Succession et immobilier en France : ce que les expatriés doivent anticiper

Un client américain nous a posé la question quelques jours après avoir signé l’acte authentique pour un appartement dans le 7e arrondissement : « Et si quelque chose m’arrive, que se passe-t-il pour l’appartement ? » La réponse l’a surpris, comme elle surprend la majorité de nos acheteurs étrangers. Le droit successoral français est fondamentalement différent du droit anglo-saxon, et ignorer ces règles peut avoir des conséquences financières majeures pour vos héritiers. Chez Home Select, nous recommandons systématiquement à nos clients internationaux de consulter un notaire spécialisé en droit international avant l’achat, pas après.

Peut-on déshériter ses enfants sur un bien situé en France ?

Non : le droit français impose la réserve héréditaire (forced heirship), soit la moitié du patrimoine pour un enfant, les deux tiers pour deux, les trois quarts pour trois ou plus. Seule la part restante, la quotité disponible (disposable portion), reste à la libre disposition du testateur.

C’est le concept central du droit successoral français, et il s’oppose frontalement au droit américain ou anglais, qui accordent une liberté testamentaire quasi totale (freedom of testation). Les proportions ci-dessus sont fixes : elles ne se négocient pas et ne dépendent d’aucune volonté exprimée par le défunt.

Pour un couple anglo-saxon habitué à rédiger un testament laissant l’intégralité de ses biens au conjoint survivant, cette règle est un choc. Un Américain propriétaire d’un appartement à Paris d’une valeur d’un million d’euros, avec deux enfants, ne peut léguer à son épouse que 333 000 € de cet appartement : les deux tiers reviennent automatiquement aux enfants. Le conjoint survivant n’est d’ailleurs pas un héritier réservataire en droit français : ses droits dépendent du régime matrimonial et des dispositions testamentaires.

Peut-on choisir la loi de son pays pour sa succession ?

Oui : le règlement européen 650/2012, entré en vigueur en 2015, permet à toute personne de choisir la loi de sa nationalité pour régir sa succession, au lieu de la loi du pays de résidence ou de la loi du lieu de situation du bien. Un citoyen américain ou britannique peut donc insérer dans son testament une clause (professio juris) optant pour le droit de sa nationalité, et retrouver ainsi la liberté testamentaire totale.

La procédure est simple : une clause manuscrite ou notariée dans le testament stipulant « Je choisis la loi de [pays de nationalité] pour régir l’ensemble de ma succession ». Mais attention aux nuances. Si la loi choisie est le droit américain, c’est le droit de l’État de résidence aux États-Unis qui s’applique (le droit successoral variant d’un État à l’autre). La Louisiane, par exemple, a un système de réserve héréditaire similaire au français. Et si votre pays de nationalité n’est pas membre de l’UE, le règlement s’applique quand même : il a été conçu pour être universel.

Cette option ne dispense pas du paiement des droits de succession français sur les biens situés en France. Elle ne modifie que la répartition entre les héritiers, pas la taxation.

Une limite importante depuis 2021. Le choix de loi étrangère ne garantit plus une liberté testamentaire absolue sur les biens français. L’article 913 du Code civil, modifié en 2021, permet aux enfants écartés par une loi étrangère de prélever une compensation sur les biens situés en France, lorsque le défunt ou l’un de ses enfants était ressortissant ou résident d’un État membre de l’Union européenne au moment du décès. L’articulation entre ce texte et le règlement européen fait toujours l’objet de débats juridiques. Pour un acquéreur américain, dont le plan successoral repose souvent entièrement sur la liberté testamentaire, ce point mérite un examen dédié : voir notre guide de l’achat immobilier en France pour un Américain.

Combien coûtent les droits de succession en France ?

Un enfant héritant d’un appartement parisien d’une valeur nette de 500 000 € paie environ 78 000 € de droits ; pour un bien d’un million d’euros, environ 195 000 €. Les droits de succession (inheritance tax) sont calculés sur la part nette reçue par chaque héritier, après un abattement de 100 000 € en ligne directe, puis selon un barème progressif de 5 à 45 %.

Le barème dépend du lien de parenté avec le défunt.

En ligne directe (parents-enfants)

L’abattement est de 100 000 € par enfant. Au-delà, le barème progressif s’échelonne de 5% (sur la tranche jusqu’à 8 072 €) à 45% (au-delà de 1 805 677 €). Ces montants peuvent surprendre les acheteurs venus de pays sans droits de succession (comme la Suède, qui les a abolis en 2005) ou avec des abattements très élevés (comme les États-Unis, où le seuil d’imposition fédérale dépasse 12 millions de dollars).

Entre conjoints et partenaires pacsés

Le conjoint survivant et le partenaire de PACS (civil union partner) sont totalement exonérés de droits de succession en France depuis 2007. C’est un avantage significatif par rapport à de nombreux pays.

