Que sont les droits de mutation ?


Les droits de mutation sont perçus par le gouvernement lorsque la propriété d’un bien est transférée d’un individu à un autre. Le montant total de la taxe est basé sur la valeur totale de la propriété vendue.


Droits de mutation et Achat du bien :


Dans tous les cas (acquéreur personne physique ou morale), la vente du bien est soumise à :

  • Droits de mutation à la charge de l’acquéreur au taux de 5,81% (notamment dans le département des Alpes Maritimes) du prix,

OU, rarement à :

  • TVA au taux de 20,00%, incluse dans le prix de vente et à la charge du vendeur, dans le cas où le bien est achevé depuis moins de 5 ans (achat sur plan), ou en cas de terrain constructible (vendeur être assujetti à la TVA ou professionnel), ou dans le cas de biens vendus par des professionnels ayant opté pour la TVA : Ce régime est en effet aujourd’hui assez complexe du fait de la réglementation récente, et il dépend désormais du fait que le vendeur pourrait ou pourrait ne pas être lui-même assujetti à la TVA. Aussi, à prendre en compte, la façon dont le vendeur a réalisé son propre achat (vente sur plan ou déjà entièrement construit)

Il peut exister divers autres régimes de TVA/droits de mutation dans le cas où l’acquéreur exerce une activité commerciale en France et est déjà assujetti à la TVA.

Dans le cas où la TVA s’applique, alors les droits de mutation peuvent être limités à 0,715% (au lieu des 5,81% mentionnés ci-dessus).


Droits de mutations et Achat d’actions d’une société propriétaire du bien :

  • Société française : la vente est soumise à un taux de 5% à la charge de l’acquéreur, sur un prix basé sur la valeur de l’immeuble diminuée du passif justifié de la société, y compris les comptes de prêt d’actionnaires,
  • Société étrangère (par exemple SCI de Monaco) : Idem que ci-dessus sauf que selon la réglementation du pays de la société, d’autres droits fiscaux ou frais de formalités supplémentaires peuvent être nécessaires (comme avec les SCI de Monaco où il y a une taxe de 1% sur le prix des actions).


Droits de mutation – Définition plus profonde


Le terme droit de mutation peut être utilisé dans diverses situations :

Il peut s’agir d’une taxe imposée sur le transfert légal de tout type de propriété. Par exemple, l’impôt sur les successions et l’impôt sur les donations sont deux types de droits de mutation. L’impôt sur les successions implique le droit de transférer des biens de la succession à une personne physique ou morale après son décès.

L’impôt sur les gains en capital est un autre exemple de taxe de transfert impliquant un transfert de propriété.

Les droits de mutation sont le plus souvent utilisés en référence au transfert d’un titre immobilier d’une personne ou d’une entité à une autre.

En général, une taxe de transfert est un pourcentage désigné du prix de vente total.

La personne responsable du paiement des droits de mutation varie également selon le lieu ainsi que selon les circonstances. Dans de nombreux cas, il s’agit pour l’acheteur et le vendeur de s’entendre sur qui paie la taxe.


Exemple de droit de mutation 


Le droit de mutation doit être payé avant que la transaction soit considérée comme terminée et que la propriété soit transférée au nouveau propriétaire. Sans cette taxe, les documents ne peuvent pas être déposés pour finaliser la transaction.

Tout comme les frais de transfert et autres frais associés à l’achat et à la vente d’un bien immobilier, les droits de mutation font partie intégrante d’une transaction immobilière. Avant de signer des papiers ou de conclure une transaction, déterminez le montant des droits de mutation dans votre région et qui doit la payer. Si vous ne planifiez pas cette étape, vous pourriez être pris au dépourvu et sans les fonds pour le couvrir, ce qui pourrait bloquer une transaction immobilière.

Les droits de mutation et autres frais sur les achats de biens immobiliers construits plus de cinq ans avant la vente (c’est-à-dire les bâtiments existants aux fins de la TVA) sont les suivants :

  • droits de mutation : 5,81 % ; 2
  • taxe additionnelle de 0,6 % sur les mutations de bureaux, locaux commerciaux et locaux de stockage situés en région Ile-de-France;
  • contribution de sécurité immobilière : 0,1 % ; et
  • frais de notaire : 0,799 % HT (et avant négociation).


L’acquisition de terrains à bâtir et de biens immobiliers construits depuis moins de cinq ans bénéficie d’un taux réduit de 0,715 % pour les droits de mutation et est exonérée de la taxe additionnelle de 0,6 % si le prix de vente total (et pas seulement la marge) est soumis à la TVA.

En outre, les investisseurs peuvent également bénéficier des régimes fiscaux préférentiels suivants (au lieu des droits de mutation de 5,81 % et de la taxe additionnelle de 0,6 % selon le cas) :

  • Engagement de construire : droit d’enregistrement forfaitaire de 125 € lorsqu’un acquéreur assujetti à la TVA s’engage dans l’acte de vente à réaliser des travaux assimilables à la construction d’un immeuble neuf au sens de la TVA dans un délai de 4 ans ;
  • Engagement de revendre : les droits de mutation sont réduits à 0,715 % lorsqu’un acquéreur assujetti à la TVA s’engage dans l’acte de vente à revendre le bien immobilier dans un délai de cinq ans.


Les sociétés non résidentes sont considérées de la même façon que les sociétés résidentes. Toutefois, la société non-résidente est soumise à une imposition limitée en France au titre des revenus générés en France.

Une société étrangère ne peut constituer un groupe fiscal au regard de l’impôt français. Mais elle peut être indirectement membre de l’abattement de groupe (via un établissement stable français).

Le transfert d’un bien immobilier français à une société de l’UE est assimilé au transfert d’un bien immobilier français à une société française. Cette cession est fiscalement assimilée à une vente, elle déclenche donc l’intégralité de l’impôt dû par une telle opération.

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