Entenda as condições suspensivas de um contrato de venda para garantir sua transação

Ao comprar um imóvel, você deve sempre ter cuidado, pois é um projeto que não pode ser concluído em um piscar de olhos. Antes da assinatura do ato final de venda, o vendedor e o futuro comprador assinarão um contrato preliminar chamado promessa ou compromisso de venda. Inclui condições suspensivas que cada parte deve cumprir. Do que se trata realmente? A condição suspensiva é obrigatória? Por que uma condição suspensiva é tão importante? As respostas para todas essas perguntas neste artigo.

Condição suspensiva — o que exatamente é?

A condição suspensiva é uma cláusula que afirma que o contrato só pode ser efetivo quando um determinado evento ocorrer. O artigo 1304 do Código Civil afirma que a obrigação é condicional quando depende de um evento futuro e incerto e que a condição é suspensiva quando seu cumprimento torna a obrigação pura e simples.

Durante uma transação imobiliária, o vendedor e o comprador estabelecerão um contrato cujas obrigações mencionadas não sejam imediatamente definitivas. Esta é uma obrigação condicional, o que significa que a conclusão deste contrato está sujeita a uma condição como a obtenção de uma hipoteca, por exemplo.

A condição suspensiva significa, portanto, que a conclusão do contrato depende de uma condição específica, de um evento futuro e incerto. Se esse evento ocorrer, o contrato poderá entrar em vigor. Caso contrário, o contrato não será válido.

A condição suspensiva é obrigatória?

Todas as condições suspensivas dependem do acordo do vendedor e do comprador, exceto para obter uma hipoteca. Esta é a única condição suspensiva obrigatória para a compra de qualquer tipo de imóvel: habitação, terreno, propriedade de uso misto, etc. É, em particular, a mais frequente, porque a maioria dos compradores financia sua compra com uma hipoteca.

Se o comprador solicitar um empréstimo à habitação para financiar a compra de um imóvel, a condição suspensiva para obter uma hipoteca lhe dá o direito de cancelar a venda se o banco não a conceder. Em seguida, será necessário especificar esse detalhe no contrato preliminar para se beneficiar da cobertura da cláusula suspensiva para obter um empréstimo.

Uma condição suspensiva para obtenção de crédito só é válida quando menciona vários elementos, nomeadamente o montante a ser emprestado, a taxa máxima do empréstimo, a duração do empréstimo e o período autorizado para cumprir a cláusula. Esse período geralmente é entre 45 e 60 dias.

Deve-se notar que essa condição suspensiva não é benéfica apenas para o comprador. Graças a isso, o vendedor está protegido de possíveis abusos, pois essa cláusula suspensiva deve ser respeitada em todos os detalhes. Por sua vez, o comprador não será obrigado a concluir uma compra se não tiver o valor necessário para financiá-la. Seu depósito de segurança será reembolsado ao mesmo tempo.

As outras condições suspensivas

O vendedor e o comprador podem estabelecer condições suspensivas além de obter um empréstimo. Aqui estão algumas das mais comuns.

A condição suspensiva no arquivo de planejamento urbano

Afirma que a venda só pode ocorrer quando o notário obtiver o arquivo de planejamento urbano.

A condição suspensiva vinculada à venda de outra propriedade

Ou seja, é possível sujeitar o ato de compra à condição suspensiva de venda prévia de um imóvel pertencente ao comprador se ele tiver outro.

A condição suspensiva associada à obtenção de uma autorização de mudança de uso

Se o comprador planeja transformar o uso da propriedade, por exemplo, para transformar um prédio residencial em um prédio profissional, essa mudança deve estar sujeita a autorizações independentes da vontade das partes.

Servidão administrativa ou privada

Esta cláusula permite que o comprador cancele a venda em caso de presença de planejamento urbano ou servidões de utilidade pública relacionadas à propriedade.

O direito de preempção

Ele permite o cancelamento da venda se houver um direito de preferência de uma autoridade local ou de um inquilino.

Realizando o trabalho

É uma condição suspensiva que permite o cancelamento da venda se o atual proprietário da propriedade não realizar o trabalho que deveria fazer.

Obtenção de uma licença de construção

Essa condição suspensiva é muito comum quando se trata de terrenos para construção. Se for mencionado na promessa de venda, o comprador poderá cancelar a venda se não obtiver sua licença de construção.

Afirmando uma condição suspensiva — como você faz isso?

Se a cláusula suspensiva não tiver sido cumprida, o comprador ou o notário podem invocá-la. É então necessário reagir antes da assinatura do ato autêntico de venda. Se uma cláusula do contrato indicar um prazo específico, é necessário respeitá-la.

O comprador ou o notário devem enviar uma carta registrada com aviso de recebimento à atenção do vendedor para informá-lo dessa não conformidade com a condição suspensiva. Também é necessário anexar documentos comprovativos que atestem o não cumprimento da cláusula.

Em todos os casos, atenção também deve ser dada à duração da validade da condição suspensiva. Pelo menos, é válido por 1 mês a partir da data de assinatura do contrato de venda. O período máximo de validade é de 60 dias.

O que aconteceria se a condição suspensiva não se tornasse realidade?

O não cumprimento de uma condição suspensiva pode levar ao cancelamento do contrato. Nenhuma das partes estará sujeita a uma penalidade e os valores incorridos serão reembolsados integralmente. O vendedor e o comprador não terão o direito de reclamar indenização ou juros.

Deve-se notar, no entanto, que os motivos para essa não realização deste último devem ser independentes da vontade do comprador. Por exemplo, pode ser uma falha na obtenção de financiamento se ele solicitar um empréstimo imobiliário.

Caso o comprador tenha agido voluntariamente para impedir a execução da cláusula suspensiva, o vendedor poderá manter a indenização por imobilização e ainda tem o direito de reclamar indenização pela não conclusão abusiva da venda. Ele também pode pedir sua execução forçada.

Se, pelo contrário, todas as condições suspensivas mencionadas na promessa de venda forem atendidas, ambas as partes poderão proceder à assinatura do ato de venda na presença de um notário. A venda será regulamentada dentro do prazo estabelecido na promessa de venda. O depósito de segurança pago pelo comprador também está incluído no preço final de venda.