Qu’est-ce que la commercialité d’un bien immobilier ?

Dans le monde de l’immobilier, divers termes peuvent paraître abstraits quand on ne s’y connaît pas. C’est le cas, par exemple, de la « commercialité d’un bien ». De quoi s’agit-il exactement ? C’est ce que nous vous invitons à découvrir dans cet article.

Paris et sa lutte contre le manque de logements

Paris est une grande ville très prisée des futurs acheteurs. Mais elle est, par conséquent, victime de son succès. En effet, côté logements, l’offre est bien inférieure à la demande.

La capitale a donc réfléchi à diverses solutions. Parmi elles, on trouve la nécessité de faire une demande d’autorisation préalable auprès de la mairie (articles L 631-7 et suivants du Code la Construction et de l’habitation) pour un changement d’usage/de destination d’un bien immobilier.

Pour les personnes souhaitant transformer tout ou partie de leur habitation en local professionnel, par exemple, il existe trois types d’autorisations :

  • L’autorisation 1 : « autorisation d’usage mixte, délivrée à une personne exerçant une activité professionnelle ou commerciale dans sa résidence principale ».
  • L’autorisation 2 : « autorisation de changement d’usage à titre personnel, délivrée à une personne pour la durée de son activité dans le local ».
  • L’autorisation 3 : « autorisation de changement d’usage à caractère réel, qui permet de transformer définitivement un local d’habitation en local professionnel ou commercial ».

Parallèlement, la Ville lumière a décidé de revoir les règles liées à la location de logements meublés. Ainsi, depuis quelques années maintenant, « tout logement loué en meublé ne rentre plus dans la définition de l’habitation, mais dans celle de l’hébergement hôtelier ».

Mais qu’en est-il de la commercialité d’un bien immobilier ?

Commercialité et compensation : de quoi s’agit-il ?

Propriétaire privé, marchés immobiliers, investisseurs institutionnels… Tous ont la possibilité de transformer l’usage administratif de leur(s) bien(s) immobilier(s).

Mais en région parisienne, notamment, si un propriétaire veut transformer des bureaux en logements, il doit obligatoirement vendre la commercialité de ses bureaux. Il pourra alors récupérer une indemnité.

Que doit-il faire ? Simplement, s’adresser à la mairie qui lui réclamera alors une compensation. Car, dans la capitale française, le changement de destination d’un bien de bureaux à habitation (cession de commercialité) n’est possible que s’il y a obtention d’une compensation.

« La compensation n’est pas une taxe, elle n’est pas matérielle ; il s’agit du transfert de la commercialité d’un local […] permettant à ce dernier d’obtenir un changement d’usage à caractère réel, c’est-à-dire définitif[1] ». La commercialité, quant à elle, doit être achetée auprès d’une personne ou autres qui vendent la leur (ou inversement).

En résumé, pour changer la destination d’un bien à Paris, il faut parvenir à trouver une contrepartie. Si vous transformez des bureaux en logements, cette transformation doit être compensée par celle de logements en bureaux.

Compensation à Paris : trois secteurs distincts

À Paris, on distingue trois secteurs, dont celui de la « compensation renforcée » qui est le plus encadré, mais aussi le plus contraignant. Il concerne huit arrondissements (1er, 2e, 4e, 5e, 6e, 7e, 8e et 9e) où la compensation attendue est de deux mètres carrés pour un mètre carré de logement supprimé (hors transformation en logements sociaux).

Si vous souhaitez engager une procédure de cession de commercialité, sachez que la durée du traitement de votre dossier peut varier entre six mois et un an voire plus.

Mais comme pour de nombreuses règles, il existe des exceptions : pour les professions libérales réglementées, les rez-de-chaussée ou encore pour l’exercice d’une mission d’intérêt général, nul besoin de compensation pour effectuer un changement d’usage.

Achat d’un titre de compensation : les étapes à suivre

L’achat d’un titre de compensation, aussi appelé « attestation de cession de commercialité », se fait en plusieurs phases. Tout d’abord, il y a la recherche de la compensation. Des sociétés expertes dans le domaine existent. De même, certains bailleurs sociaux transforment des bureaux en habitations ce qui leur permet de proposer des espaces (locaux) en compensation.

Vient ensuite l’étape de l’achat du titre de compensation. Il n’existe pas (encore) de grille tarifaire officielle. Cependant, sachez que le lieu où se situe le bien influe sur le prix négocié entre l’acheteur et le vendeur. À Paris, les prix varient entre 400 euros et 3 000 euros environ par mètre carré.

La signature du titre de compensation est suivie du dépôt de la demande de changement d’usage. Notez que pour les locaux de compensation, une autorisation d’urbanisme de changement de destination (permis de construire ou déclaration préalable) est obligatoire lors du dépôt de la demande.

Pourquoi changer la destination d’un bien immobilier ?

Pourquoi peut-il être intéressant de changer la destination d’un bien ? Pour un propriétaire d’un immeuble mixte, par exemple, cela lui permet de simplifier la gestion de ce dernier. Pour une entreprise, cela peut signifier s’agrandir sans avoir à changer d’adresse.

Un changement de destination peut aussi être synonyme de valorisation d’un bien. En outre, transformer des bureaux en logements permet, comme évoqué précédemment, au(x) propriétaire(s) de percevoir une indemnité pouvant être particulièrement intéressante.

Cession de commercialité : combien cela rapporte-t-il ?[2]

Ci-dessous, nous vous proposons un tableau indiquant les valeurs moyennes des cessions de commercialité constatées à Paris en ce début d’année 2017.

Arrondissements Coefficient 2 Coefficient 1
Cession par personne morale ou physique (non sociaux) – HT le mètre carré Cession par Bailleurs sociaux – HT le mètre carré
1er 900 1800
2e 700 1400
3e 750 1500
4e 800 1600
5e 800 1600
6e 800 1600
7e 850 1700
8e 1500/1700 3000/3400
9e 750 1500
10e 450 900
11e 400 800
12e 400 800
13e 400 800
14e 350 700
15e 450 900
16e 900 1800
17e 750 1500
18e 450 900
19e 250 500
20e 225 450

 

Vous avez des questions sur ce concept ? Vous êtes simplement à la recherche d’un bien en région parisienne ? N’hésitez pas à nous contacter.

[1]       http://www.paris.fr/services-et-infos-pratiques/urbanisme-et-architecture/demandes-d-autorisations/exercer-une-activite-dans-un-logement-172

[2]       Tableau à l’origine publié sur http://soveico.fr/cession-de-commercialite/