Cette semaine, deux chiffres circulent : les prix parisiens progressent de 1 % sur un an, le taux moyen des crédits s'établit à 3,30 %. Lus vite, ils dessineraient un marché qui a retrouvé son souffle. Lus de près, ils révèlent surtout une moyenne qui ne dit plus rien du bien qu'on visite samedi.

Nos chasseurs observent depuis la rentrée un marché qui trie. D'un côté, les appartements clairs, rénovés, bien classés, qui partent en trois semaines. De l'autre, les logements à travaux, aux étages hauts sans ascenseur, aux copropriétés fragiles, où la négociation redevient un levier. Non plus deux tendances : deux marchés.

Nous refusons le récit binaire qui voudrait que « ça baisse » ou que « ça remonte ». La rentrée 2026 propose autre chose, de plus utile : un marché devenu lisible, à condition de savoir ce qu'on regarde. Nous en tirons ce dimanche les repères concrets, avec deux paramètres qu'un acquéreur ne peut plus ignorer à la signature : les droits de mutation parisiens et la réforme du DPE entrée en vigueur en janvier.

Ce n'est pas le moment d'attendre. C'est le moment de choisir avec méthode.

Rentrée 2026 : la moyenne ment, le marché parisien trie

Un pour cent de hausse sur un an, un taux de crédit à 3,30 % : les chiffres officiels de la rentrée dessinent un marché parisien qui aurait retrouvé son équilibre. Sur le terrain, deux marchés coexistent désormais sous la même moyenne. Voici comment les lire.

Commençons par les repères. Les Notaires du Grand Paris situent le prix des appartements parisiens à 9 580 €/m² fin février 2026, en hausse de 0,9 % sur un an. MeilleursAgents estime la moyenne à 9 657 €/m² au 1er août, dans une fourchette qui va de 6 488 à 16 195 €/m² selon les rues. Côté crédit, l'Observatoire Crédit Logement mesure un taux moyen à 3,30 % en juillet, après une remontée graduelle depuis avril. Ces trois chiffres racontent la même histoire : le marché ne s'effondre pas, il ne s'envole pas. Il se lit autrement.

Prenons deux exemples typiques de cette rentrée, tels que nos chasseurs les rencontrent. Un trois pièces refait à neuf à Batignolles, classé D, ascenseur, quatrième étage sans vis-à-vis : trois semaines entre la mise en ligne et le compromis, deux offres au prix. À quatre kilomètres de là, sur la rive gauche, un quatre pièces d'Odéon avec travaux, classé F, sixième étage sans ascenseur, ravalement voté en copropriété : six mois d'annonce, deux baisses successives, un acquéreur qui a négocié de manière significative. Même trimestre, même ville, deux marchés.

Les Notaires de France confirment cette lecture dans leur note de conjoncture de juillet : « les Français ont encore des projets immobiliers, mais les acquéreurs prennent plus de temps pour les réaliser et négocient ». Cette phrase, apparemment banale, marque une rupture. Le marché francilien reste, selon la Chambre des Notaires de Paris, « en dents de scie », porté par la résidence principale, tandis que l'investissement locatif s'est retiré des transactions. Le tri qui s'opère ne relève donc pas d'un effet d'annonce : il traduit la mécanique d'une demande devenue sélective.

Deux paramètres nouveaux pèsent désormais à la signature. Le premier concerne les droits de mutation. Depuis avril 2025, Paris applique un DMTO total de 6,32 % du prix d'acquisition, contre 5,81 % auparavant. Mais les primo-accédants qui achètent leur résidence principale échappent à cette hausse et restent à 5,81 %, sous conditions vérifiées par le notaire : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis au moins deux ans, s'engager à l'occuper cinq ans. Sur un achat à 700 000 €, l'écart représente environ 3 600 €. À vérifier avant de signer le compromis.

Le second paramètre est énergétique. L'arrêté du 13 août 2025 a abaissé le coefficient de conversion de l'électricité de 2,3 à 1,9 pour tous les DPE édités depuis le 1er janvier 2026. Résultat mesurable : environ 850 000 logements chauffés à l'électricité sortent mécaniquement des classes F et G, sans travaux. Pour un acquéreur, cela signifie deux choses. D'abord, exiger un DPE émis après le 1er janvier 2026 et refuser un diagnostic antérieur qui ne reflète plus la réalité réglementaire. Ensuite, ne pas surpayer une étiquette obtenue par simple recalcul. Le projet de loi Relance Logement, adopté au Sénat le 8 juillet et transmis à l'Assemblée le 9 juillet, pourrait encore amender le calendrier des interdictions de location : la matière reste mouvante.

Que retenir concrètement pour un projet à l'automne 2026 ? Les critères qui séparent les deux marchés s'identifient avant même la première visite : luminosité et exposition, classement énergétique et date du DPE, présence d'un ascenseur au-delà du troisième étage, état des parties communes et travaux votés en assemblée, distribution des pièces. Un appartement qui coche ces cases se traite au prix, parfois au-dessus. Un appartement qui en manque plusieurs se négocie, sérieusement. Le marché ne récompense plus la moyenne : il récompense la lisibilité.

L'acquéreur de 2026 gagnera peu à attendre un retournement franc ou à parier sur une baisse générale. Le baromètre de fin août le dit clairement : « les écarts entre logements rénovés et énergivores devraient rester très marqués ». Ce qu'il peut faire, en revanche, c'est trier en amont avec méthode, éliminer les biens qui coûteront cher à remettre à niveau, et concentrer son temps sur ceux qui traverseront la décennie sans mauvaise surprise. C'est exactement ce marché que nous chassons chaque jour.

Exigez un DPE édité après le 1er janvier 2026

Un diagnostic antérieur applique l'ancien coefficient électricité et peut classer F ou G un bien qui ressort désormais en E. À l'inverse, ne surpayez pas une étiquette obtenue par simple recalcul : demandez au vendeur les factures énergétiques réelles des douze derniers mois.

D'ici là, si un projet d'acquisition se précise, nous nous tenons à votre disposition pour un premier échange. Nous évaluons votre projet à l'aune du marché et vous livrons une lecture objective.