10 conseils pour réussir son projet immobilier d’achat-vente

En tant que secundo-accédant, vous cherchez non seulement un nouvel achat immobilier, mais vous devez aussi vendre votre résidence principale actuelle. Clairement, puisque vous avez déjà du patrimoine, vous arrivez sur le marché des acheteurs avec un argument fort et des chances réelles de décrocher le bien répondant à toutes vos attentes. Malgré tout, afin que cette transition se déroule de la meilleure façon, il convient d’anticiper plusieurs éléments importants. En effet, entre la vente de votre ancienne résidence principale et l’achat de la nouvelle, vous aurez beaucoup de formalités administratives à prévoir comme le dossier vente, l’Acte de propriété, sans compter qu’il faudra être aussi bien organisé que possible pour optimiser tout le processus. Voici 10 conseils utiles pour mener à bien votre projet d’achat-vente.

1. Déterminer clairement son projet : valeur du bien à revendre, exigences sur le nouveau logement

L’achat-vente ne s’improvise pas. Pour vous lancer, nous vous conseillons donc de définir clairement tous les contours (et même certains détails) de votre projet. Commencez par vous pencher sur le bien dont vous êtes actuellement propriétaire : demandez une estimation immobilière à un professionnel, afin de savoir la somme que vous pourrez en tirer. Vous pouvez, en parallèle dépersonnaliser lors d’une vente pour valoriser le bien. Découvrez dans cet article comment connaître la valeur d’un bien atypique.

Ensuite, focalisez-vous sur votre projet d’achat : votre futur logement sera-t-il, a priori, plus ou moins cher que l’ancien ? Aurez-vous besoin de compléter l’apport fourni par la vente ? Que vous restera-t-il de cette vente si vous avez toujours une partie du crédit précédent à rembourser ?

Si vous savez déjà que vous ne pouvez pas procéder sans emprunt, n’oubliez pas de vous poser la question du montant que vous allez demander à la banque, de la période sur laquelle vous souhaitez vous engager ou encore de votre taux d’endettement, dans l’optique de toujours conserver un bon pouvoir d’achat.

Chez HOME SELECT, nous vous accompagnons dans toutes les étapes de votre achat-vente. Dès vos premières réflexions, nous vous aidons à répondre aux principales interrogations qui se profilent, tout en commençant à anticiper les éléments qui doivent l’être.

2. Étudier le marché local pour identifier les meilleures stratégies

L’organisation de votre projet d’achat-vente sera clairement conditionné par l’état du marché local. C’est la raison pour laquelle, avant de vous lancer dans une quelconque démarche de visite ou de publication d’annonce, nous vous recommandons vivement de prendre le temps de connaître le contexte avec lequel vous allez devoir composer.

Par exemple, il peut être pertinent de demander à un spécialiste de l’immobilier en combien de temps votre logement actuel peut théoriquement se vendre. Cette estimation vous aidera à mieux orienter vos visites et à trouver le bon tempo.

Dans les villes très tendues, là où la demande reste largement supérieure à l’offre, il est généralement conseillé d’acheter dès que l’occasion se présente, même si le bien actuel n’est pas vendu. À l’inverse, si vous vous placez sur une zone moins dynamique dans le secteur immobilier, vous pouvez peut-être vous permettre d’attendre la vente avant de vous lancer dans les recherches.

Chez HOME SELECT, nous connaissons parfaitement les secteurs géographiques sur lesquels nous travaillons. Notre maîtrise totale du marché nous permet d’accompagner nos clients de la manière la plus agile possible dans leurs décisions, en leur apportant un regard d’expert à la fois pertinent et rassurant.

3. Anticiper la demande de prêt

Quand vous aurez enfin trouvé le bien répondant à toutes vos attentes, vous pourrez émettre une offre d’achat et, si le propriétaire l’accepte, vous signerez la promesse de vente. Celle-ci comprend le plus souvent une clause suspensive de prêt : si vous n’avez pas réussi à obtenir l’accord de la banque pour un emprunt, vous pouvez annuler la vente sans subir de pénalités.

Toutefois, afin d’éviter de vous retrouver dans cette situation inconfortable, l’idéal reste de bien préparer votre demande de prêt. N’hésitez pas à constituer au plus tôt un dossier avec les pièces habituellement exigées par les établissements bancaires, notamment pour justifier vos revenus et la stabilité de votre profil.

À ce moment aussi, une étude du marché demeure utile, car elle vous fait savoir dans quelle mesure les banques, à l’instant T, sont enthousiastes ou frileuses à l’idée de prêter de l’argent. Cette connaissance de l’atmosphère actuelle vous aidera à moduler votre approche stratégique. Dans le même mouvement, elle va décupler vos chances de décrocher un crédit avec les meilleures conditions possible.