Pour les non-résidents

Le principe est territorial : seuls les biens situés en France sont soumis aux droits de succession français, sauf si l’héritier réside en France depuis plus de six ans. Si le défunt et l’héritier sont non-résidents, seuls les biens français sont taxés. Vérifiez systématiquement la convention fiscale entre la France et votre pays de résidence : certaines conventions prévoient un crédit d’impôt (tax credit) pour éviter la double imposition sur les successions.

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Comment réduire les droits de succession sur un bien parisien ?

Trois outils, cumulables : la SCI, qui permet de donner 100 000 € de parts par parent et par enfant tous les 15 ans, le démembrement de propriété, qui ramène la base taxable à 60 % de la valeur du bien pour un donateur de 51 à 60 ans, et la donation simple. Combinés et engagés assez tôt, ils peuvent ramener la note à zéro sur un patrimoine d’un million d’euros.

La SCI : transmettre des parts plutôt qu’un immeuble

La SCI (Société Civile Immobilière) est l’outil de transmission le plus utilisé par les familles internationales propriétaires en France. Le principe : au lieu de détenir l’appartement en direct, vous créez une société française qui le possède. Vous détenez des parts de cette société, et ces parts peuvent être transmises progressivement à vos enfants.

L’avantage fiscal est double. Chaque parent peut donner 100 000 € de parts par enfant tous les 15 ans, en franchise totale de droits. Un couple avec deux enfants peut ainsi transmettre 400 000 € de parts tous les 15 ans sans aucune taxation. De plus, une décote de 10 à 20% peut s’appliquer sur la valeur des parts de SCI au motif de leur faible liquidité : un avantage reconnu par l’administration fiscale sous certaines conditions.

L’inconvénient : la SCI a un coût de fonctionnement (comptabilité annuelle, assemblée générale, déclarations fiscales) de l’ordre de 1 000 à 2 000 € par an, et un coût de création de 1 500 à 3 000 €. Pour un bien d’une valeur inférieure à 500 000 €, le rapport coût/bénéfice doit être évalué au cas par cas.

Le démembrement de propriété : une technique puissante

Le démembrement (split ownership) consiste à séparer la nue-propriété (bare ownership) de l’usufruit (right of use and income). Concrètement, vous donnez la nue-propriété de votre appartement à vos enfants tout en conservant l’usufruit : c’est-à-dire le droit d’y habiter ou d’en percevoir les loyers. Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement dans les mains des enfants, sans droits de succession supplémentaires.

La valeur de la nue-propriété dépend de l’âge du donateur au moment de la donation : 60% de la valeur totale à 51-60 ans, 70% à 61-70 ans, 80% à 71-80 ans. Plus la donation est faite tôt, plus l’économie fiscale est importante. Un propriétaire de 55 ans qui donne la nue-propriété d’un appartement d’un million d’euros ne transmet « que » 600 000 € au regard de l’administration fiscale, et les abattements de 100 000 € par enfant s’appliquent sur cette base réduite.

La donation de son vivant

En dehors du démembrement, la donation simple reste un outil efficace. L’abattement de 100 000 € par enfant se reconstitue tous les 15 ans. Un couple peut donc transmettre 200 000 € à chaque enfant tous les 15 ans, en totale franchise de droits. En planifiant sur 30 ans, un couple avec deux enfants peut transmettre 800 000 € sans aucune taxation : soit la valeur d’un bel appartement parisien.

Faut-il un notaire spécialisé en droit international ?

Pour un propriétaire étranger, ce n’est pas un luxe mais une nécessité, et la consultation en structuration patrimoniale coûte 1 500 à 5 000 €. Ce notaire (public notary) coordonnera les règles françaises avec celles de votre pays de nationalité et de résidence, rédigera les clauses testamentaires adaptées, et structurera la détention du bien en fonction de vos objectifs de transmission.

Le notaire est de toute façon l’acteur incontournable de la succession en France : aucune transmission immobilière ne se règle sans lui.

Ces honoraires restent un investissement modeste au regard des économies potentielles sur les droits de succession. Chez Home Select, notre réseau de notaires partenaires inclut des études habituées aux dossiers internationaux, parlant anglais et familières des spécificités des patrimoines multinationaux.

Quand structurer la détention de son bien parisien ?

Avant la signature du compromis de vente (preliminary sales agreement), jamais après : modifier la structure de détention une fois l’achat conclu coûte cher (frais de mutation, plus-value) et parfois ne résout rien. C’est la recommandation constante de Home Select depuis 2011, sur plus de 1 200 acquéreurs accompagnés.

Une part croissante d’entre eux sont des acheteurs internationaux : des familles américaines, des entrepreneurs britanniques, des cadres du Golfe, des investisseurs scandinaves.

La question de la succession n’est pas un sujet morbide : c’est un acte de gestion patrimoniale responsable. Un appartement dans le 6e arrondissement acheté 1,2 million d’euros aujourd’hui peut générer 200 000 € de droits de succession si rien n’est anticipé. Avec une SCI et deux donations programmées, ce montant peut être réduit à zéro. La différence, c’est la planification.

Pour approfondir la fiscalité immobilière des non-résidents en France et comprendre comment structurer votre achat à Paris en tant qu’étranger, nos guides détaillés complètent ce panorama successoral.

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