et des aménagements en place, ou vous contenter d’un simple rafraîchissement. C’est un avantage considérable par rapport aux biens neufs, souvent standardisés et livrés clés en mains.
 

Des avantages fiscaux non négligeables

Rénover son logement permet, sous certaines conditions, de bénéficier d’avantages fiscaux :

  • le Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique (CITE) : ce dispositif fiscal permet de déduire une partie du montant des travaux d’amélioration énergétique (30 %, en moyenne, du montant des matériaux et appareils éligibles) de l’impôt sur le revenu ;
  • le montant des travaux est déductible de vos revenus fonciers si vous effectuez des travaux dans le cadre d’un investissement locatif ;
  • la loi Pinel et son avenant, la loi Denormandie : si vous achetez pour louer et que vos travaux représentent au moins 25 % du montant total de la transaction, cette loi permet, sous réserve d’éligibilité (zone géographique, type de travaux…), de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 12 à 21 % du montant de l’acquisition.

 

Une plus-value potentielle

L’achat d’un appartement à rénover doit être perçu comme un investissement sur le long terme. La plus-value future dépendra notamment de l’attractivité du lieu où se situe le bien, et du coût global de l’acquisition : le prix d’achat initial, le budget consacré aux travaux et les déductions éventuelles faites sur vos impôts.
 

Quelques inconvénients à prendre en considération

Une attente parfois longue avant de pouvoir emménager

Rénover un bien prend du temps, et des imprévus peuvent survenir (retard de livraison de matériaux, indisponibilité d’un corps de métier…). Vous devez prendre en compte le délai de livraison et anticiper un éventuel retard dans l’avancée de vos travaux. Il faut être prêt à assumer les coûts liés à un éventuel crédit sans percevoir de loyers, ou avoir les moyens suffisants pour vivre dans un autre logement le temps que les travaux s’achèvent.
 

Des coûts supplémentaires peuvent faire grimper la facture

Dans le cadre d’une rénovation d’appartement ou de maison, il n’est pas rare que l’on pense à réaliser certaines modifications ou aménagements une fois les travaux démarrés. Le montant de ces ajouts sera additionné à celui figurant sur le devis de départ. Limitez-vous à quelques travaux supplémentaires pour que la note finale ne soit pas trop salée !
 

Être prêt à s’investir pendant la durée des travaux

Acheter une habitation avec travaux nécessite un investissement personnel conséquent. Que vous réalisiez les travaux vous-même ou non, vous devrez être toujours disponible pour répondre aux interrogations éventuelles des professionnels intervenant sur votre chantier. Choisissez le bon moment pour vous lancer dans cette aventure.
 

Nos conseils pour réussir votre achat d’un bien à rénover

Visitez le bien avec un professionnel du bâtiment

Si vous avez des doutes sur le bien convoité, n’hésitez pas à solliciter un architecte d’intérieur, une entreprise générale, ou un bureau d’études. Celui-ci vous accompagnera lors d’une visite pour vous aider à repérer les éventuels défauts, vous indiquer la faisabilité de telle ou telle modification, et vous donner une fourchette estimative du montant des travaux.
 

Achetez des matériaux de qualité

Que ce soit pour vous ou pour un investissement locatif, rénovez votre logement avec des matériaux de qualité. Utiliser des matériaux de qualité implique généralement une plus grande longévité des travaux réalisés, et vous évite donc de devoir rénover à nouveau votre bien après quelques années d’usage.
 

Accordez une importance toute particulière au secteur

Le choix du secteur est primordial pour un achat immobilier. Si le logement est pour vous, ce choix peut être restreint, du fait de contraintes liées à votre vie quotidienne. Si vous souhaitez acquérir une maison à rénover, dans le but de la louer, portez une attention toute particulière au secteur. La meilleure option consiste à investir dans un secteur dit « zone tendue ». Il s’agit de villes où la demande en location est supérieure à l’offre. Vous n’aurez donc aucun mal à trouver un locataire pour votre logement.
 

Gardez un peu d’argent, au cas où…

Nous vous conseillons de conserver une somme d’argent pour palier à un surcoût éventuel de vos travaux (prévoyez une marge de 10 à 15 % du montant des travaux) ou à un prolongement de votre séjour dans un bien que vous louez en attendant d’emménager. Comme expliqué précédemment, il n’est pas rare, lorsqu’il s’agit d’un bien à rénover, de devoir consacrer un peu plus de temps et d’argent que prévu à votre chantier.

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