Depuis six mois, une hypothèse revient dans nos rendez-vous d'acquéreurs investisseurs : l'encadrement des loyers finira par tomber, l'expérimentation ELAN arrive à son terme, autant bâtir le rendement sur le loyer que le marché acceptera vraiment. Cette lecture, longtemps défendable, ne l'est plus.

Deux événements récents ferment la fenêtre. Un arrêté préfectoral du 12 juin 2026 a fixé une nouvelle grille de loyers de référence, applicable à Paris jusqu'au 24 novembre 2026. Un jugement du tribunal judiciaire de Paris, rendu le 26 mars 2026, a condamné un bailleur à restituer plus de cinq mille euros au titre d'un complément de loyer annulé rétroactivement.

Nous consacrons cette édition à ce que ces deux textes changent, concrètement, pour un acquéreur qui envisage la location. Le calcul de rendement se joue désormais dans un cadre plus étroit qu'il n'y paraît, et surtout plus opposable.

L'encadrement des loyers à Paris n'est plus un pari politique, c'est une donnée de calcul

Beaucoup d'acquéreurs investisseurs traitent encore l'encadrement comme une contrainte transitoire, adossée à un débat politique qui pourrait tourner. Un arrêté récent et un jugement rétroactif rendent cette lecture intenable.

Le réflexe historique consistait à calculer le rendement sur le loyer que le marché parisien acceptait de payer, en pariant sur trois hypothèses convergentes : non-reconduction de l'expérimentation, faiblesse des contrôles, marge offerte par le complément de loyer. Ces trois hypothèses sont aujourd'hui fragilisées, séparément et ensemble. L'expérimentation issue de la loi ELAN du 23 novembre 2018, prolongée par la loi 3DS en février 2022, arrive à son terme le 23 novembre 2026, et le débat porte moins sur un abandon que sur une reconduction ciblée.

L'arrêté préfectoral du 12 juin 2026 fixe une nouvelle grille de loyers de référence à Paris, applicable du 1er juillet au 24 novembre 2026. La période de validité est courte, calée sur l'échéance nationale, mais la grille reste opposable pendant toute cette fenêtre. Elle vise tous les baux d'habitation signés à Paris depuis le 1er juillet 2019, qu'il s'agisse de locations vides, meublées, en colocation ou en bail mobilité. Un point mérite l'attention : la date de signature fait foi. Un bail signé le 30 juin 2026 et un bail signé le 1er juillet 2026 ne se vérifient pas nécessairement avec la même grille.

Ce qui a déplacé l'équation, pourtant, ce n'est pas l'arrêté. C'est le jugement du 26 mars 2026 rendu par le tribunal judiciaire de Paris. Le juge y annule un complément de loyer mensuel de 356,38 euros et condamne le bailleur à restituer 5 702,08 euros au titre des sommes indûment perçues entre septembre 2024 et décembre 2025. Le tribunal a par ailleurs jugé qu'un bon DPE ne constitue pas une caractéristique exceptionnelle justifiant un complément de loyer, la performance énergétique étant déjà intégrée dans le loyer de référence. La restitution rétroactive change tout : elle rend le pari sur l'abandon futur du dispositif coûteux, même si ce pari s'avérait juste, dès lors qu'un locataire déjà en place peut agir sur les baux antérieurs.

Un chiffre est souvent invoqué pour minimiser le risque : selon les données exploitées par la mission d'évaluation confiée aux économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle, remise au gouvernement le 22 mai 2026, 35,6 % des baux récents à Paris affichent un loyer supérieur au plafond majoré. On y voit parfois une tolérance de fait. La lecture inverse s'impose. Ce taux mesure un stock de contentieux potentiel, à un moment où le complément de loyer est identifié par la mission comme le principal vecteur de contournement du dispositif. Pour un acquéreur, se ranger dans la majorité des bailleurs en dépassement n'est plus une position confortable, c'est une exposition.

Sur le plan politique, l'hypothèse d'une sortie sèche s'éloigne. Dans une interview au Monde parue le 24 juin 2026, le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a évoqué une prolongation de deux ans, réservée aux communes déjà engagées. Le député Iñaki Echaniz a précisé que la proposition de loi serait amendée en ce sens, pour éviter une sortie sèche en novembre. Paris fait partie des communes concernées. La question n'est donc plus de savoir si le dispositif s'appliquera dans dix-huit mois, mais quelle grille s'appliquera et sur quelle durée.

La conséquence méthodologique tombe d'elle-même. Le loyer plafond, majoré s'il y a lieu, devient l'hypothèse basse d'un business plan sérieux, et non le scénario pessimiste d'une fourchette où figurerait aussi un loyer de marché espéré. Le complément de loyer, lui, se traite comme une variable prudente : sa justification doit reposer sur des caractéristiques réellement exceptionnelles, documentées, distinctes de celles déjà intégrées dans le loyer de référence, faute de quoi le délai de contestation de trois mois pourra être utilisé par un locataire averti. Sur un T2 parisien financé à un prix moyen de 9 580 euros le mètre carré selon les Notaires du Grand Paris au premier trimestre 2026, une dizaine d'euros par mètre carré et par mois d'écart entre l'hypothèse initiale et le plafond opposable suffit à faire basculer un rendement net de comptable en rendement net réel.

Nous nous gardons de prédire ce que sera le dispositif après novembre 2026. Nous constatons simplement qu'un scénario de rendement locatif à Paris qui ne prend pas comme point de départ le loyer plafond opposable, et qui n'intègre pas le risque de restitution rétroactive sur un complément mal fondé, repose désormais sur une hypothèse implicite fragile. Ce cadrage se fait avant l'offre d'achat, pas après.

Le complément de loyer se documente à l'achat, pas au bail

Les caractéristiques susceptibles de justifier un complément de loyer, hauteur sous plafond, terrasse d'usage privatif, vue dégagée, éléments patrimoniaux rares, se constatent lors des visites. Nous les relevons, les photographions et les qualifions au moment de l'audit du bien, pour que le futur bailleur dispose d'un dossier étayé si un locataire venait à contester dans les trois mois. Un bon DPE n'en fait pas partie.

D'ici là, si un projet d'acquisition se précise, nous nous tenons à votre disposition pour un premier échange. Nous évaluons votre projet à l'aune du marché et vous livrons une lecture objective.