Chasseur d'appartement pour investissement locatif à Paris : Home Select

Votre projet

Votre recherche d'investissement locatif

Un bon investissement locatif à Paris se cache rarement dans les annonces grand public. Il faut connaître les micro-marchés (un studio sur cour rue Beaubourg n'a pas la même rentabilité qu'un studio rue Réaumur), arbitrer entre meublé et nu, et anticiper la fiscalité. Votre chasseur fait tourner ces variables avec vous avant chaque offre.

Cibles rentables identifiées

Nous croisons prix d'achat, loyers de marché, vacance locative, charges de copropriété, taxe foncière, fiscalité applicable. Vous obtenez un rendement net réaliste pour chaque bien sérieux, pas un brut théorique.

Off-market et opportunités

Notre réseau d'agents et de gestionnaires nous signale en avance les ventes locatives (départ à la retraite, succession, arbitrage de patrimoine). Souvent sans annonce, souvent avec une marge de négociation importante.

Fiscalité et structure

LMNP au réel, déficit foncier, SCI à l'IS ou à l'IR : nous travaillons avec des experts-comptables et notaires partenaires pour valider la structure adaptée à votre patrimoine avant l'offre, pas après.

3,5 à 5 % Fourchette de rendement net réaliste à Paris intra-muros sur nos missions investissement locatif.

Notre méthode

Comment se déroule votre investissement

Une méthode rodée sur plusieurs centaines de missions d'investissement locatif depuis 2011.

01

Étude patrimoniale
Semaine 1

Au premier rendez-vous, nous cadrons votre objectif : revenu complémentaire, défiscalisation, constitution de patrimoine, transmission. Nous analysons votre fiscalité actuelle (TMI, IFI) pour choisir le bon véhicule juridique et le bon régime fiscal.
02

Ciblage rendement-risque
Semaine 1

Sélection des arrondissements et types de biens qui collent à votre objectif : studio rentable (Paris Nord-Est, Paris 11ème), bien à fort potentiel de plus-value (Paris 16ème, 17ème), bien à diviser, immeuble entier si budget. Nous fixons une fourchette de rendement net cible.
03

Sourcing intensif
Semaines 2 à 6

Activation de tous les canaux, y compris off-market et ventes de gré à gré. Pour l'investissement locatif, nous regardons beaucoup plus de biens que pour une résidence principale (souvent 60 à 80 biens analysés) pour trouver le bon ratio prix/loyer.
04

Audit et offre
Au cas par cas

Audit copropriété (votes de travaux à venir, fonds de réserve), audit locatif (loyer libre ou encadré, demande, vacance moyenne), audit technique. Offre négociée en intégrant la sortie locative cible.
05

Mise en location
Après signature

À votre demande, nous orientons vers un gestionnaire partenaire pour la mise en location et la gestion. Sur nos missions investissement, le bien est en général loué dans les 30 jours suivant la remise des clés.

Comparatif

Pourquoi un chasseur d'appartement

Seul Home Select

Durée de recherche 9 mois 45 jours

Visites avant décision 40+ 3

Temps investi 150 h 15 h

Négociation obtenue 0 à 2 % 6 %

Accès off-market limité complet

Moyennes constatées sur 1 200 missions abouties à Paris depuis 2011.

Ils ont investi avec nous

Témoignages investisseurs

Nous voulions un studio rentable pour notre fille étudiante puis le mettre en LMNP. Notre chasseur a trouvé un 22 m² sur cour, rue de Belleville, à 280 000 €. Loyer 1 050 €, rendement net 4,2 % après charges et taxe foncière. Bien meilleur que les biens neufs qu'on nous proposait à 380 000 €.

Quatrième investissement avec Home Select. La connaissance fine des micro-secteurs fait la différence sur la rentabilité réelle.

Mon chasseur a refusé deux biens que je trouvais bien. Trois mois plus tard, j'ai compris pourquoi : copropriété avec gros ravalement voté. Merci d'avoir filtré.

Questions fréquentes

Vos questions sur l'investissement locatif

Quel rendement viser sur un investissement locatif à Paris ?

Sur Paris intra-muros, le rendement net réaliste se situe entre 3,5 % et 5 % selon l'arrondissement, le type de bien et le régime fiscal choisi. Les rendements bruts annoncés à 6 ou 7 % sur les annonces grand public sont rarement tenables une fois charges, taxes et vacance locative déduites. Nous calculons systématiquement le net.

Meublé (LMNP) ou nu : quel régime choisir ?

Tout dépend de votre TMI, de votre objectif et de votre horizon. Le LMNP au réel permet d'amortir le bien et de quasi-effacer l'imposition sur les loyers pendant 10 à 15 ans, ce qui le rend très puissant pour les TMI élevées. La location nue avec déficit foncier convient mieux quand le bien nécessite des travaux importants. Nous étudions les deux scénarios au premier rendez-vous.

Acheter en nom propre ou en SCI ?

Le nom propre reste le plus simple pour un ou deux biens et permet l'usage du LMNP. La SCI à l'IS devient pertinente au-delà de 3 ou 4 biens, ou pour préparer une transmission. La SCI à l'IR a peu d'intérêt pour la location meublée. Nous travaillons avec des notaires et experts-comptables partenaires pour vous orienter avant l'offre, pas après.

L'encadrement des loyers à Paris pénalise-t-il l'investissement ?

L'encadrement réduit les loyers de marché de 5 à 15 % selon les zones. Cela rend le sourcing plus exigeant : il faut acheter à un prix qui intègre ce plafond, ou cibler des biens qui sortent du périmètre (meublé tourisme déclaré, baux mobilité, biens de plus de 80 m² peu concernés en pratique). Nous calculons systématiquement le rendement avec le loyer encadré, pas le loyer espéré.

Pouvez-vous gérer la mise en location après l'achat ?

Notre métier est l'achat. Pour la mise en location et la gestion, nous travaillons avec deux ou trois gestionnaires partenaires de confiance que nous recommandons selon le profil du bien (meublé étudiant, location longue durée, colocation). Vous restez libre de gérer vous-même si vous le souhaitez.

Quels arrondissements pour quel profil d'investissement ?

Rentabilité maximale : Paris 18, 19, 20, parties est du 11 et 12. Équilibre rentabilité/plus-value : Paris 9, 10, 11, 17. Préservation patrimoniale et plus-value long terme : Paris 6, 7, 8, 16. Nous calibrons selon votre objectif au premier rendez-vous.