Qu’est-ce que la commercialité d’un bien immobilier ?

Dans le monde de l’immobilier, divers termes peuvent paraître abstraits quand on ne s’y connaît pas. C’est le cas, par exemple, de la « commercialité d’un bien ». De quoi s’agit-il exactement ? C’est ce que nous vous invitons à découvrir dans cet article.

Commercialité : Paris et sa lutte contre le manque de logements

Paris est une grande ville très prisée des futurs acheteurs. Mais elle est, par conséquent, victime de son succès. En effet, côté logements, l’offre est bien inférieure à la demande. La capitale a donc réfléchi à diverses solutions. Parmi elles, on trouve la nécessité de faire une demande d’autorisation préalable auprès de la mairie (articles L 631-7 et suivants du Code la Construction et de l’habitation) pour un changement d’usage/de destination d’un bien immobilier. Pour les personnes souhaitant transformer tout ou partie de leur habitation en local professionnel, par exemple, il existe trois types d’autorisations :
L’autorisation 1 : « autorisation d’usage mixte, délivrée à une personne exerçant une activité professionnelle ou commerciale dans sa résidence principale ».
L’autorisation 2 : « autorisation de changement d’usage à titre personnel, délivrée à une personne pour la durée de son activité dans le local ».
L’autorisation 3 : « autorisation de changement d’usage à caractère réel, qui permet de transformer définitivement un local d’habitation en local professionnel ou commercial ».
Parallèlement, la Ville lumière a décidé de revoir les règles liées à la location de logements meublés. Ainsi, depuis quelques années maintenant, « tout logement loué en meublé ne rentre plus dans la définition de l’habitation, mais dans celle de l’hébergement hôtelier ». Mais qu’en est-il de la commercialité d’un bien immobilier ?

Commercialité et compensation : de quoi s’agit-il ?

Propriétaire privé, marchés immobiliers, investisseurs institutionnels… Tous ont la possibilité de transformer l’usage administratif de leur(s) bien(s) immobilier(s). Mais en région parisienne, notamment, si un propriétaire veut transformer des bureaux en logements, il doit obligatoirement vendre la commercialité de ses bureaux. Il pourra alors récupérer une indemnité. Que doit-il faire ? Simplement, s’adresser à la mairie qui lui réclamera alors une compensation. Car, dans la capitale française, le changement de destination d’un bien de bureaux à habitation (cession de commercialité) n’est possible que s’il y a obtention d’une compensation.
« La compensation n’est pas une taxe, elle n’est pas matérielle ; il s’agit du transfert de la commercialité d’un local […] permettant à ce dernier d’obtenir un changement d’usage à caractère réel, c’est-à-dire définitif». La commercialité, quant à elle, doit être achetée auprès d’une personne ou autres qui vendent la leur (ou inversement).
En résumé, pour changer la destination d’un bien à Paris, il faut parvenir à trouver une contrepartie. Si vous transformez des bureaux en logements, cette transformation doit être compensée par celle de logements en bureaux.

Compensation à Paris : trois secteurs distincts

À Paris, on distingue trois secteurs, dont celui de la « compensation renforcée » qui est le plus encadré, mais aussi le plus contraignant. Il concerne huit arrondissements (1^er, 2^e, 4^e, 5^e, 6^e, 7^e, 8^e et 9^e) où la compensation attendue est de deux mètres carrés pour un mètre carré de logement supprimé (hors transformation en logements sociaux). Si vous souhaitez engager une procédure de cession de commercialité, sachez que la durée du traitement de votre dossier peut varier entre six mois et un an voire plus. Mais comme pour de nombreuses règles, il existe des exceptions : pour les professions libérales réglementées, les rez-de-chaussée ou encore pour l’exercice d’une mission d’intérêt général, nul besoin de compensation pour effectuer un changement d’usage.

Achat d’un titre de compensation : les étapes à suivre

L’achat d’un titre de compensation, aussi appelé « attestation de cession de commercialité », se fait en plusieurs phases. Tout d’abord, il y a la recherche de la compensation. Des sociétés expertes dans le domaine existent. De même, certains bailleurs sociaux transforment des bureaux en habitations ce qui leur permet de proposer des espaces (locaux) en compensation. Vient ensuite l’étape de l’achat du titre de compensation. Il n’existe pas (encore) de grille tarifaire officielle. Cependant, sachez que le lieu où se situe le bien influe sur le prix négocié entre l’acheteur et le vendeur. À Paris, les prix varient entre 400 euros et 3 000 euros environ par mètre carré. La signature du titre de compensation est suivie du dépôt de la demande de changement d’usage. Notez que pour les locaux de compensation, une autorisation d’urbanisme de changement de destination (permis de construire ou déclaration préalable) est obligatoire lors du dépôt de la demande.

