Cette semaine, une date qui ne passera pas inaperçue chez les propriétaires comme chez les acquéreurs : depuis le 20 mai, tout meublé de tourisme loué en France doit afficher un numéro d'enregistrement national à treize caractères. Ce qui pouvait passer pour une formalité administrative referme une décennie de zones grises.

À Paris, où l'obligation de changement d'usage existe de longue date et où le plafond annuel a été abaissé à quatre-vingt-dix jours au 1er janvier 2025, ce nouveau sceau se superpose à un dispositif qui resserre l'étau sur trois plans : administratif, fiscal, judiciaire.

Ce carnet ne porte pas de jugement sur le bien-fondé politique de la réforme : il décrit, chiffres à l'appui, ce qu'elle change pour un projet d'acquisition à Paris en 2026. Pour qui cherche une résidence principale ou un appartement familial, elle change surtout la vie de l'immeuble.

Meublé touristique à Paris : ce que change la loi Le Meur

Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme loué en France doit porter un numéro d'enregistrement à treize caractères. À Paris, ce sceau administratif s'ajoute à un dispositif déjà dense. Pour qui achète pour y vivre, l'enjeu se déplace vers l'immeuble et son règlement de copropriété.

Le fait, d'abord. La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, généralise l'obligation d'enregistrement des meublés de tourisme. Depuis le 20 mai, toute location de courte durée doit être déclarée et obtenir un numéro national d'identification à treize caractères, qui figure sur toutes les annonces publiées en ligne. Les sanctions dissuadent : jusqu'à dix mille euros d'amende administrative en cas de défaut d'enregistrement, vingt mille euros en cas de fausse déclaration, et retrait des annonces sur Airbnb, Booking ou Abritel. Les plateformes transmettent désormais chaque mois aux autorités les données de chaque annonce : adresse, numéro, nombre de nuits, nombre de voyageurs. Le contrôle, jusque-là tributaire de la délation ou du recoupement manuel, devient quasi automatique.

À Paris, ce dispositif national s'empile sur deux régimes distincts. Pour une résidence principale, le plafond de location en meublé de tourisme, historiquement fixé à cent vingt jours, a été abaissé à quatre-vingt-dix jours par délibération du Conseil de Paris au 1er janvier 2025, dans le sillage de la loi Le Meur qui a ouvert cette faculté aux communes. Le dépassement expose à une amende pouvant atteindre quinze mille euros. Pour une résidence secondaire, l'opération suppose une autorisation de changement d'usage avec compensation, c'est-à-dire l'achat de titres de commercialité auprès de propriétaires effectuant l'opération inverse. Dans les arrondissements du centre, classés en secteur de compensation renforcée, la règle dite du « deux pour un » impose de compenser deux mètres carrés transformés pour un mètre carré loué. Au prix moyen observé du marché parisien, entre mille cinq cents et trois mille euros par mètre carré selon l'emplacement, la compensation pour un studio de trente mètres carrés s'établit à l'ordre de cent cinquante mille euros. Sans cette autorisation, la location courte durée est illégale et expose à une amende pouvant atteindre cinquante mille euros par logement constaté.

L'arsenal judiciaire suit. Le règlement municipal parisien du 13 février 2025 a relevé le plafond des amendes pour transformation illégale en meublé touristique de cinquante mille à cent mille euros par local, et la Ville a déployé une brigade d'agents assermentés. Les jugements de début 2026 donnent la mesure du risque. Le tribunal judiciaire de Paris a prononcé, les 26 janvier et 4 février, deux condamnations remarquées : quatre-vingt-un mille cinq cents euros pour une SCI propriétaire d'un deux-pièces dans le 9e arrondissement, et soixante-quinze mille euros chacun pour un couple propriétaire d'un logement à Montmartre, dans les deux cas pour location sur plateforme sans changement d'usage. Un autre jugement, le 21 janvier, a condamné une loueuse à huit mille puis dix mille euros d'amende civile pour deux années de dépassement du plafond des quatre-vingt-dix jours, après analyse des nuitées produites par la plateforme.

Le cadre fiscal, ensuite, s'est durci en parallèle. La loi Le Meur a abaissé l'abattement micro-BIC à 30 % pour les meublés de tourisme non classés, avec un plafond de chiffre d'affaires ramené à quinze mille euros, contre 50 % et soixante-dix-sept mille sept cents euros auparavant. Pour les meublés classés, l'abattement passe de 71 % à 50 %, avec un plafond également réduit à soixante-dix-sept mille sept cents euros.

Dernier verrou, la copropriété. Le 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a validé l'article 26 de la loi Le Meur, qui permet aux copropriétés dotées d'une clause d'habitation bourgeoise d'interdire la location courte durée à la majorité des deux tiers, et non plus à l'unanimité. Dans les immeubles haussmanniens du centre, où la clause bourgeoise est fréquente, l'autorisation d'une activité saisonnière peut sauter d'un vote à l'autre. Pour un copropriétaire occupant, la règle joue dans l'autre sens : elle donne à l'immeuble les moyens de préserver son caractère résidentiel.

Pour l'acquéreur d'une résidence principale, d'un appartement familial ou d'un pied-à-terre d'expatrié, la réforme se lit autrement. La présence d'une clause d'habitation bourgeoise, un règlement explicite et des copropriétaires qui peuvent désormais interdire la location saisonnière aux deux tiers des voix disent beaucoup du calme d'un immeuble. Ces informations se vérifient avant l'offre, et leur lecture suppose un travail de filtrage en amont qui ne s'improvise pas. Avant d'acheter à Paris en 2026, mieux vaut savoir dans quel immeuble on s'installe autant que dans quel appartement.

Lire le règlement de copropriété avant de signer

La présence d'une clause d'habitation bourgeoise dit beaucoup de la vie d'un immeuble. Depuis le 19 mars 2026, deux tiers des copropriétaires suffisent à interdire la location saisonnière, là où l'unanimité prévalait. Cette lecture, faite avant la promesse, évite de découvrir trop tard qu'un immeuble ne correspond pas à la vie qu'on y projette.

D'ici là, si un projet d'acquisition se précise, Home Select se tient à votre disposition pour un premier échange : ses chasseurs évaluent votre projet à l'aune du marché et vous livrent une lecture objective.