Dans cet article, nous tenterons de comprendre un peu mieux le climat actuel, rendu incertain par la hausse de l’inflation. Sophie Ithurbide reviendra sur la définition de « l’inflation », du « taux d’intérêt », ou encore du « taux d’usure ». Nous verrons leurs liens, et ainsi, nous essayerons de savoir si le moment est bien choisi pour acheter.
Au cours de la dernière décennie, le marché immobilier parisien a connu une hausse de prix de +de 20%, de façon plutôt continue. Nous nous étions habitués à un marché extrêmement tendu, avec une demande très nettement supérieure à l’offre. Nous étions face à un marché dans lequel les biens se vendent en un claquement de doigts, à n’importe quel prix, ne laissant aucun souffle à l’acquéreur.
Nous voici en décembre 2022 ! le marché a-t-il évolué ? La réponse est sans appel : OUI ! Mais avons-nous assisté à un effondrement du marché parisien cette année, comme certains médias tendent à nous le dire ? Résolument pas.
Le nombre de ventes sur 12 mois reste à un niveau élevé. Il devrait se situer aux alentours des 1,2 million. Pour mémoire, l’année 2021 s’était terminée avec un volume record de 1 177 000 transactions. L’année 2022 n’aura finalement subi qu’une très faible baisse de prix des biens.( environ 1%.) C’est très peu, et c’est une moyenne ! Les biens « sans défaut » continuent de se vendre vite et au prix.
Mais le rapport de force entre vendeurs et acquéreurs a bel et bien changé, laissant plus de respiration à l’acquéreur. En effet, il peut aujourd’hui se permettre de revisiter, de prendre un temps de réflexion, et pourquoi pas, tenter une négociation ! La crise sanitaire du Covid et la guerre en Ukraine ont eu un impact fort sur l’économie, faisant grimper l’inflation et les taux d’intérêts.
Zoom sur les causes de l’inflation, et de son impact sur les taux d’intérêts
Pour rappel : L’inflation est la perte du pouvoir d’achat de la monnaie qui se traduit par une augmentation générale et durable des prix.
Le tableau ci-dessous illustre l’inflation depuis 1900 :
Nous pouvons constater qu’une telle hausse n’a pas eu lieu depuis près de 40 ans.
La hausse soudaine de l’inflation a cependant plusieurs causes, notamment conjoncturelles
- L’effet de base : l’inflation est habituellement mesurée sur un an et, à la suite de deux ans de pandémie, le niveau d’inflation était quasi nul en 2020, donc le niveau de référence est particulièrement bas ;
- La guerre en Ukraine : le prix des matières premières issues de ce pays ont beaucoup augmenté, de part leur raréfaction. L’huile, le blé, le pétrole, etc.
- La reprise de la consommation après la pandémie : durant la pandémie, les consommateurs ont reporté leurs achats. Depuis la reprise d’après crise, la demande a repris, fortement, et les entreprises ont pu facilement augmenter leur prix, sans pour autant perdre de clients. Et le manque d’approvisionnement, notamment à cause d’importantes usines chinoises fermées, a accentué le phénomène.
Baisse de l’offre + augmentation de la demande = hausse des prix.
- La relance budgétaire massive : l’aide de l’état pour aider le pouvoir d’achat a augmenté en France de 4%. Ces dépenses publiques stimulent la demande et nourrissent l’inflation.
- La faiblesse de l’euro : le dollar et l’euro ont aujourd‘hui quasiment à même valeur. 1 euro = 1,06 dollar. La faiblesse de l’euro rend l’importation plus chère.
Rappel de la relation inflation/taux d’intérêts :
Pour lutter contre l’inflation, et tenter de la ramener autour des 2%, il faut augmenter les taux d’intérêts. Cela réduit la capacité d’emprunt, entrainant une baisse de la demande. La baisse de la demande entraine à son tour une baisse des prix. Baisse des prix, baisse de l’inflation.