Commercialité : Pourquoi changer la destination d’un bien immobilier ?

Pourquoi peut-il être intéressant de changer la destination d’un bien ? Pour un propriétaire d’un immeuble mixte, par exemple, cela lui permet de simplifier la gestion de ce dernier. Pour une entreprise, cela peut signifier s’agrandir sans avoir à changer d’adresse. Un changement de destination peut aussi être synonyme de valorisation d’un bien. En outre, transformer des bureaux en logements permet, comme évoqué précédemment, au(x) propriétaire(s) de percevoir une indemnité pouvant être particulièrement intéressante.

Cession de commercialité : combien cela rapporte-t-il ?

L'achat d'une commercialité à Paris peut être une excellente opportunité pour les particuliers qui souhaitent investir dans la location courte durée. Cependant, cela peut également s'avérer être un défi pour ceux qui ne sont pas familiarisés avec le marché immobilier à Paris et les processus d'achat. Dans cet article, nous allons vous fournir des informations détaillées sur l'achat d'une commercialité à Paris pour la location courte durée, afin de vous aider à prendre une décision éclairée.

Tout d'abord, il est nécessaire de comprendre ce qu'est une commercialité et comment elle diffère d'autres types d'investissements immobiliers. Une commercialité est un bien immobilier destiné à des activités commerciales, telles que les magasins, les restaurants ou les boutiques. Contrairement à un appartement ou une maison, les commercialités peuvent être plus difficiles à louer et à gérer, car elles nécessitent souvent des réparations ou des mises à niveau pour les adapter aux besoins de chaque locataire. Cependant, les commercialités peuvent également offrir des rendements plus élevés que les autres types d'investissements immobiliers, en raison de leur utilisation intensive et de leur emplacement stratégique.

Lorsque vous achetez une commercialité à Paris pour la location courte durée, il est important de prendre en compte plusieurs facteurs clés. Tout d'abord, l'emplacement est un facteur crucial. Vous voulez vous assurer que la commercialité se trouve dans un emplacement central, pratique et populaire, afin de maximiser les chances de location. De plus, il est primordial de vérifier les dispositions de zonage pour s'assurer que la commercialité est autorisée pour la location courte durée.

Il faut également considérer la taille et la condition de la commercialité. Vous voulez vous assurer que la commercialité est assez grande pour être rentable et que les réparations et les mises à niveau nécessaires sont réalisables. De plus, il est nécessaire de prendre en compte le coût des réparations et des mises à niveau, ainsi que les coûts de maintenance et d'entretien futurs.

Enfin, il est essentiel de considérer les coûts liés à la location courte durée, tels que les coûts de publicité, les coûts de nettoyage et les coûts de gestion. Aussi, de prendre note de ces coûts dans votre budget et de vous assurer que vous avez les fonds nécessaires pour les couvrir.

Lorsque vous avez pris en compte tous ces facteurs, vous êtes en mesure de prendre une décision éclairée concernant l'achat d'une commercialité à Paris pour la location courte durée. Faites  appel à des professionnels tels que des agents immobiliers, des avocats immobiliers et des comptables pour vous aider à naviguer dans le processus d'achat.

Bien comprendre les lois et les réglementations locales en matière de location courte durée à Paris est primordial. Savoir quelles sont les restrictions en matière de location courte durée, les taxes qui s'appliquent et les obligations fiscales liées à la location courte durée. Il est capital de connaître comment vous pouvez assurer la sécurité de votre investissement et comment vous pouvez gérer les problèmes qui peuvent survenir pendant la location.

En conclusion, l'achat d'une commercialité à Paris pour la location courte durée peut être un excellent moyen d'investir dans l'immobilier à Paris, mais il est important de bien comprendre les défis et les opportunités qui s'y rattachent. En prenant en compte les facteurs clés, en faisant appel à des professionnels et en comprenant les lois et les réglementations locales, vous pouvez vous assurer de prendre une décision éclairée et de maximiser les chances de succès de votre investissement.

Vous avez des questions sur ce concept ? Vous êtes simplement à la recherche d’un bien en région parisienne ? N’hésitez pas à nous contacter.