L’investissement Pinel : Plus d’opérations blanches

La commercialité d’un bien immobilier

Vous avez décidé d’investir dans l’immobilier pour mettre en location ? Peut-être pouvez-vous profiter du dispositif Pinel. De quoi s’agit-il ? Qu’en est-il des opérations blanches avec ce dernier ? Voici ce qu’il faut savoir à ce sujet.

Opération blanche et investissement Pinel : de quoi s’agit-il ?

Avez-vous déjà entendu parler d’opérations blanches en immobilier ? C’est en fait un terme utilisé par les banquiers et autres professionnels pour évoquer le fait que le loyer payé par le ou les locataire(s) permet de rembourser la totalité des mensualités d’un crédit immobilier. On peut aussi dire qu’il s’agit d’une opération financière permettant de couvrir les charges sans bénéfice.
Quant au dispositif ou investissement Pinel, il s’agit d’un « investissement locatif [ouvrant] droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf. Il concerne les opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021 ».
Les conditions imposées par le dispositif Pinel sont multiples :

  • Le bien doit être loué nu, « à un prix inférieur d’environ 20 % au marché du secteur concerné, pendant six ou neuf ans prorogeables »;
  • Les revenus du ou des locataire(s) ne doivent pas dépasser le plafond fixé dans l’article 2 terdecies D de l’annexe 3 du code général des impôts ;
  • Le bien peut être loué à un ascendant/descendant du propriétaire s’il ne fait pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds (loyer/ressources) du locataire sont respectés ;
  • Le logement mis en location doit afficher des performances énergétiques en accord avec l’article 46 AZA octies-0 A de l’annexe 3 du code général des impôts…
Le cabinet indépendant de recherche économique et financière PrimeView a mené une étude sur l’investissement Pinel et est parvenu à démontrer son efficacité. Tout d’abord, il rapporte de l’argent à l’état (1,65 euro pour 1 euro investi soit 1,2 milliard d’euros par an). En outre, pas moins de 190 000 logements ont été construits et vendus en quatre années.
Pour beaucoup d’investisseurs, sans la réduction d’impôt proposée par la loi Pinel, l’achat n’aurait même pas été envisagé. On apprend aussi, avec ce rapport indépendant, que le dispositif Pinel ne profite pas qu’aux « riches ». En effet, environ 94 % des particuliers ayant investi via un dispositif fiscal (Pinel inclus) affichent une TMI (tranche marginale d’imposition) inférieure ou égale à 30 %.

Financer un investissement Pinel

Depuis quelque temps maintenant, les taux d’intérêt sont historiquement bas et ils ne devraient pas remonter rapidement. Les experts du monde bancaire comme du secteur de l’immobilier recommandent donc d’emprunter – pour un investissement locatif – sur la plus longue durée possible (20 voire 25 ans) et avec le moins d’apports possible.
Pourquoi ? Parce que les taux d’intérêt sont déductibles des revenus fonciers et permettent donc de baisser l’imposition dès les premières années de remboursement du crédit immobilier. Pour éviter les problèmes financiers causés par des imprévus (vacance locative, par exemple), mieux vaut économiser une certaine somme tous les mois afin de se créer une réserve de secours.
Qu’en est-il des opérations blanches ? De nos jours, elles sont très rares, voire même inexistantes. En général, les investisseurs doivent compléter les revenus locatifs avec leur propre argent à hauteur, par exemple, de 300-350 euros par mois, afin de pouvoir rembourser leurs mensualités. Mais, selon les experts financiers, mieux vaut mettre cette somme dans un investissement locatif et se constituer un patrimoine immobilier de 200 000 euros, par exemple, plutôt que de mettre ces 300-350 euros mensuels sur un livret qui rapporte peu.
Vous vous demandez comment cela se passe si des investisseurs souhaitent réaliser un deuxième investissement Pinel alors que leur première transaction n’est pas une opération blanche ? La banque analysera tout d’abord leur taux d’endettement puis elle étudiera leur dossier avec soin afin de leur accorder (ou non) un deuxième prêt.

Ne vous lancez pas tête baissée dans l’achat d’un bien destiné à la location. Si vous souhaitez bénéficier du dispositif Pinel, diverses conditions sont à respecter comme nous vous l’avons expliqué précédemment. Vous devez aussi faire attention à plusieurs éléments comme l’emplacement du bien, par exemple, mais aussi les projets de construction prévus dans le secteur où il se trouve au cours des années qui viennent…
Renseignez-vous également sur les garanties qui existent afin de sécuriser votre projet. Il y a notamment la GLI soit la garantie de loyer impayé. Il y a aussi la GFA (garantie financière d’achèvement). L’établissement bancaire se porte alors garant pour le promoteur. Si ce dernier fait faillite, la banque prend le relais et le bien sera livré comme prévu.

Recherche d’un bien immobilier : faites appel à un chasseur immobilier

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Qu’il s’agisse d’un investissement Pinel ou d’un autre type de projet, confiez votre recherche immobilière à un chasseur immobilier. Ce dernier est un expert du secteur et saura trouver le bien idéal correspondant à vos souhaits, à vos besoins et à votre budget. Les avantages de faire appel à un chasseur immobilier sont multiples : gain de temps, économies… Il serait donc dommage de se priver de l’accompagnement et de l’expertise de cet expert.
Si vous recherchez plus particulièrement un bien en région parisienne, sachez que l’équipe HOME SELECT est composée de plusieurs chasseurs. Quel(s) que soi(en)t le(s) secteur(s) qui vous fait ou vous font rêver, il y a forcément un membre de notre équipe qui pourra vous aider à concrétiser votre projet.
N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus sur nos prestations et nos formules.

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