Tout savoir sur la “Loi Hoguet” : définition, implications et évolution

Sans une bonne réglementation, il est impossible d’encadrer le fonctionnement d’une profession et surtout de garantir la sécurité des différentes parties prenantes. Dans le cas particulier de l’immobilier, la Loi Hoguet a été mise en place pour mieux encadrer la profession.

En effet, qu’il s’agisse des aspects financiers concernant l’achat ou la vente ou toute autre chose s’y afférent, cette loi à vue le jour pour réguler correctement le marché.

Dans le cadre de cet article, nous vous aiderons à comprendre en premier lieu ce qu’est la “Loi Hoguet”. Ensuite nous vous parlerons des implications et surtout de son évolution dans le temps

Ce que vous devez savoir sur la Loi Hoguet

Les diverses pratiques observées au niveau des professionnels de l’immobilier sont désormais réglementées grâce à l’entrée en vigueur de la Loi Hoguet depuis le 20 Juillet 1972. Cette loi, en plus d’assurer une protection au public, établit plusieurs garanties. En effet, elle oblige les agences à détailler les types de services fournis et surtout à mettre en évidence le coût de la facture.

Cependant, étant donné que cette loi existe depuis des décennies, elle fait objet de polémique. En effet, malgré qu’elle a connu à des moments donnés quelques mises à jour, elle n’a subi aucun changement conséquent.

Souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle est une obligation pour les professionnels de l’immobilier selon la législation Hoguet. Pour exercer librement, ces professionnels doivent détenir une carte T qui correspond à une carte professionnelle. Aussi, tenir un régistre des tâches et un annuaire sont obligatoires pour les professionnels de l’immobilier. 

Découvrons ci-dessous certaines des obligations auxquelles doivent faire face les professionnels de l’immobilier selon la “Loi Hoguet” :

• Détenir un mandat écrit autorisant à intervenir dans les transactions.
• Avoir à disposition une garantie financière.
• Lors d’une réception d’argent, délivrer un reçu.
• Le respect des différentes obligations d’administration.
• Affichage obligatoire des coûts des diverses prestations en montant TTC (tout en indiquant de façon claire et précise le mode de calcul)

Il est important de rappeler qu’en cas de non-respect des diverses obligations ci-dessus citées, la “Loi Hoguet” prévoit des sanctions. Par exemple, vous ne devez pas exercer en tant que professionnel immobilier sans posséder la carte professionnelle. Si vous le faites, le paiement d’une amende de 7.500 € vous sera exigé en plus de 6 mois de prison.

La “loi Hoguet” : quels en sont les objectifs ?

La Loi Hoguet poursuit un objectif principal qui vise essentiellement à réguler les professions en rapport avec l’immobilier. Ainsi, elle régie en quelque sorte les champs d’actions de l’agent immobilier afin de lui permettre d’exercer sa profession en toute légalité. D’un autre côté, cette loi vise également à protéger les particuliers des ruses des professionnels de l’immobilier en cas d’abus ou d’imprévus.

Dans le cadre des transactions immobilières, la Loi Hoguet intervient. Et exige aux professionnels de l’immobilier d’être clair et très précis sur les honoraires perçus. En effet, il existe un décret datant de 1980 qui permet de fixer librement les honoraires perçus. Cependant, le prix des diverses prestations en montant TTC doit être affiché et indiqué de façon très visible à tous les visiteurs de l’agence immobilière.

D’après la loi Hoguet, les professionnels du domaine immobilier doivent veiller à ne facturer que le montant de la transaction. De plus, l’autorisation de vente doit contenir le service facturé. En effet, à partir de l’année 2005, si le vendeur refuse de conclure la vente ou si aucun compromis de vente n’est signé, l’agent immobilier ne percevra aucune commission.

Par ailleurs, la loi fait cas de la rémunération fixe des agents. On parle dans ce cas des mandats de vente. Sur les divers documents, il faudra faire apparaître clairement toutes les mentions qui doivent l’être et montrer l’engagement réel des professionnels aptes à faire tout ce qu’il faut pour conclure la transaction. C’est de cette loi qu’est née la division des mandats de vente immobilière à savoir.