Zoom sur les taux d’intérêts
Nous assistons depuis des années à des taux d’intérêts extrêmement bas. La hausse pourrait se poursuivre. Le gouverneur de la Banque de France avait d’ailleurs rassuré les consommateurs en soulignant qu’un taux de crédit immobilier autour de 2 à 3 % n’a jamais empêché l’immobilier de se financer. Si un tel taux n’a rien d’inhabituel, on ne peut pas en dire autant de son évolution. En un an, le taux moyen sur 25 ans est passé de 1 % en décembre 2021 à 2,80 %. Cela augmente donc très vite. Et si l’on observe nos voisins européens, certains ont déjà dépassé la barre des 4%.
Conséquence : cela impacte la capacité d’emprunt des ménages.
Pour illustrer ces mouvements, voici 3 tableaux : Le 1er montre la différence de cout d’un crédit sur 25 ans pour un emprunt de 300000 euros en décembre 2022, par rapport à décembre 2021.
Le second met en lumière la forte de baisse de la capacité d’emprunt sur 1 an, d’un ménage souhaitant avoir des mensualités de remboursement à 2000 euros par mois.
Et dans ce dernier tableau, Prenons une projection plausible, si la hausse des taux d’intérêts se poursuivait, nous arriverions fin 2023 autour de 3,80%.
Le dernier tableau n’est qu’un scenario parmi tant d’autres, mais cette piste semble privilégiée par les analystes. Comme le confirme le ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, Il semblerait que l’inflation continuera d’être élevée, au moins jusqu’à la mi 2023, avec un potentiel début d’amélioration sur la seconde moitié de l’année 2023
En cette fin d’année 2022, la zone euro est en moyenne à +9% d’inflation. La France fait donc partie des meilleurs élèves en termes de résistance face à cette hausse. Nous pourrions nous dire que grâce au bouclier tarifaire mis en place par le gouvernement, nous sommes plus protégés de l’inflation que nos voisins, qui pour certains, comme la Lituanie, sont à +20%, alors que nous avons une inflation de +6,5% en France.
Ainsi, plus nous résistons à cette hausse de l’inflation, plus la hausse des taux d’intérêts sera contenue ; et par conséquent, l’accès au crédit, relativement protégé. Les taux augmentent vite, et les prix baissent bien trop lentement pour compenser la hausse des taux.
Cette année a donc été marquée par une très forte hausse du nombre de refus de prêt, d’une part à cause de la baisse de la capacité d’emprunt, et d’autre part à cause du taux d’usure des banques. Pour rappel, le taux d’usure correspond au taux maximum auquel une banque peut vous prêter, tout frais inclus. L’accès au crédit devrait néanmoins être facilité à partir du 1er janvier 2023. Cette date marque la prochaine réévaluation du taux d’usure par la banque de France qui devrait assouplir les conditions d’accès au crédit et offrir un nouvel appel d’air. Par ailleurs, le coût de l’argent devrait connaître une accalmie en 2023.
Si courant 2023, la baisse du prix des biens reste aussi timide qu’actuellement, comparée à la flambée des taux d’intérêts, (qui restent bas, je tiens à le rappeler), je dirais donc qu’actuellement, si vous souhaitez acquérir un bien, et que vous en avez encore la capacité auprès des banques, c’est plutôt un bon moment pour se lancer. La négociation est de nouveau possible à Paris, avec un rapport de force plus équilibré en vendeur et acquéreur. Être attentiste dans les prochains mois pourrait vous être défavorable ; Les taux risquent de continuer d’augmenter plus vite que la baisse des prix, réduisant encore votre capacité d’emprunt.
Et pour ceux qui sont encore locataires, ce sont encore autant de mois où vous dépensez, à fonds perdus.
Pour ceux qui, malheureusement, ont récemment vu leur crédit refusé par la banque, attendez l’ajustement du taux d’usure, début janvier, et n’hésitez pas à tenter de renégocier le bien convoité, s’il est encore sur le marché.
Pour être accompagné depuis le début jusqu’à la fin de votre projet immobilier, n’hésitez pas à vous entourer de chasseurs qualifiés, qui sauront vous guider pour prendre les bonnes décisions, trouver le bien qui vous correspond, en défendant toujours et toujours, votre intérêt.
