Le Grand Paris : zoom sur ce projet qui fera de l’agglomération une métropole mondiale

Aménager un territoire de 12 millions d’habitants pour améliorer leur quotidien ? C’est l’objectif visé par le Grand Paris. Classé comme le plus important projet urbain de toute l’Europe, celui qu’on appelle le « chantier du siècle » représente une dépense de 35 milliards d’euros. Il a été imaginé en 2007 et les travaux sont toujours en cours : ils devraient s’achever à l’horizon 2030. Autour de 68 nouvelles gares, de nombreuses constructions (commerces, résidences, entreprises) vont voir le jour pour répondre aux besoins grandissants de la métropole.
 

Présentation du Grand Paris : quels enjeux et quel calendrier ?

Dates et nombres clés

  • Juin 2007 : annonce, par Nicolas Sarkozy, du lancement du projet.
  • Mai 2010 : adoption de la loi sur le Grand Paris par le Parlement.
  • Juin 2010 : création de la société du Grand Paris.
  • 2013 : confirmation par le gouvernement de François Hollande de la réalisation du projet Grand Paris.
  • 2018 : annonce par le gouvernement Macron d’un calendrier de mises en service pour le Grand Paris Express.

Depuis longtemps, la France veut faire de Paris une mégalopole mondiale, capable de concurrencer des villes comme New-York ou Tokyo. Dès le XIXe, par exemple, Napoléon III souhaite agrandir Paris en la fusionnant avec des communes voisines telles que Batignolles. À l’époque, le baron Haussmann supervise cette urbanisation conduisant à mettre en place des rues plus larges, tout en érigeant de grands bâtiments pour augmenter l’offre de logements et accueillir une population en forte croissance.
Si les enjeux du Grand Paris diffèrent des préoccupations présentes à la veille du XXe siècle, on cherche toujours à rendre la ville plus puissante, mais aussi plus attirante et plus agréable à vivre. Ainsi, le Grand Paris Express vise avant tout à modifier la géographie de la région, notamment pour désenclaver certaines villes de périphérie et mieux connecter les territoires entre eux.
Véritable aubaine pour le territoire, ce projet d’urbanisation dynamise considérablement l’économie locale : tandis que les travaux génèrent 15 000 à 20 000 postes par an dans le BTP, on espère créer entre 115 000 et 315 000 emplois grâce au regain d’attractivité du territoire. Finalement, selon la Chambre de Commerce et d’Industrie d’Île-de-France, le projet Grand Paris pourrait apporter 140 milliards d’euros au PIB du pays1.
 

Les acteurs du projet du Grand Paris

Le principal acteur de cet immense projet est bien entendu l’État. Mais il n’est pas le seul, puisque l’on retrouve également le Préfet de Paris et d’Île-de-France. Une mission a été confiée à ce représentant de l’État en région : « engager avec les collectivités locales, la mise en œuvre et la négociation des contrats de développement territorial qui définissent les objectifs quantitatifs et qualitatifs en matière d’urbanisme, de logement, de transports, de déplacements et de lutte contre l’étalement urbain, d’équipement commercial, de développement économique, sportif et culturel, de protection des espaces naturels2 »
La SGP (Société du Grand Paris) fait également partie des acteurs institutionnels du projet. Cet établissement public contrôlé par l’État assume plusieurs tâches :

  • Imaginer et concevoir le nouveau métro automatique (construction des lignes et des gares).
  • Gérer des opérations d’aménagement et de construction dans un rayon de 400 mètres autour des gares, en tant qu’aménageur sur des territoires ayant signé un Contrat de Développement Territorial (CDT).
  • Aiguiller le préfet de la région Île-de-France, pour la rédaction et l’organisation des Contrats de Développement Territorial.

La Métropole du Grand Paris (MGP), en tant qu’Établissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI), regroupe Paris, les communes de Petite Couronne (dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne) et 7 communes de la Grande Couronne. Elle représente 7 millions d’habitants, soit plus de 50 % des résidents de la région Île-de-France. Ses compétences sont extrêmement importantes, puisqu’elle est en charge de gérer la politique en matière d’habitat. Elle s’occupe également d’autres enjeux primordiaux tels que l’aménagement des espaces urbains, le développement (économique, social et culturel), la politique locale et la protection de l’environnement.
L’Atelier international du Grand Paris, quant à lui, réunit quinze équipes d’architectes invitées à réaliser un diagnostic paysager, prospectif et urbanistique du territoire (sur une trentaine d’années).
Les collectivités territoriales, enfin, participent aussi à l’élaboration et à la réalisation du projet Grand Paris pour lequel les maîtres mots sont durabilité, inventivité et solidarité. Et plus généralement, d’autres entités sont amenées à travailler sur le projet :

  • Des institutions (État, collectivités territoriales, AMIF, etc.).
  • Des structures socio-économiques (Chambres de Commerce, etc.).
  • Des structures dans les transports (RATP, SNCF, RFF, etc.).