Le mandat simple

Dans le contexte d’un mandat simple, le vendeur jouit d’une pleine liberté d’action. Dans ce cas de figure, il a le choix entre collaborer avec une ou plusieurs agences ou même recourir à des plateformes de particuliers. 

Le mandat co-exclusif

Nous sommes dans un contexte où le nombre d’agences immobilières auxquelles le vendeur peut avoir recours est limité. Ce nombre est fixé dès le début de la collaboration.

Le mandat semi-exclusif

Ici, le vendeur ne peut avoir recours qu’à une seule agence immobilière. Néanmoins, il lui est possible de rechercher lui-même un potentiel acquéreur. 

Le mandat exclusif

Dans ce cas de figure, le vendeur à plus de contraintes. Il est obligé de faire recours au service d’une seule et unique agence avec interdiction de rechercher des acquéreurs potentiels par lui-même.

Cependant, ce mandat ne dure qu’un temps limite d’un an et sa durée est déterminée par une entente entre les deux parties prenantes. 

A la fin de la durée de chacun des mandats ci-dessus mentionnés, il est possible de le reconduire selon la volonté des parties prenantes. De plus, si le vendeur souhaite recourir à un autre type de mandat, il est obligé de prévenir de 1 à 3 mois d’avance l’agent immobilier chargé du dossier. Il est important de respecter rigoureusement ce délai prévu afin d’éviter toute situation embarrassante avec l’agent immobilier

Autres informations utiles

La carte T, connue généralement sous l’appellation de carte professionnelle, a une durée d’utilisation  de 3 ans. Délivrée par la CCI, cette carte professionnelle coûte 120 €. Pour obtenir la carte T, il faudra réunir ces conditions initiales :

• Être immatriculé au RCS.
• Disposer d’aptitudes professionnelles validées

Quels sont les secteurs concernés par la loi Hoguet ?

Il est fréquent d’entendre certaines personnes dire que la Loi Hoguet ne concerne que les agents immobiliers. Ce qui n’est pas tout à fait exact. En effet, cette loi touche à plusieurs secteurs de l’immobilier à savoir :

• les marchands de listes dont le rôle principal est de fournir dans la mesure du possible les listes d’informations en rapport avec les biens à louer ou destinés à la vente en consultant les particuliers.  
• les mandataires qui eux cherchent les voies et moyens pour vendre des fonds de commerce
• les administrateurs de biens. Ces derniers sont mandatés à agir en lieu et place des propriétaires de logements afin de mettre le bien en location ou à des fins d’usage commercial.
• les syndicats de copropriété.

Par ailleurs, la transparence est de mise lors de l’affichage des annonces. Et les agences immobilières doivent y veiller avec la dernière rigueur. De plus, ces annonces doivent être affichées et visibles dans les locaux de l’agence immobilière. Ainsi, grâce à elle, le vendeur pourra savoir à quels frais d’agence il devra faire face.

Dans le cas d’annonces concernant la mise en location portant sur une durée minimum de 90 jours, il y a des mentions obligatoires qui doivent apparaître sur les documents à savoir :

• le type de location : meublée ou nue
• à combien s’élèvent les charges locatives y compris le loyer et la périodicité
• conformément au diagnostic loi boutin, préciser la surface habitable 
• le montant du dépôt de garantie
• le numéro de la commune

Bon de visite et la Loi Hoguet

Avant de développer ce point, précisons exactement ce qu’est un bon de visite. Le bon de visite est un document qui précise qu’un locataire ou un acheteur potentiel a visité une propriété par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Cependant, il n’est pas juridiquement encadré, mais la loi Hoguet y fait référence. Elle prévoit aussi qu’un bon de visite soit accompagné d’une autorisation de vente ou de location. Cette loi précise également que la commission de vente ne doit être perçue par l’agent. Sauf si ce dernier est détenteur d’une telle autorisation.

D’ailleurs, elle constitue une preuve d’assurance en cas de vol ou de dommage lors de la visite pour l’agent immobilier.

