Points cles
- Le droit français impose la réserve héréditaire : 50 % pour un enfant, 66 % pour deux, 75 % pour trois ou plus
- Le règlement européen 650/2012 permet de choisir la loi de sa nationalité pour régir sa succession
- L'abattement en ligne directe est de 100 000 euros par enfant, renouvelable tous les 15 ans
- Le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont exonérés de droits de succession depuis 2007
- La SCI permet de transmettre progressivement des parts avec une décote de 10 à 20 %
Un client américain nous a posé la question quelques jours après avoir signé l’acte authentique pour un appartement dans le 7e arrondissement : « Et si quelque chose m’arrive, que se passe-t-il pour l’appartement ? » La réponse l’a surpris, comme elle surprend la majorité de nos acheteurs étrangers. Le droit successoral français est fondamentalement différent du droit anglo-saxon, et ignorer ces règles peut avoir des conséquences financières majeures pour vos héritiers. Chez Home Select, nous recommandons systématiquement à nos clients internationaux de consulter un notaire spécialisé en droit international avant l’achat, pas après.
La réserve héréditaire : le principe qui change tout
Le concept central du droit successoral français est la réserve héréditaire (forced heirship). Contrairement au droit américain ou anglais, qui accordent une liberté testamentaire quasi totale (freedom of testation), le droit français impose qu’une part minimale du patrimoine revienne aux enfants du défunt.
Les proportions sont fixes : pour un enfant, la réserve est de la moitié du patrimoine. Pour deux enfants, elle passe aux deux tiers. Pour trois enfants ou plus, elle atteint les trois quarts. La part restante, la quotité disponible (disposable portion), est la seule sur laquelle le testateur peut exercer sa liberté.
Pour un couple anglo-saxon habitué à rédiger un testament laissant l’intégralité de ses biens au conjoint survivant, cette règle est un choc. Un Américain propriétaire d’un appartement à Paris d’une valeur d’un million d’euros, avec deux enfants, ne peut léguer à son épouse que 333 000 € de cet appartement : les deux tiers reviennent automatiquement aux enfants. Le conjoint survivant n’est d’ailleurs pas un héritier réservataire en droit français : ses droits dépendent du régime matrimonial et des dispositions testamentaires.
Le règlement européen 650/2012 : une porte de sortie
Le règlement européen sur les successions, entré en vigueur en 2015, offre une possibilité précieuse aux ressortissants étrangers. Il permet à toute personne de choisir la loi de sa nationalité pour régir sa succession, au lieu de la loi du pays de résidence ou de la loi du lieu de situation du bien. Un citoyen américain ou britannique peut donc insérer une clause dans son testament (professio juris) optant pour le droit de sa nationalité : et retrouver ainsi la liberté testamentaire totale.
La procédure est simple : une clause manuscrite ou notariée dans le testament stipulant « Je choisis la loi de [pays de nationalité] pour régir l’ensemble de ma succession ». Mais attention aux nuances. Si la loi choisie est le droit américain, c’est le droit de l’État de résidence aux États-Unis qui s’applique (le droit successoral variant d’un État à l’autre). La Louisiane, par exemple, a un système de réserve héréditaire similaire au français. Et si votre pays de nationalité n’est pas membre de l’UE, le règlement s’applique quand même : il a été conçu pour être universel.
Cette option ne dispense pas du paiement des droits de succession français sur les biens situés en France. Elle ne modifie que la répartition entre les héritiers, pas la taxation.
Les droits de succession en France : le barème
Les droits de succession (inheritance tax) en France sont calculés sur la part nette reçue par chaque héritier, après application des abattements. Le barème dépend du lien de parenté avec le défunt.
En ligne directe (parents-enfants)
L’abattement est de 100 000 € par enfant. Au-delà, le barème progressif s’échelonne de 5% (sur la tranche jusqu’à 8 072 €) à 45% (au-delà de 1 805 677 €). En pratique, un enfant héritant d’un appartement parisien d’une valeur nette de 500 000 € paiera environ 78 000 € de droits. Pour un bien d’un million d’euros, les droits atteignent environ 195 000 €. Ces montants peuvent surprendre les acheteurs venus de pays sans droits de succession (comme la Suède, qui les a abolis en 2005) ou avec des abattements très élevés (comme les États-Unis, où le seuil d’imposition fédérale dépasse 12 millions de dollars).
Entre conjoints et partenaires pacsés
Le conjoint survivant et le partenaire de PACS (civil union partner) sont totalement exonérés de droits de succession en France depuis 2007. C’est un avantage significatif par rapport à de nombreux pays.
Pour les non-résidents
Le principe est territorial : seuls les biens situés en France sont soumis aux droits de succession français, sauf si l’héritier réside en France depuis plus de six ans. Si le défunt et l’héritier sont non-résidents, seuls les biens français sont taxés. Vérifiez systématiquement la convention fiscale entre la France et votre pays de résidence : certaines conventions prévoient un crédit d’impôt (tax credit) pour éviter la double imposition sur les successions.
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Les stratégies de transmission : anticiper pour protéger
La SCI : transmettre des parts plutôt qu’un immeuble
La SCI (Société Civile Immobilière) est l’outil de transmission le plus utilisé par les familles internationales propriétaires en France. Le principe : au lieu de détenir l’appartement en direct, vous créez une société française qui le possède. Vous détenez des parts de cette société : et ces parts peuvent être transmises progressivement à vos enfants.
