Dans le secteur de l’immobilier, il existe différents types de contrats. On trouve par exemple les mandats de recherche, les mandats de vente, mais également les baux pour lesquels il existe des sous-catégories. Pour les professionnels cherchant à louer un ou des bureaux sur une courte durée, la signature d’un bail commercial dérogatoire peut être une solution à envisager. De quoi s’agit-il exactement ? C’est ce que nous vous invitons à découvrir dans cet article.
Qu’est-ce que le bail commercial dérogatoire ?
Couramment appelé « bail précaire », le bail commercial dérogatoire peut être une option intéressante pour celles et ceux qui souhaitent effectuer une location sans s’engager sur une durée trop longue. Normalement, un bail commercial est signé pour neuf ans minimum. Le bail précaire a lui une durée maximale de trois ans et aucune durée minimale n’est imposée. Un avantage pour le locataire comme pour le propriétaire qui, ainsi, ne s’engagent pas sur une longue période.
Avec un bail commercial dérogatoire, le loyer est fixé de façon libre et n’est, de plus, pas plafonné. Cependant, il est possible d’inclure dans le bail une clause d’indexation afin d’éviter les révisions abusives du montant de celui-ci. Lorsque la durée de trois ans est atteinte, le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail sans avoir à verser d’indemnités d’éviction à son locataire. De son côté, le locataire souhaitant résilier son bail dérogatoire avant la durée convenue dans celui-ci devra régler les loyers jusqu’à la date initialement prévue. Concrètement, s’il signe un bail de six mois, mais qu’il décide de le résilier au bout de quatre mois, il devra tout de même verser les deux mois de loyers restants.
À savoir : avec un bail commercial dérogatoire, les loyers sont souvent moins élevés afin de compenser le droit au renouvellement dont le locataire est privé. En outre, si le propriétaire accepte de renouveler le bail au bout de trois ans, celui-ci sera automatiquement transformé en un bail commercial classique.
Le bail commercial dérogatoire : pour qui ?
Pour les professionnels qui se lancent, le bail commercial dérogatoire peut s’avérer être un choix intéressant. Un commerçant qui ouvre sa boutique, par exemple, pourra demander à signer un bail d’un an afin de se laisser le temps de se lancer tout en ne s’engageant pas sur une durée trop importante. De même, une start-up qui souhaite louer un ou des bureaux pourra choisir cette alternative synonyme de davantage de flexibilité. Le bail commercial dérogatoire ou bail précaire est donc la solution idéale pour celles et ceux qui démarrent une activité sans savoir si celle-ci fonctionnera et perdurera. Du travailleur indépendant aux start-up, nombreux sont celles et ceux qui ont de bonnes raisons de choisir ce contrat de location.
Différencier bail commercial dérogatoire et convention d’occupation précaire
Le vocabulaire immobilier peut parfois être complexe et il n’est pas rare de confondre divers termes. C’est par exemple le cas du bail commercial dérogatoire et de la convention d’occupation précaire qui sont souvent confondus. Le bail commercial dérogatoire est soumis à la loi des baux, ce qui n’est pas le cas de la convention d’occupation précaire. Le bail dérogatoire doit être d’une durée inférieure à trois ans tandis que la convention d’occupation précaire ne peut être signée qu’en cas de durée d’occupation incertaine du local/bureau. De plus, avec cette dernière, le bailleur comme l’occupant doivent pouvoir y mettre un terme sans préavis. Enfin, le loyer ou plutôt la redevance doit être d’un montant faible en raison des diverses conditions citées précédemment. Si la légitimité d’une convention d’occupation précaire n’est pas prouvée, elle sera requalifiée en bail commercial classique.
En résumé
Le bail commercial dérogatoire est une alternative intéressante au bail commercial classique et présente divers avantages : durée maximale de trois ans, loyers généralement plus bas, car le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement… Les personnes qui ont tout intérêt à signer un tel bail sont celles qui démarrent une activité (les commerçants, par exemple). Si un bailleur accepte de renouveler un bail commercial dérogatoire au-delà des trois ans, celui-ci devient automatiquement un bail commercial classique. La loi interdit de signer un bail dérogatoire à la suite d’un bail commercial classique. À l’échéance du bail, le propriétaire a un mois pour s’opposer à la présence de son locataire si celui-ci refuse de quitter les lieux.
Enfin, les baux conclus depuis le 1er septembre 2014 doivent faire l’objet d’un état des lieux entrant et d’un état des lieux sortant. Pour les autres, un état des lieux de sortie doit être effectué uniquement si un état des lieux d’entrée a été réalisé.
À noter : le texte de référence pour les baux commerciaux dérogatoires est l’article L145-5 du Code du commerce. N’hésitez pas à le consulter pour en savoir davantage au sujet de ce contrat particulier.
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[1] https://www.leosquare.com/le-bail-derogatoire-article/ + https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F32304
