Droit parties communes : en quoi consiste-t-il ?

Les parties communes appartiennent à tous les propriétaires de manière égale, tout comme la responsabilité physique et financière de les entretenir.

Les propriétaires ont le droit irrévocable d’entrer dans une partie commune pendant des heures raisonnables à des fins d’entretien ou de réparation, tant que ces travaux respectent les règlements de la loi sur les appartements.

Une partie commune ne peut pas être divisé entre les propriétaires – personne ne devrait avoir plus de contrôle sur une partie commune que sur un autre.

L’indivision attachée à une partie commune peut être héritée par la passation d’un bail ou d’un acte avec tous les documents d’enregistrement pertinents.

Personne ne peut changer le but d’une zone couramment utilisée sans d’abord discuter avec les autres propriétaires et s’entendre sur un résultat.

Si l’un des copropriétaires ne paie pas sa part pour les parties communes, les autres peuvent ouvrir collectivement une action en justice contre eux.

1 – Qu’est-ce qui compte comme partie commune ?

Essentiellement, une partie commune  est toute partie d’un bâtiment ou d’un complexe qui n’appartient pas à un résident en particulier. De la porte d’entrée aux bouches d’aération en passant par le parking : de nombreuses parties différentes d’un complexe partagé sont considérées comme des espaces communs.

Les zones suivantes relèvent des spécifications de la loi sur les appartements et de la loi sur l’immobilier en tant que parties communes.

Installations communautaires et commerciales

Les gymnases, les cafés, les magasins, les cuisines ou les piscines sont des exemples d’espaces communs d’installations commerciales que le propriétaire doit conserver dans un état respectif. Dans les installations communautaires entièrement commerciales telles qu’un centre commercial, les toilettes publiques et d’autres installations de santé sont également incluses.

Entrées, sorties, escaliers de secours et cages d’escalier

Même les espaces communs limités tels qu’une porte ou une cage d’escalier sont protégés par la loi sur la réglementation et le développement. Les issues de secours sont des espaces communs particulièrement importants. Ils affectent non seulement l’intégrité du bâtiment, mais aussi la sécurité de ses résidents.

2 – Terrasses communes, sous-sols, toits et espaces ouverts

Tous les espaces ouverts à tous ceux qui vivent dans le bâtiment ou le projet sont des espaces communs. Les exemples incluent les parkings, les aires de jeux, les halls d’ascenseurs, les jardins et les espaces de stockage communs.

Logements du personnel ou espaces de travail

Si un complexe d’appartements a du personnel de service ou des agents de sécurité, par exemple, qui ont un espace dédié à l’intérieur de la propriété ou sur le terrain où ils vivent, mangent ou travaillent, c’est considéré comme un espace commun. De plus, l’hébergement d’un gestionnaire immobilier ou d’un personnel de service communautaire (qui est fourni par les propriétaires de l’appartement) est également un espace partagé et une responsabilité partagée.

Installations de service central

Les services installés pour un usage commun sont également considérés comme des parties communes, car ils n’appartiennent pas à une seule personne. La climatisation, les réservoirs d’eau, l’électricité, la plomberie, la conservation de l’eau ou les systèmes d’énergie renouvelable relèvent tous de la jurisprudence du domaine commun.

Ces systèmes, les appareils qui y sont raccordés et les travaux liés à l’installation relèvent de la responsabilité collective.

Toute autre partie de terrain ou de propriété à usage commun

L’ensemble du terrain est considéré comme un espace commun jusqu’à l’achèvement de l’ensemble du projet immobilier : puisqu’il y a lieu d’accéder à la pleine propriété pendant cette phase particulière du développement immobilier.

Quelles responsabilités les propriétaires, les propriétaires d’appartements et les gestionnaires immobiliers ont-ils dans les parties communes ?

En tant que propriétaire, il est essentiel de comprendre vos droits et responsabilités, ainsi que ceux de vos locataires. Les parties communes peuvent faire ou défaire un complexe, il est donc dans l’intérêt d’un gestionnaire de s’en occuper efficacement. Financièrement sage, cela peut se compliquer lorsque des frais surviennent, c’est pourquoi il est essentiel de connaître la loi.

3 – Entretien des parties communes

Selon la loi sur les appartements, le constructeur est responsable de l’entretien de la propriété jusqu’à ce qu’une association d’attributaires entre en jeu et prenne le relais. Bien qu’il incombe à tous les locataires de maintenir en bon état toute partie commune, la responsabilité revient au responsable de la structure de gestion : qu’il s’agisse d’un propriétaire, d’un propriétaire ou d’une association d’appartements.

Dans un lotissement ou un ensemble d’appartements, chaque propriétaire individuel est en partie responsable des charges d’entretien des parties communes. Si l’appartement est loué, la personne qui y habite doit en assumer le coût, mais un propriétaire ne peut pas facturer son locataire différemment en fonction de ces coûts. Cependant, le propriétaire conserve le contrôle de l’entretien effectif de tout espace commun et des services centraux.

Les frais d’entretien des parties communes des propriétés commerciales (centres commerciaux, par exemple) sont à la charge exclusive du propriétaire.

Services de lutte antiparasitaire

L’une des principales choses qu’un propriétaire d’appartement doit faire en vertu de la loi propriétaire / locataire est de fournir des services de lutte antiparasitaire en cas d’évasion ou d’infestation dans une partie commune.

4 – Organisation des charges administratives relatives à l’espace commun

Si plus d’une personne dans un établissement résidentiel coopératif est responsable des coûts d’entretien des parties communes, le gestionnaire immobilier ou quiconque est en charge de la structure de gestion globale doit organiser tous les coûts et s’assurer que tout le monde effectue les paiements.

Contrôle et entretien des entrées communes

Les entrées et les sorties d’un immeuble ou d’un complexe d’appartements sont les espaces communs les plus utilisés de tous, avec de nombreux visiteurs, locataires, propriétaires et autres passant chaque jour. Un propriétaire ou un gestionnaire immobilier doit garantir la qualité et le niveau de ces zones. Le non-respect de cette consigne peut entraîner des plaintes, des dommages et des problèmes de sécurité.

Il incombe également aux propriétaires ou aux propriétaires de s’assurer que les services de sécurité (le cas échéant) sont embauchés et payés. Ceci est particulièrement important pour les communautés fermées ou les projets immobiliers exclusifs.

5 – Pourquoi les parties communes sont importantes pour tous les locataires

Les espaces communs ont le pouvoir de transformer un complexe d’appartements ou un immeuble. L’ajout d’un parc rend un espace plus agréable pour les jeunes familles, les laveries internes font la différence pour ceux qui n’ont pas d’installations privées et les entrées donnent le ton à l’ensemble.

Lorsqu’une propriété a des parties communes de bonne qualité, les gens sont intéressés à y vivre, ce qui signifie que les propriétaires et les propriétaires peuvent facturer un peu plus de loyer, dans des limites raisonnables

Conclusion

Le terme « partie commune » revient souvent chez les propriétaires et les gestionnaires d’immeubles, mais il peut être déroutant de savoir ce que ce terme général comprend. S’il est utilisé par tous et profite à tous, il s’agit probablement d’une partie commune.

Le respect des termes de la loi et de la réglementation sur les appartements est le devoir de chaque propriétaire et propriétaire, et les parties communes sont tout aussi importantes que les logements privés.