Locatif et programmes Malraux : investir dans l’immobilier haut de gamme ?

Vous avez probablement déjà entendu parler de la loi Malraux. Si vous songez à investir dans l’immobilier locatif, peut-être devriez-vous vous tourner vers les programmes Malraux et l’immobilier haut de gamme ? Voici diverses informations à ce sujet.

Gros plan sur la loi Malraux

La loi Malraux (aussi nommée « dispositif Malraux ») a été mise en place par André Malraux en 1962. Son objectif ? Compléter la loi en rapport avec la protection du Patrimoine Historique. Comment ? En aidant les Français et les Françaises qui souhaitent se lancer dans la restauration immobilière. Avec la loi Malraux, il est ainsi possible d’investir dans un bien immobilier pour le mettre en location et de bénéficier d’une importante défiscalisation pouvant varier entre 22 et 30 % selon les zones. La réduction d’impôt est calculée sur le montant total des travaux de rénovation (qui doivent être encadrés par un architecte des Bâtiments de France). Les dépenses réalisées pour les travaux ne doivent pas dépasser les 100 000 euros annuels. En 2019, le montant des travaux était ainsi plafonné à 400 000 euros pour quatre années consécutives.
Avec la loi Malraux, la réduction d’impôt de 30 % est dédiée aux immeubles se trouvant :

sur des Sites Patrimoniaux Remarquables avec PSMV approuvé (plan de sauvegarde et de mise en valeur) ;
dans des QAD (quartiers anciens dégradés) ;
dans des quartiers conventionnés NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain) ;
dans d’anciens secteurs sauvegardés.

La réduction de 22 % est, quant à elle, réservée aux immeubles situés :

dans des Sites Patrimoniaux Remarquables avec PVAP approuvé (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique ;
Dans des anciennes Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) et aires de valorisation de l’architecture et du patrimoine (AVAP).

En 2019, un amendement a été déposé par Joël Giraud pour arrêter le dispositif Malraux dès 2023. Cependant, ce dernier a retiré son amendement. Par conséquent, les particuliers pourront toujours se tourner vers les programmes Malraux après 2023 (sauf en cas de nouvel amendement ou autre changement dans la loi).
Le saviez-vous ? Pour bénéficier des avantages de la loi Malraux, vous devez respecter diverses conditions :

le bien doit être mis en location non meublée en tant que résidence principale pendant au moins neuf ans et dans les 12 mois suivant la fin des travaux ;
le logement ne pas être loué à un membre de votre foyer fiscal ou encore à un descendant/ascendant ;
le bien doit subir des travaux qui aboutiront à une restauration complète sans changement de volume habitable ;
le bien immobilier doit être restauré à votre initiative ou à celle d’une collectivité publique/d’un organisme chargé par une collectivité publique ;
vous devez adhérer à l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) ;
Vous avez obligation d’obtenir un permis de conduire ou une Autorisation Spéciale de Travaux (AST) remise par votre préfecture après avis de l’architecte en chef des Bâtiments de France.

Investir dans l’immobilier haut de gamme avec les programmes de la loi Malraux

Vous souhaitez investir dans l’immobilier afin de mettre le bien acheté en location ? Et si vous vous tourniez vers les programmes Malraux et l’immobilier de luxe ? Les biens éligibles au dispositif Malraux sont généralement haut de gamme, car situés dans des centres-villes historiques, par exemple. Or, de tels biens entièrement rénovés et de surcroît situés dans des quartiers sauvegardés ou encore dans des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ne peuvent qu’attirer les locataires.
Grâce à la loi Malraux, toutes les personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu (et titulaires ou non de parts de SCI/SCPI) ainsi que toutes les entreprises non soumises à l’IS (impôt sur les sociétés) peuvent investir dans l’immobilier locatif haut de gamme. Cependant, il est vrai que les investisseurs sont plus souvent (mais pas nécessairement) des personnes ayant une fiscalité élevée. Car n’oublions pas qu’avec les programmes Malraux, il faut pouvoir supporter un important budget travaux à financer en un, deux, trois voire quatre ans.

Les grands points à retenir

Le dispositif Malraux a été mis en place il y a près de 60 ans afin non seulement de protéger le Patrimoine Historique français, mais aussi pour encourager les Français(es) à investir dans l’immobilier locatif.
Tout contribuable peut, en théorie, en profiter. Mais comme le montant des travaux peut être élevé et à payer sur une courte durée, ce sont plus généralement des personnes à la fiscalité élevée qui en profitent.
Les biens éligibles à la loi Malraux sont en règle générale des appartements et biens haut de gamme et situés dans des zones historiques.
Les réductions d’impôt proposées avec le dispositif Malraux varient entre 22 et 30 % selon la situation du bien. Pour 200 000 euros de travaux, le montant de la défiscalisation peut ainsi être de 44 000 voire 60 000 euros.
Pour profiter de la loi Malraux, votre logement et vous-même devez respecter diverses conditions (adhésion à l’AFUL, mise en location non meublée pendant neuf années au minimum…).

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