Deux signaux discrets se sont croisés cette année. Le 24 juin, un projet de loi rouvre la location des passoires thermiques sous condition de travaux. Six mois plus tôt, un arrêté modifiait le coefficient de conversion de l'électricité dans le calcul du DPE. Pris séparément, chacun peut sembler mineur. Pris ensemble, ils reconfigurent l'équation d'un acquéreur parisien qui hésite sur un bien classé F ou G.

Nous ne prophétisons pas la fin de la décote énergétique. Paris n'a jamais suivi les moyennes nationales sur ce terrain. Mais dans les dossiers en cours, trois vérifications précises font gagner du temps, de l'argent, et parfois une négociation.

L'article qui suit détaille ces trois gestes. Ils ne remplacent ni un audit ni un chiffrage de travaux. Ils les précèdent, et disent si le bien mérite qu'on aille plus loin.

Acheter un F ou G à Paris en 2026 : trois gestes à poser avant de signer

Le calendrier des passoires thermiques bouge début 2026. Pour l'acquéreur parisien qui hésite sur un bien mal classé, trois vérifications précises valent mieux qu'une lecture générale des textes.

Rappelons le contexte. Le 24 juin 2026, le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a présenté en Conseil des ministres le projet de loi Relance logement. Il autorise la remise en location des F et G sous condition d'un engagement formel de travaux, avec un délai de trois ans pour les maisons individuelles et de cinq ans pour les logements en copropriété. Le gouvernement vise le maintien sur le marché locatif de 650 000 à 700 000 logements d'ici 2028. En parallèle, un arrêté du 13 août 2025 abaisse au 1er janvier 2026 le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire, qui passe de 2,3 à 1,9, s'alignant sur la valeur européenne. À Paris, où l'INSEE dénombrait 326 000 logements classés F ou G en 2018, ces deux textes se lisent ensemble.

Premier geste. Si le bien convoité est chauffé à l'électricité et dispose d'un DPE réalisé après le 1er juillet 2021, demandez l'attestation gratuite délivrée par l'ADEME via l'Observatoire DPE-Audit. Elle recalcule l'étiquette selon la nouvelle méthode, sans nouvelle visite, sans frais. Un logement classé F en 2024 peut ressortir E en 2026 sans qu'un seul radiateur ait été changé. Selon les estimations publiées lors de la réforme, environ 850 000 logements sortent ainsi du statut de passoire thermique par le seul effet du recalcul. Cette pièce administrative, obtenue en ligne, change parfois complètement la lecture du bien et de sa décote.

Deuxième geste. Recalculez la décote réelle, à Paris, sur un secteur précis. Les Notaires de France indiquent pour 2024 que les appartements anciens classés G se sont vendus en moyenne 12 % moins cher que les D, et les maisons G jusqu'à 25 % moins cher. Ces chiffres ne se transposent pas mécaniquement rue de Sèvres ou avenue Trudaine. Le bâti parisien d'avant 1948 concentre naturellement les mauvaises étiquettes, et la localisation y pèse toujours plus lourd que le classement énergétique. Demandez au vendeur, ou à votre chasseur, les comparables sur le même arrondissement, la même époque de construction, la même typologie. La décote existe. Elle n'a presque jamais l'ampleur qu'un acheteur inquiet imagine.

Troisième geste. Arbitrez l'usage à la lumière du sursis. Pour une résidence principale, la question du calendrier locatif est secondaire ; celle du confort thermique et de la revente à cinq ans reste entière. Pour un investisseur, le régime qui se dessine transforme le calendrier de travaux en paramètre de rendement plutôt qu'en couperet : il devient possible d'acheter un G, de le mettre en location, et de programmer les travaux sur cinq ans en copropriété, à condition de signer un engagement formel appuyé sur un contrat d'entreprise avec acompte versé. L'examen parlementaire pourrait débuter dès juillet, pour une adoption visée avant fin 2026. Le texte n'est pas voté, mais sa trajectoire est claire.

Un point technique mérite d'être précisé. L'audit énergétique réglementaire, obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour la vente d'un F ou G, ne concerne que les monopropriétés : maisons individuelles et immeubles entiers. Pour un appartement en copropriété classique, aucun audit n'est produit à la vente. Le diagnostic passe alors par la lecture des trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale et, s'il existe, du plan pluriannuel de travaux. C'est là que l'on voit si l'immeuble a voté une isolation par l'extérieur, remplacé la chaudière collective, engagé un ravalement. C'est là que se lit la trajectoire réelle du bien, celle qui ne figure sur aucune étiquette.

Ces trois gestes ne remplacent ni un chiffrage de travaux ni la visite d'un thermicien. Ils permettent de trier, en amont d'une offre, entre un F qui basculera bientôt en E sans travaux, un G dont l'immeuble a déjà voté sa rénovation, et un bien dont l'étiquette reflète une vraie difficulté structurelle. La vraie question n'est jamais l'étiquette du jour. C'est la trajectoire de l'immeuble.

Lire les procès-verbaux d'AG avant l'offre

En copropriété, aucun audit énergétique n'est produit à la vente. Les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale et le plan pluriannuel de travaux, s'il existe, disent l'essentiel : ce qui a été voté, ce qui a été rejeté, ce qui reste à financer.

D'ici là, si un projet d'acquisition se précise, nous nous tenons à votre disposition pour un premier échange. Nous évaluons votre projet à l'aune du marché et vous livrons une lecture objective.