Chez HOME SELECT, nous avons pour habitude de travailler avec les banques et d’accompagner nos clients dans leurs démarches pour les crédits immobiliers. Si nécessaire, nous pouvons également vous mettre en relation avec un courtier qui vous apportera une aide salutaire, dans les démarches administratives comme dans la négociation.

4. Envisager le prêt relais

Si vous pensez acheter avant de vendre votre bien actuel, n’oubliez pas que vous pouvez souscrire un prêt relais pour pallier l’absence temporaire d’apport. Très concrètement, il s’agit d’une avance qui peut couvrir entre 50 à 70 % de la valeur totale du bien, selon les cas.

En moyenne, ces emprunts durent quelques mois : cela peut aller jusqu’à 12 mois dans la majorité des cas, 24 mois de manière exceptionnelle. Dès lors que vous avez cédé votre résidence principale, vous pouvez solder ce prêt relais et basculer sur l’emprunt classique (si vous avez le projet d’en souscrire un).

Pour pouvoir obtenir ce prêt, vous devez absolument disposer d’une estimation fiable de la valeur de votre logement. Par précaution, les banques ont pour coutume d’appliquer une décote, sorte de marge de sécurité qui évite de vous mettre en difficulté si vous n’arrivez pas à vendre au prix escompté.

Chez HOME SELECT, tous nos experts maîtrisent parfaitement les aspects réglementaires et pratiques du prêt relais. Ils sont en mesure de vous aiguiller dans votre demande auprès de la banque et de vous renseigner sur ce sujet bien précis. Ils vous accompagneront dans toutes les démarches administratives si vous en ressentez le besoin.

5. Savoir comment procéder pour accélérer la transaction

Quand on doit à la fois vendre et acheter, il faut connaître tous les leviers à disposition pour intervenir sur la temporalité des deux actions, et faire jouer le chronomètre en votre faveur… Très concrètement, dans une situation idéale, il est tout à fait possible de quitter son logement initial pour emménager directement dans le nouveau, mais cela nécessite naturellement un minimum d’anticipation.

Pour rapprocher les deux transactions, il faut dans un premier temps vous laisser davantage de temps pour la vente, en demandant à votre acquéreur s’il peut attendre quelques semaines de plus, par exemple. En revanche, vous devez vous arranger avec votre vendeur pour qu’il rende votre futur logement accessible le plus vite possible.

Il existe des « ventes longues », pour lesquelles la signature de l’acte authentique se fait au bout de 6 mois, contre 3 habituellement. Cela peut vous donner le temps de souffler et de préparer votre emménagement, mais vous devez aussi savoir que ces ventes longues peuvent vous handicaper dans les zones tendues, où les acquéreurs souhaitent à l’inverse aller le plus vite possible. De plus, ces ventes longues délivrent une plus grande marge de négociation aux acheteurs, ce qui ne vous profite pas forcément…

Chez HOME SELECT, nous sommes habitués à gérer des projets d’achat-vente dans leur globalité. En fonction des circonstances, du marché local et de vos problématiques, nous sommes en mesure de vous prodiguer des conseils adaptés, et surtout de vous aider concrètement dans toutes vos démarches de négociation.

6. Penser à louer entre la vente et l’achat

Si vous ne parvenez pas à négocier comme vous l’auriez souhaité les différents délais avec votre acquéreur et votre vendeur, une autre possibilité s’offre à vous et mérite d’être étudiée : la location entre les deux achats.

Beaucoup de secundo-accédants passent par une période transitoire de location pour attendre que le futur bien soit disponible, alors même que l’ancien est d’ores et déjà vendu. Bien évidemment, si vous optez pour cette solution, vous devez y avoir pensé au préalable, car celle-ci implique des coûts supplémentaires. Non seulement vous allez devoir régler un loyer, mais il faudra aussi supporter plus de frais de déménagement, puisque vous en aurez deux à organiser.

Si vous louez un logement plus petit dans lequel vous n’avez pas suffisamment de place pour tout emporter, il peut être indispensable de prendre un box ou un garde-meubles pour le reste de vos effets personnels.

Chez HOME SELECT, nos chasseurs d’appartement peuvent trouver la location idéale pour vous aider à vous reposer entre votre vente et votre achat. Nos experts restent également disponibles pour vous aiguiller dans la location d’un box de stockage si cela s’avère nécessaire pour vous.

7. Oser se lancer quand on a trouvé le bien idéal

Vous avez trouvé le bien répondant à toutes vos attentes, mais vous n’avez pas encore vendu votre maison / appartement actuel(le) ? Dans ce cas, si vous aviez plutôt pensé vendre avant d’acheter, vous pouvez être déstabilisé et ressentir de gros doutes qui vont vous handicaper dans la suite des événements.

