Une note de Matignon rendue publique le 12 septembre a placé la donation familiale au centre de la conversation patrimoniale. Le plafond du don d'argent exonéré passerait de 31 865 à 50 000 euros, et un taux forfaitaire de 6 % s'appliquerait sur certaines donations. Deux mesures qui, pour un couple préparant un achat à Paris, peuvent transformer un apport.

Rien n'est voté. Le projet de loi de finances 2027 sera déposé au plus tard le 6 octobre, son adoption reste incertaine, et les mesures évoquées seraient temporaires. Nous voyons pourtant, chaque semaine, des projets se débloquer grâce à un coup de pouce familial : plus d'un primo-accédant sur quatre est aidé par ses proches, pour un montant moyen de 45 000 euros.

Notre position tient en une phrase. Ne retardez pas un achat pour attendre un texte qui n'existe pas, mais ouvrez dès maintenant la conversation avec votre notaire et votre famille. Voici ce qui est acquis, ce qui ne l'est pas, et ce qu'il faut préparer pour agir sans précipitation.

Donation familiale et achat parisien : ce qu'il faut préparer sans parier sur la loi

Le plan « Transmissions 2027 » présenté par Matignon promet d'alléger la fiscalité des donations. Pour qui prépare un achat à Paris, l'équation change, mais elle change sur du conditionnel. Voici ce qui est déjà acquis, ce qui reste à voter, et la démarche à engager dès l'automne.

Le 12 septembre 2026, Matignon a rendu publique une note intitulée « Transmissions 2027 », révélée par Le Monde et Le Figaro. Deux mesures y figurent, destinées à intégrer le projet de loi de finances 2027. Le plafond du don familial de sommes d'argent, prévu par l'article 790 G du Code général des impôts, passerait de 31 865 à 50 000 euros par donateur et par bénéficiaire. Un taux forfaitaire de 6 % s'appliquerait sur la fraction taxable des donations en pleine propriété au sein du cercle familial, dans la limite de 100 000 euros par bénéficiaire majeur. Ces mesures seraient temporaires et concentrées sur 2027.

Ce qui existe déjà, en revanche, n'attend aucun vote et forme un socle solide. L'abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans, se cumule avec le don familial exonéré de 31 865 euros de l'article 790 G. Dans une configuration où chaque conjoint reçoit d'un seul de ses parents, un couple d'acquéreurs peut ainsi recevoir jusqu'à 263 730 euros sans droit à payer. La configuration réelle dépend du nombre de donateurs mobilisables : ce socle mérite d'être cartographié avant même de regarder ce que le PLF 2027 pourrait changer.

Prenons un cas concret. Claire et Antoine achètent un trois-pièces à Paris pour 720 000 euros, soit environ 75 m² au prix moyen de 9 560 euros le mètre carré relevé par les Notaires du Grand Paris au deuxième trimestre 2026. Les parents de Claire souhaitent leur donner 100 000 euros, mais l'abattement de 100 000 euros a déjà été consommé lors d'une donation antérieure. Sous le régime en vigueur, les droits s'élèvent à 18 200 euros. Sous le régime envisagé par le PLF 2027, ils tomberaient à 6 000 euros. L'écart, 12 200 euros, représente environ 1,3 m² à Paris. Ce n'est pas anodin, ce n'est pas non plus le pivot d'un plan de financement.

Le calendrier mérite un examen précis. Sébastien Lecornu a confirmé les grandes lignes du PLF 2027 dans un entretien au Figaro publié le 17 septembre, avec un effort budgétaire d'environ 54 milliards d'euros. Le texte doit être présenté en Conseil des ministres le 30 septembre 2026 et déposé à l'Assemblée nationale au plus tard le 6 octobre. Son adoption avant la fin de l'année dépend des équilibres parlementaires. Toute mesure du plan « Transmissions 2027 » n'entrera donc en vigueur qu'au 1er janvier 2027, et seulement si le budget passe.

Que faire, dans ces conditions, quand un achat parisien se profile ? Trois gestes s'imposent, indépendamment de l'issue du PLF. Dresser d'abord l'inventaire des donations déjà consenties dans la famille, pour savoir où en est le compteur de l'abattement des quinze ans. Rencontrer ensuite un notaire, avant de signer un compromis, pour cartographier les options fiscales et patrimoniales et évaluer les stratégies compatibles avec le plan de financement. Séquencer enfin la donation par rapport au calendrier du prêt : reçue trop tôt, elle pèse sur la trésorerie ; reçue trop tard, elle manque le rendez-vous du compromis.

Un dernier repère. L'article 790 A bis du Code général des impôts prévoit déjà une exonération pour les dons familiaux affectés à l'acquisition d'un logement neuf ou en VEFA, pour les sommes versées jusqu'au 31 décembre 2026. Ce dispositif ne concerne pas les acquisitions dans l'ancien, qui représentent l'essentiel du marché parisien, mais il illustre une tendance : le législateur multiplie depuis dix-huit mois les leviers pour transférer plus tôt le patrimoine des parents vers les enfants acquéreurs. Le premier héritage intervient aujourd'hui en France à 52 ans en moyenne, souvent après l'achat du logement initial. La donation devient un rouage banal du financement, non plus un geste exceptionnel.

Faites l'inventaire des donations avant tout compromis

L'abattement parental de 100 000 euros se renouvelle tous les quinze ans. Avant d'envisager une donation pour financer un achat, retrouvez les actes des quinze dernières années : donations déclarées, dons manuels enregistrés, présents d'usage. Votre notaire calculera alors le disponible réel et séquencera l'aide familiale au bon moment du plan de financement.

D'ici là, si un projet d'acquisition se précise, nous nous tenons à votre disposition pour un premier échange. Nous évaluons votre projet à l'aune du marché et vous livrons une lecture objective.