Lors de l’achat d’un bien immobilier, il faut toujours se montrer prudent, car c’est un projet qui ne se réalise pas en un claquement de doigts. Avant la signature de l’acte définitif de vente, le vendeur et le futur acquéreur vont signer un avant-contrat appelé promesse ou compromis de vente. Il inclut des conditions suspensives que chaque partie doit respecter. De quoi il s’agit réellement ? Est-ce que la condition suspensive est obligatoire ? En quoi une condition suspensive est-elle si importante ? Les réponses à toutes ces questions dans cet article.
La condition suspensive est une clause qui stipule que le contrat ne peut être effectif que lorsqu’un certain événement se réalise. L’article 1304 du Code civil précise que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain et que la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.
Lors d’une transaction immobilière, le vendeur et l’acquéreur vont établir un contrat dont certaines obligations qui y sont mentionnées ne sont pas définitives dans l’immédiat. Il s’agit là de l’obligation conditionnelle signifiant que la réalisation de ce contrat est soumise à une condition telle que l’obtention d’un prêt immobilier par exemple.
La condition suspensive signifie donc que la réalisation du contrat dépend d’une condition particulière, un événement futur et incertain. Si cet événement a lieu, le contrat peut être effectif. Dans le cas contraire, le contrat n’aura pas lieu d’être.
Toutes les conditions suspensives dépendent de l’accord du vendeur et de l’acquéreur, sauf l’obtention d’un prêt immobilier. C’est la seule condition suspensive obligatoire pour l’achat de n’importe quel type de biens immobiliers : logement, terrain, bien à usage mixte, etc. Elle est notamment la plus fréquente, car la plupart des acquéreurs financent leur achat par un crédit immobilier.
Si l’acquéreur demande un prêt immobilier pour financer l’achat d’un bien immobilier, la condition suspensive d’obtention de prêt immobilier lui donne le droit d’annuler la vente si jamais sa banque ne le lui octroie pas. Il faudra alors préciser ce détail dans l’avant-contrat pour bénéficier d’une couverture de la clause suspensive d’obtention de prêt.
Une condition suspensive d’obtention de crédit n’est valable que lorsqu’elle mentionne plusieurs éléments à savoir le montant à emprunter, le taux maximal du prêt, la durée de l’emprunt et le délai autorisé pour remplir la clause. Ce délai est généralement compris entre 45 et 60 jours.
Il faut préciser que cette condition suspensive n’est pas uniquement bénéfique pour l’acheteur. Grâce à elle, le vendeur est protégé d’un éventuel abus, car cette clause suspensive doit être respectée dans les moindres détails. De son côté, l’acquéreur ne sera pas obligé de conclure un achat s’il ne dispose pas le montant nécessaire à son financement. Son dépôt de garantie lui sera remboursé par la même occasion.
Le vendeur et l’acquéreur peuvent établir des conditions suspensives, outre l’obtention d’un prêt. En voici quelques-unes qui font partie des plus courantes.
Elle stipule que la vente ne peut avoir lieu que lorsque le notaire obtient le dossier d’urbanisme.
C’est-à-dire qu’il est possible de soumettre l’acte d’achat à la condition suspensive de vente préalable d’un bien appartenant à l’acquéreur s’il en dispose un autre.
Si l’acquéreur prévoit de transformer l’usage du bien, transformer un bâtiment à usage d’habitation en bâtiment à usage professionnel par exemple, il faut soumettre ce changement à des autorisations indépendantes de la volonté des parties.
Cette clause permet à l’acquéreur d’annuler la vente en cas de présence de servitudes d’urbanisme ou d’utilité publique se rapportant au bien.
Il permet l’annulation de la vente s’il y a un droit de préemption d’une collectivité locale ou d’un locataire.
C’est une condition suspensive permettant l’annulation de la vente si le propriétaire actuel du bien ne réalise pas les travaux qu’il devait effectuer.
Cette condition suspensive est très courante lorsqu’il s’agit d’un terrain à bâtir. Si elle est mentionnée dans la promesse de vente, l’acquéreur peut annuler la vente s’il n’obtient pas son permis de construire.
Si la non-réalisation de la clause suspensive est avérée, l’acquéreur ou le notaire peut la faire valoir. Il faut alors réagir avant la signature de l’acte authentique de vente. Si une clause du contrat indique une date limite spécifique, il est nécessaire de la respecter.
L’acquéreur ou le notaire doit envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception à l’attention du vendeur pour l’informer de cette non-réalisation de la condition suspensive. Il faut également y joindre les pièces justificatives qui vont attester de la non-réalisation de la clause.
Dans tous les cas, il faut aussi faire attention à la durée de validité de la condition suspensive. Au minimum, elle est valide 1 mois à compter de la date de signature du compromis de vente. La durée de validité maximale est de 60 jours.
La non-réalisation d’une condition suspensive peut conduire à l’annulation du contrat. Aucune des deux parties ne sera soumise à une pénalité et les sommes engagées seront remboursées entièrement. Le vendeur et l’acquéreur n’auront pas le droit de demander des dommages ni d’intérêts.
Il faut quand même préciser que les motifs de cette non-réalisation de la celle-ci doivent être indépendants de la volonté de l’acquéreur. Il peut s’agir, par exemple, d’une non-obtention de son financement s’il devait demander un prêt immobilier.
Au cas où l’acquéreur aurait volontairement agi pour empêcher la réalisation de la clause suspensive, le vendeur peut garder l’indemnité d’immobilisation et il a même le droit de demander des dommages et intérêts pour non-réalisation abusive de la vente. Il peut également demander son exécution forcée.
Si, au contraire, toutes les conditions suspensives mentionnées à la promesse de vente sont réalisées, les deux parties peuvent passer à la signature de l’acte de vente en présence d’un notaire. La régulation de la vente se fera dans le délai fixé dans la promesse de vente. Le dépôt de garantie versé par l’acquéreur s’impute aussi sur le prix de vente définitif.
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