 

La philosophie du Grand Paris : bien vivre, égalité et transition énergétique

Le projet Grand Paris répond à trois objectifs majeurs : améliorer la qualité de vie des habitants, remédier aux inégalités territoriales et construire une ville durable. Très contesté en raison de son coût et en particulier de celui de la double boucle de métro automatique, ce projet ambitieux prévoit de développer un immense réseau de transport et de plateformes de correspondance (hubs) reliant sept territoires de compétence. À noter : pour voir le Grand Paris tracé, de nombreuses cartes sont disponibles en ligne3.
L’un des objectifs affichés reste la construction d’une véritable ville du 21e siècle, c’est-à-dire à la fois respectueuse de l’environnement (développement durable), inventive et solidaire. L’inventivité et la durabilité vont d’ailleurs de pair, puisque les acteurs du projet ainsi que ceux qui en profiteront ont imaginé des solutions pour aménager la métropole du Grand Paris, tout en prenant en compte la lutte contre le réchauffement climatique. Le Grand Paris se veut utile et agréable pour ses habitants, grâce à la mise en place de projets qui « reposent sur une association étroite de tous les Franciliens, des élus, des collectivités locales. [Car] ce sont les habitants qui donnent vie et forme à un territoire, ils en sont la matrice. La ville durable est une ville pensée par et pour ses habitants4 »
Le projet Grand Paris, c’est aussi la rénovation du réseau de transport public existant et le développement de nouvelles lignes de métro pour la région Île-de-France. Tout autour, de véritables projets urbains pourront voir le jour, avec notamment de nouveaux quartiers élaborés dans l’optique de rééquilibrer le territoire, « en faveur des quartiers isolés et enclavés 5 »
 

Grand Paris et transport : un réseau plus dense et plus moderne

Chaque jour, des millions de personnes utilisent les transports en commun d’Île-de-France. Mais le constat est sans appel : les infrastructures ferroviaires de la région ont grandement besoin d’être améliorées et développées, afin d’obtenir un réseau de transport robuste, efficace et suffisamment étendu. Ce développement offrira aux usagers l’opportunité de passer moins de temps dans le métro ou le RER. Mieux encore, ceux qui vivent sur des territoires actuellement défavorisés en Île-de-France pourront accéder plus facilement aux carrefours stratégiques, là où on trouve de l’emploi dans tous les secteurs. 
Durabilité, inventivité, solidarité, réseau de transport développé et modernisé… Le Grand Paris est un projet phare pour la région Île-de-France et doit permettre de faire progresser différents secteurs, du transport à l’emploi en passant par l’immobilier. À propos d’immobilier, quel est donc l’impact du Grand Paris sur ce secteur ?
 

L’impact du projet Grand Paris sur l’immobilier en Île-de-France

Un coup de pouce au secteur immobilier 

Le projet Grand Paris représente une opportunité pour le marché immobilier. En Île-de-France, les prix élevés (à l’achat comme en location) empêchent de plus en plus de ménages de se loger. Il est donc plus que nécessaire que l’offre augmente, pour que la tension baisse. C’est pourquoi, l’objectif du Grand Paris est de construire 70 000 logements chaque année pendant 25 ans, soit un total de 1 750 000 logements tous niveaux de gamme confondus (logement social, mais aussi résidences accessibles pour devenir propriétaire ou investir dans le locatif).
Toutes ces nouvelles réalisations devront contribuer au développement d’une ville durable. Ainsi, on imagine des bâtiments mutualisant les services (autopartage, conciergerie), mais aussi des programmes qui vont soutenir l’agriculture urbaine (potagers partagés dans les cœurs d’îlot des résidences, entre autres). Les appartements devront permettre un accès simple à tous les services du quotidien. Par exemple, leurs habitants devront passer le moins de temps possible dans les transports pour aller chaque jour au travail. Dans cette optique, l’aménagement des futures gares et de leurs abords devient primordial.
De plus, pour éviter une envolée des prix dans l’immobilier, le Grand Paris souhaite mobiliser des méthodes innovantes, à l’image de l’usage de la maquette numérique ou encore des techniques de préfabrication. En parallèle, on envisage de préférer les matériaux « bio-sourcés » aux classiques, parce qu’ils sont moins chers que leurs concurrents.
Et pour les investisseurs français comme étrangers, quels sont les secteurs les plus intéressants ?
 