L’avantage fiscal est double. Chaque parent peut donner 100 000 € de parts par enfant tous les 15 ans, en franchise totale de droits. Un couple avec deux enfants peut ainsi transmettre 400 000 € de parts tous les 15 ans sans aucune taxation. De plus, une décote de 10 à 20% peut s’appliquer sur la valeur des parts de SCI au motif de leur faible liquidité : un avantage reconnu par l’administration fiscale sous certaines conditions.
L’inconvénient : la SCI a un coût de fonctionnement (comptabilité annuelle, assemblée générale, déclarations fiscales) de l’ordre de 1 000 à 2 000 € par an, et un coût de création de 1 500 à 3 000 €. Pour un bien d’une valeur inférieure à 500 000 €, le rapport coût/bénéfice doit être évalué au cas par cas.
Le démembrement de propriété : une technique puissante
Le démembrement (split ownership) consiste à séparer la nue-propriété (bare ownership) de l’usufruit (right of use and income). Concrètement, vous donnez la nue-propriété de votre appartement à vos enfants tout en conservant l’usufruit : c’est-à-dire le droit d’y habiter ou d’en percevoir les loyers. Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement dans les mains des enfants, sans droits de succession supplémentaires.
La valeur de la nue-propriété dépend de l’âge du donateur au moment de la donation : 60% de la valeur totale à 51-60 ans, 70% à 61-70 ans, 80% à 71-80 ans. Plus la donation est faite tôt, plus l’économie fiscale est importante. Un propriétaire de 55 ans qui donne la nue-propriété d’un appartement d’un million d’euros ne transmet « que » 600 000 € au regard de l’administration fiscale : et les abattements de 100 000 € par enfant s’appliquent sur cette base réduite.
La donation de son vivant
En dehors du démembrement, la donation simple reste un outil efficace. L’abattement de 100 000 € par enfant se reconstitue tous les 15 ans. Un couple peut donc transmettre 200 000 € à chaque enfant tous les 15 ans, en totale franchise de droits. En planifiant sur 30 ans, un couple avec deux enfants peut transmettre 800 000 € sans aucune taxation : soit la valeur d’un bel appartement parisien.
Le rôle du notaire spécialisé en droit international
Le notaire est l’acteur incontournable de la succession en France. Pour un propriétaire étranger, le choix d’un notaire (public notary) spécialisé en droit international privé n’est pas un luxe : c’est une nécessité. Ce notaire coordonnera les règles françaises avec celles de votre pays de nationalité et de résidence, rédigera les clauses testamentaires adaptées, et structurera la détention du bien en fonction de vos objectifs de transmission.
Les honoraires d’une consultation en structuration patrimoniale internationale varient de 1 500 à 5 000 € : un investissement modeste au regard des économies potentielles sur les droits de succession. Chez Home Select, notre réseau de notaires partenaires inclut des études habituées aux dossiers internationaux, parlant anglais et familières des spécificités des patrimoines multinationaux.
Ce que nous recommandons avant chaque achat
Depuis la fondation de Home Select en 2011, nous avons accompagné plus de 1 200 acquéreurs, dont une part croissante d’acheteurs internationaux : des familles américaines, des entrepreneurs britanniques, des cadres du Golfe, des investisseurs scandinaves. Notre recommandation est constante : structurez la détention de votre bien parisien avant la signature du compromis de vente (preliminary sales agreement), pas après. Modifier la structure de détention après l’achat coûte cher (frais de mutation, plus-value) et parfois ne résout rien.
La question de la succession n’est pas un sujet morbide : c’est un acte de gestion patrimoniale responsable. Un appartement dans le 6e arrondissement acheté 1,2 million d’euros aujourd’hui peut générer 200 000 € de droits de succession si rien n’est anticipé. Avec une SCI et deux donations programmées, ce montant peut être réduit à zéro. La différence, c’est la planification.
Pour approfondir la fiscalité immobilière des non-résidents en France et comprendre comment structurer votre achat à Paris en tant qu’étranger, nos guides détaillés complètent ce panorama successoral.
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Sources
Questions fréquentes
Un propriétaire étranger peut-il déshériter ses enfants pour un bien immobilier situé en France ?
Non, sauf s'il opte pour la loi de sa nationalité via le règlement européen 650/2012 et que cette loi permet la liberté testamentaire totale (comme le droit américain ou anglais). Sans cette option, le droit français impose la réserve héréditaire : les enfants ont droit à une part minimale du patrimoine.
Quels sont les droits de succession en France pour un bien immobilier transmis à un enfant ?
Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € en ligne directe, puis le barème progressif s'applique : 5% jusqu'à 8 072 €, 10% de 8 072 à 12 109 €, 15% de 12 109 à 15 932 €, 20% de 15 932 à 552 324 €, et jusqu'à 45% au-delà de 1 805 677 €.
La SCI est-elle un bon outil pour préparer la succession d'un bien parisien quand on est étranger ?
La SCI permet de transmettre progressivement des parts sociales avec un abattement de 100 000 € par enfant tous les 15 ans, tout en conservant le contrôle de gestion. C'est un outil efficace pour les patrimoines supérieurs à 500 000 €, mais elle a un coût de fonctionnement annuel (1 000-2 000 €).
Un non-résident doit-il payer des droits de succession en France sur un appartement parisien ?
Oui, les biens immobiliers situés en France sont soumis aux droits de succession français, quelle que soit la nationalité ou la résidence fiscale du défunt ou des héritiers. Une convention fiscale entre la France et le pays de résidence peut prévoir des mécanismes pour éviter la double imposition.