Dans le cadre d’un mandat exclusif, un bon de visite à tout son sens, car il a une valeur réelle. À une exception près, le vendeur signe un mandat exclusif. Les raisons qui justifient cet état de chose sont les suivantes :

• Dans le contexte d’un mandat simple, le vendeur à la possibilité de recourir à de nombreux agences immobilières. Qu’il souhaite pour leur confier la vente de son bien. Il peut aussi se référer à un particulier pour la vente selon son bon désir et ses capacités.
• Dans le contexte d’un mandat semi-exclusif, une seule agence reçoit l’exclusivité de la vente. Mais toujours est-il que le vendeur conserve le droit de vendre son bien à qui il souhaite. Ici, le choix de l’agence immobilière est donc une étape cruciale pour le vendeur.

Autre avantage

Lors d’un mandat exclusif, le bon de visite permet à l’agent immobilier de réclamer des dommages et intérêts au vendeur. Et toujours dans ce même contexte, un vendeur ne peut pas conclure une vente directe avec l’acquéreur. Si cela arrivait, l’agent immobilier chargé de la vente sera en droit de réclamer des dommages et intérêts au vendeur.

Il paraît donc clair que le vendeur s’expose à plusieurs sanctions justifiées s’il essaie de conclure une vente sans la collaboration de l’agence immobilière mandatée. C’est donc une raison suffisante pour s’assurer que les conditions de ce dédommagement apparaissent dans le mandat en particulier le montant que doit verser le vendeur en cas de litige. C’est un gage de bonne foi qu’il ne faudra pas à la légère pour éviter toute déconvenue.

La loi Hoguet a-t-elle connu des changements au cours du temps

Bien qu’elle n’a pas connu de grandes modifications. Le 24 mars 2014, cette loi a été modifiée grâce à l’article 9 de la loi Alur. Cela est intervenu en partie pour l’adapter aux situations actuelles et surtout pour l’étendre à d’autres couches comme par exemple les syndicats de copropriété. Une autre modification concerne la durée de validité de la carte T qui est passée de 10 ans à 3 ans le 1er juillet 2015. 

Ainsi, par le biais de cette réglementation, les agents immobiliers sont appelés à suivre des formations périodiques pendant toute la durée de leur carrière. Ces formations continues sont obligatoires et par conséquent, tous les professionnels de l’immobilier doivent les suivre sans exception.

A partir du 1er janvier 2021, le décret n° 2020-1259 du quatorze octobre deux mille vingt. Il était déjà préciser que la formation périodique établit sur toute la durée de la carrière des professionnels de l’immobilier intègre la problématique de la non-discrimination à l’accès au logement. A cela s’ajoutent évidemment les heures consacrées aux autres règles à ne pas enfreindre.

Depuis cette époque, les honoraires et aussi la rémunération ne devraient plus apparaître dans les mandats et le registre des répertoires. Entre autres dispositions prises, les différentes modifications survenues prévoient de créer le CNTGI (Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières). Comme toute structure, cette dernière à des obligations. Et les siennes seront de garder un œil vigilant sur la promotion et le maintien des règles de probité. Mais aussi pour la moralité et les compétences indispensables. Ces derniers ont pour but de conduire à bon port toutes les activités menées par les professionnels de l’immobilier.

Conclusion

L’ensemble des règles que propose la loi Hoguet permettent toutes autant qu’elles sont d’encadrer et de régulariser toutes les activités des professionnels de l’immobilier. En effet, cette loi contribue particulièrement à créer et à rendre durable la relation de confiance. Ceux qui devrait exister entre l’acheteur ou le vendeur et les différentes agences immobilières.

Dès que cette approche est établie, il revient à présent aux agences immobilières d’en tirer plein profit en proposant plusieurs autres types de services utiles pour leurs divers clients. Ainsi, cette loi se veut garante de la sécurité de toutes les parties prenantes d’une transaction immobilière. Mais aussi d’éviter toutes dérives venant de la part de l’une ou l’autre des différentes parties prenantes.

Pour finir, il est aussi important de rappeler que l’acquisition d’un bien immobilier par un agent pour son propre compte est formellement interdite si c’est lui qui est chargé de la vente du bien.