Investissement immobilier dans le Grand Paris : les secteurs à privilégier

Aubervilliers : deux gares aux portes de Paris

Aubervilliers s’apprête à accueillir deux nouvelles gares en 2025, pour être desservie par les lignes 12 et 15 du métro. Cette ville, qui a longtemps été considérée comme pauvre et défavorisée, profite pleinement du développement du Grand Paris Express. Les environs de la Mairie ont déjà gagné en attractivité, et le périmètre autour du Fort va lui aussi être réaménagé. À quelques minutes de la future gare, on va bâtir un écoquartier entre l’avenue Jean-Jaurès et l’avenue de la Division-Leclerc. D’ici 2030, le trajet pour aller d’Aubervilliers à La Défense sera divisé par deux : il ne faudra plus que 19 minutes pour le faire, contre plus de 40 auparavant.

Noisy-le-Grand : beaucoup de logements et des écoles en projet

Autour de 4 500 logements vont être construits sur la commune de Noisy-le-Grand. La ville va abriter une gare emblématique du Grand Paris Express, celle de Noisy-Champs. En matière de quartier « zéro carbone », la cité Descartes ambitionne de devenir une véritable référence mondiale : elle repose sur la construction de bâtiments qui produisent plus d’énergie qu’ils n’en utilisent pour fonctionner. Déjà très dynamique grâce à ses établissements supérieurs tels que le CNAM et l’école des Gobelins, Noisy-le-Grand va proposer une belle qualité de vie avec ses quartiers modernes, tout en travaillant son offre de services, infrastructures, crèches et écoles. Il s’agit d’une zone susceptible d’attirer beaucoup de nouveaux habitants ces prochaines années, et notamment des familles.

Le Plateau de Sarclay : un projet extrêmement ambitieux, à cheval sur plusieurs communes

L’arrivée du Grand Paris Express implique la construction de trois gares sur le Plateau de Sarclay. Près de la gare Palaiseau, on prévoit environ 196 000 m² de programmes scientifiques, 400 000 m² de locaux consacrés à l’activité économique, 182 000 m² de logements et 27 000 m² de commerces et infrastructures.
En parallèle, la gare Orsay – Gif rendra le quartier de Moulon beaucoup plus attractif. Il accueillera lui aussi des bureaux, des logements et des commerces. Enfin, la gare Saint-Aubin proche du Commissariat à l’énergie atomique permettra à 7 000 salariés dans un pôle de recherche de se rendre plus facilement à leur travail6.

Saint-Denis : la plus grande gare du Grand Paris Express

Au total, à l’horizon 2030, 4 lignes de métro se croiseront sur la gare Saint-Denis Pleyel, considérée comme la plus importante du projet. Tout autour, un véritable pôle économique va se construire : la grande tour des années 1970, dans laquelle se trouvent de nombreux bureaux, abritera un centre de conférence, mais aussi un hôtel de luxe avec notamment une piscine sur le toit. Il ne faudra plus que 13 minutes pour rejoindre La Défense (contre 27 auparavant) et la distance pour rallier l’aéroport Charles-de-Gaulle sera divisée par deux. Non loin du village olympique de 2024, on va construire 4 000 logements pour accueillir 10 000 nouveaux habitants, mais aussi aménager des espaces verts et un parc de 1,5 hectare.
Incontestablement, ces quartiers enclavés et défavorisés vont devenir des secteurs beaucoup plus recherchés à Paris. Les prix de l’immobilier y augmentent déjà, ce qui confirme l’attrait et le potentiel du territoire.
D’une manière générale, toutes les villes qui vont accueillir une gare du Grand Paris Express vont se transformer et devenir de plus en plus attractives. Il peut donc être intéressant de miser sur elles pour investir en Île-de-France, en privilégiant les quartiers les plus proches des transports et commodités.
Finalement, de nombreux appartements seront construits avec ce projet Grand Paris. Étudiants, jeunes travailleurs, couples avec ou sans enfants… Tous pourront profiter d’une offre de logements plus importante. Et s’ils n’ont pas la possibilité de chercher eux-mêmes leur futur lieu d’habitation, ils pourront toujours choisir de faire appel à un chasseur immobilier qui se chargera de toutes les étapes à leur place (recherches, visites…).
 


 
[1]                 Source : http://www.grand-paris.jll.fr/fr/projet-grand-paris/presentation-generale/
[2]             Source : http://www.grand-paris.jll.fr/fr/projet-grand-paris/presentation-generale/
[3]                 Source : https://www.societedugrandparis.fr/sgp/engagements/environnement-184
[4]                 Source : https://www.societedugrandparis.fr/sgp/engagements/environnement-184
[5]                 Source : https://www.societedugrandparis.fr/projet/le-grand-paris/ville-durable-inventive
[6]                 Source : http://www.leparisien.fr/info-paris-ile-de-france-oise/transports/en-2030-saclay-le-fleuron-de-la-recherche-francaise-enfin-connecte-au-grand-paris-23-11-2018-7950876.php

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