Cette semaine, un signal qu'aucun vendeur n'a réellement intégré. L'arrêté du 19 août 2026 modifie la façon dont sont calculés les diagnostics de performance énergétique à partir du 1er janvier prochain. Un chiffre change dans une formule. Environ trois cent mille logements en France vont gagner une classe sans qu'une prise ait bougé.

À Paris, où le parc ancien concentre les étiquettes E, F et G et où le chauffage électrique domine dans les petites surfaces, l'ajustement n'est pas neutre. Il ouvre, pour les acquéreurs qui signent cet automne, une fenêtre étroite : celle de négocier maintenant un bien affiché F ou G, dont on sait qu'il sera reclassé quelques semaines plus tard.

Home Select a voulu, dans ce numéro, expliquer sobrement ce qui se prépare, pour qui, dans quelles proportions. Et ce qu'un acquéreur bien conseillé peut en faire, sans céder à la précipitation ni au récit facile de l'aubaine.

Trois mois pour négocier : la fenêtre discrète qui s'ouvre avant le 1er janvier 2027

Un arrêté publié fin août modifie le calcul du DPE à partir du 1er janvier 2027. Pour un acquéreur qui signe cet automne, deux choses changent : la lecture d'une étiquette affichée aujourd'hui, et la marge de négociation à demander sur un bien qui va se revaloriser sans travaux.

Un couple visite un soixante mètres carrés haussmannien, chauffage électrique, DPE F. L'agent parle de travaux, de rénovation, d'incertitude sur la valeur. Le couple hésite. Ce qu'il ignore, comme le vendeur d'ailleurs, c'est que ce bien précis va changer de classe énergétique le 1er janvier 2027 sans qu'un radiateur soit remplacé. L'arrêté du 19 août 2026 fait passer de 1,9 à 1,7 le facteur de conversion de l'électricité en énergie primaire dans le DPE. Une ligne dans une formule, et l'étiquette bouge.

Le mécanisme est technique mais lisible. Le DPE compare la consommation d'un logement à des seuils exprimés en énergie primaire, pas en énergie finale. Pour l'électricité, on multipliait jusqu'ici la consommation réelle par 1,9 pour obtenir la consommation primaire affichée. À partir du 1er janvier 2027, ce coefficient tombe à 1,7. Pour un logement tout électrique, cela représente une baisse de 10,5 % de la consommation primaire affichée, sans aucuns travaux. Cumulée à la réforme de 2026, la baisse atteint environ 26 % par rapport au DPE 2025. Assez pour faire basculer beaucoup d'appartements d'une classe.

L'ordre de grandeur est significatif. L'étude d'impact transmise au Conseil supérieur de l'énergie estime qu'environ 300 000 logements sortiront des classes F et G au 1er janvier 2027 du seul fait de ce calcul, dont 125 000 occupés par des locataires. À Paris, l'INSEE recensait en 2018 quelque 326 000 résidences principales classées F ou G, sur 567 000 étiquetées E, F ou G : plus de la moitié du parc. Le tout électrique y est fréquent, en particulier dans les petites surfaces et dans certains immeubles haussmanniens rénovés dans les dernières décennies. La surreprésentation parisienne est mécanique.

Une précision s'impose : la réforme ne concerne que l'électricité. Le facteur de conversion vaut 1 pour le gaz, le fioul et le bois, et ne bouge pas. Un appartement chauffé au gaz gardera exactement la même étiquette. Autre garde-fou, dans le bon sens celui-ci : la modification réglementaire ne peut pas entraîner de dégradation. Une classe s'améliore ou reste identique, jamais elle ne recule. Enfin, les DPE en cours de validité seront recalculés sans nouvelle visite : une attestation sera générée gratuitement via l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, et deviendra la référence officielle à partir du 1er janvier 2027.

C'est ici que se loge l'asymétrie d'information. Côté vendeur, l'étiquette F pèse sur le discours et sur la fixation du prix. Côté acquéreur informé, elle devient un levier de négociation sur un bien qui se revalorisera dans quelques semaines. La question n'est donc plus seulement : cet appartement est-il une passoire ? Elle devient : ce logement va-t-il basculer favorablement au 1er janvier, et si oui, à quel prix puis-je le signer aujourd'hui, tant que la lettre affichée reste F ou G ? Trois éléments guident la réponse : le mode de chauffage principal, la date du DPE actuel, et la marge entre la consommation affichée et le seuil de la classe supérieure.

La contrepartie honnête est double. D'un côté, le marché parisien décote modérément les passoires énergétiques, selon les segments. L'effet de revalorisation en prix, une fois l'étiquette améliorée, reste donc contenu. Le vrai gain est ailleurs : dans la marge de négociation obtenue aujourd'hui sur un bien encore affiché F. De l'autre, l'effet est temporaire par nature. Dès que les diagnostiqueurs auront diffusé massivement les attestations, dès que les annonces afficheront la nouvelle lettre, l'avantage informationnel se refermera.

Trois mois, donc, pour se positionner sur des biens qui vont changer discrètement de statut. Rien de spectaculaire : une fenêtre de négociation dans un marché parisien qui, par ailleurs, se raffermit. Les Notaires du Grand Paris ont enregistré une progression des ventes de 20 % à Paris au deuxième trimestre 2026, et le prix des appartements s'établit à 9 570 euros par mètre carré en janvier, en hausse de 1 % sur un an. Dans ce contexte, chaque point de négociation compte, et savoir lire un DPE au-delà de sa lettre en gagne quelques-uns.

Devant un bien classé F ou G cet automne, lisez le DPE avant la lettre

Le piège tient en une image : la couleur rouge ou orange affichée sur la fiche d'annonce. Elle inquiète, oriente la discussion vers les travaux, laisse le vendeur défendre son prix par la seule promesse d'un bien à rénover. Or, si le logement est chauffé à l'électricité, il perdra mécaniquement 10,5 % de sa consommation primaire affichée au 1er janvier 2027, et pourra basculer d'une classe sans qu'aucun poste n'ait été touché. Encore faut-il regarder les bonnes informations.

En visite, demandez trois pièces au vendeur ou à l'agent : le DPE complet, pas seulement la première page ; sa date exacte de réalisation, pour vérifier qu'il a moins de dix ans ; et le mode de chauffage principal, précisément. Sur le DPE lui-même, deux chiffres comptent : la consommation en énergie primaire, exprimée en kWh par mètre carré et par an, et la distance au seuil de la classe supérieure. Si le bien est tout électrique, appliquez mentalement une baisse d'environ 10 % à cette consommation : vous saurez immédiatement s'il franchit le palier de la classe E, voire de la D.

Ce qui change pour votre décision est concret. Sur un bien qui va basculer, vous négociez aujourd'hui avec l'argument de l'étiquette actuelle, tout en sachant que la revente se fera sur la nouvelle lettre. Vous évitez aussi de renoncer à un appartement qui, dans quelques semaines, sortira du statut de passoire. À l'inverse, sur un bien au gaz, au fioul ou au bois, l'étiquette ne bougera pas : la négociation se joue alors sur les travaux, pas sur le calendrier.

D'ici là, si un projet d'acquisition se précise, Home Select se tient à votre disposition pour un premier échange : ses chasseurs évaluent votre projet à l'aune du marché et vous livrent une lecture objective.