Très concrètement, il ne faut pas oublier que ce projet doit avant tout servir votre qualité de vie sur le long terme. Aussi, si vous avez la certitude d’avoir mis le doigt sur la maison rêvée, ne laissez pas passer cette chance par peur de devoir gérer trop d’imprévus. Il est tout à fait possible de revoir votre stratégie à tous les moments, pour vous adapter aux événements auxquels vous faites face.

Vivre un peu d’inconfort et même de stress sur l’instant ne sera pas forcément agréable, mais gardez le cap en vous disant que ce que vous faites aujourd’hui, c’est pour vous sentir parfaitement bien chez vous sur le long terme.

Chez HOME SELECT, il nous arrive souvent de devoir revoir les stratégies de nos clients en cours de route. Notre parfaite maîtrise des réglementations de l’achat immobilier ainsi que du marché nous permettent de nous adapter en permanence à l’évolution du contexte. Nous pouvons vous accompagner dans ce bouleversement de perspectives, pour vous offrir l’opportunité de le vivre de la manière la plus sereine possible.

8. Connaître les délais usuels pour mieux s’organiser

Afin d’éviter de vous sentir pris par le temps, l’idéal reste d’avoir une idée claire des délais que l’on pratique dans le domaine des ventes immobilières avant de vous lancer. Par exemple, en moyenne, il faut trois mois entre la signature d’une promesse de vente et celle de l’acte authentique qui valide l’achat chez le notaire.

Les banques, de leur côté, doivent étudier les dossiers pendant un certain temps avant d’accepter ou de refuser un emprunt. En parallèle, dans les villes particulièrement tendues, il faut savoir sous combien de temps proposer une offre après une visite car, parfois, quand on manque de réactivité, on passe derrière d’autres acheteurs qui ont été plus vifs. Prenez tous ces détails en considération, pour avoir la meilleure organisation possible.

Chez HOME SELECT, nous savons faire preuve de réactivité dès lors que cela est nécessaire, toujours pour servir les intérêts de nos clients. Nous connaissons parfaitement les délais inhérents aux différentes démarches administratives propres à l’achat et nous sommes en mesure de répondre à toutes vos questions à ce sujet.

9. Choisir la chronologie la plus avantageuse

Vendre avant d’acheter, acheter avant de vendre ? Comme vous avez déjà pu le saisir dans les précédents paragraphes, la chronologie de l’achat-vente dépend surtout du contexte. Au vu de vos exigences et du marché sur lequel vous vous placez, vous pouvez théoriquement avoir une idée assez claire de l’ordre dans lequel vous allez procéder. Nous vous conseillons de bien y réfléchir avant de vous lancer.

Toutefois, comme vous avez pu le déduire, certaines opportunités risquent de balayer les idées que vous vous étiez préalablement mises en tête. En ce sens, il faut aussi être capable de faire preuve de flexibilité, et comprendre que les choix que vous faites aujourd’hui peuvent être remis en question face à une découverte inattendue / inespérée.

Chez HOME SELECT, nous vous conseillons sur la meilleure stratégie à mettre en œuvre pour votre achat-vente. Nous basons nos recommandations sur une connaissance extrêmement précise du marché et sur une étude détaillée de vos besoins particuliers. Si besoin, nous restons à votre disposition pour adapter la méthodologie aux changements de perspective qui peuvent se révéler nécessaires.

10. Savoir solliciter les bons professionnels pour se donner toutes les chances d’acheter sereinement

Un projet d’achat-vente ne s’improvise pas. Il nécessite une mûre réflexion en amont et, surtout, un bon accompagnement à chaque étape pour éviter de faire des erreurs. Qu’il s’agisse de trouver l’acquéreur pour votre bien, de négocier en votre faveur pour tirer le meilleur prix possible ou encore d’identifier le logement répondant à tous vos critères sur le marché pour votre nouvelle vie, de nombreux enjeux primordiaux cohabitent.

Afin de vous assurer que vos intérêts seront préservés tout au long de cette démarche, la meilleure solution reste de vous faire aiguiller des conseillers experts en immobilier HOME SELECT. Nos chasseurs d’appartement sont habitués à aider leurs clients à trouver leur nouveau logement, mais ils peuvent aussi superviser des projets d’achat-vente dans leur globalité.

Chez HOME SELECT, notre priorité est de servir les intérêts de nos clients acheteurs. S’ils ont également un bien à vendre, nous pouvons adapter notre accompagnement afin de leur offrir l’aide la plus complète possible dans ce projet de vie.