L’encadrement des loyers à Paris
Ce n’est un secret pour personne, les loyers parisiens sont relativement élevés et certains bailleurs n’hésitent pas à demander beaucoup d’argent à leur (s) locataire (s). D’ailleurs, de nombreux abus sont régulièrement constatés. Mais à partir du 1er août 2015, des changements vont être apportés, notamment en ce qui concerne les baux signés ou renouvelés après cette date. Si vous souhaitez effectuer un investissement locatif à Paris ou que vous êtes déjà propriétaire d’un bien à louer, notre article devrait vous intéresser. Nous allons parler de l'encadrement des loyers à Paris.
Encadrement des loyers à Paris : ce qui va changer
À partir du 1er août 2015, les règles relatives au montant des loyers parisiens vont évoluer. Les propriétaires ayant choisi d'effectuer un investissement locatif sur Paris ne seront plus en droit d'exiger une somme supérieure à un 'loyer de référence majoré', c'est-à-dire le loyer médian (calculé quartier par quartier) augmenté de 20 %. Exemple pour un loyer médian de 450 euros : 450 + 20 % = 540. La somme maximale mensuelle pouvant être réclamée par le propriétaire sera donc de 540 euros.
Cet encadrement des loyers fait partie des mesures phares de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR). Au sein des communes concernées par l' encadrement des loyers, la ville de Paris fait exception depuis le 1er juillet 2019. Elle est dotée d'un dispositif expérimental, reposant sur des loyers de référence définis par arrêté préfectoral. Cela signifie que le cadre de localisation à Paris ne se limite pas seulement à fixer un montant de loyer maximum, mais également à mettre en place une approche expérimentale spécifique pour déterminer les loyers de référence. Cette approche expérimentale vise à mieux ajuster les loyers aux réalités du marché immobilier parisien, en prenant en compte les spécificités de chaque quartier.
Ainsi, les loyers de référence seront déterminés en fonction de différents critères, tels que la taille du logement, sa localisation géographique, son état, et d'autres facteurs pertinents. Ces loyers de référence serviront de référence pour les propriétaires lorsqu'ils fixent le montant de leurs loyers. Le dispositif expérimental permettra d'évaluer l'efficacité de ce nouveau système de régulation des loyers à Paris. Il sera évalué périodiquement afin de prendre en compte les éventuels ajustements nécessaires pour assurer un équilibre entre les intérêts des propriétaires et ceux des locataires.
Tout savoir sur le calcul des loyers de référence
Comment sont calculés les loyers de référence ? C’est l’OLAP (Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne) qui en a la charge. « Association à but non lucratif (loi 1901), l’Observatoire des Loyers a vocation à définir et à mettre en œuvre l’ensemble des moyens et méthodes permettant d’améliorer la connaissance du niveau et de l’évolution des loyers, et tout particulièrement de ceux pratiqués dans l’agglomération parisienne.[1] »
Pour l’année 2015, l’OLAP a calculé les loyers de référence des 80 quartiers parisiens, « regroupés en 14 zones, et pour 16 types de biens, selon le nombre de pièces (studio, deux, trois, quatre pièces et plus) et quatre époques de construction »[2].
Pour un studio, par exemple, « le prix médian oscille entre 22 euros et 31 euros le mètre carré par mois, selon les quartiers. Soit, pour une surface de 20 mètres carrés, une quittance de 440 à 620 euros ». À titre de comparaison, le loyer mensuel d’un deux-pièces de 50 mètres carrés en centre-ville de Brest (29) s’élève à 350/400 euros.
Pour une location meublée, le loyer de référence n’est pas augmenté de 20 %, mais de 10 %.
En outre, l’arrêté préfectoral fixe un loyer minoré, et ce, pour chaque quartier parisien et chaque type de bien. Il « s’agit d’un loyer inférieur de 30 % au loyer de référence, seuil à partir duquel le propriétaire pourra augmenter son loyer. À condition d’informer son locataire au moins six mois avant l’échéance du bail[3] ».
À noter : si des locataires constatent que leur nouveau loyer dépasse le plafond fixé par l’OLAP et la loi ALUR, ils auront trois mois à compter de la date de signature du bail pour saisir une commission de conciliation et si cela ne suffit pas, faire intervenir la justice afin d’obtenir « un allègement de la facture »[4].
Quel est le pourcentage maximum d'augmentation du loyer autorisé pour les améliorations ?
Selon la réglementation, si un propriétaire à Paris a effectué des travaux d'amélioration ou de mise en conformité dans un logement locatif à partir du 1er juillet 2019, il est possible de dépasser le loyer de référence. Dans de tels cas, le propriétaire a le droit de proposer un prix de location supérieur à celui du locataire précédent. Cependant, il convient de noter que cette augmentation du loyer annuel ne peut pas dépasser 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises, dans la limite du loyer de référence supérieur. De plus, la valeur de ces travaux d'amélioration doit être au moins égale au montant du loyer de l'année précédente. Par conséquent, l'augmentation maximale du loyer autorisée pour les améliorations est de 15% du coût réel des travaux, dans les limites établies.
Quels types de biens sont exemptés du contrôle des loyers à Paris ?
À Paris, il existe certains types de propriétés qui sont exemptes des mesures de contrôle des loyers. Cela inclut les propriétés meublées ou non meublées qui sont louées en tant que résidence principale, même en cas de baux multiples pour une colocation. De même, les propriétés utilisées à la fois comme résidence principale et à des fins professionnelles, appelées propriétés à usage mixte, sont également soumises aux mesures de contrôle des loyers.
Plus précisément, les types de baux suivants relèvent des réglementations de contrôle des loyers : les baux de trois ans pour les propriétés non meublées, les baux d'un an pour les propriétés meublées, les baux de neuf mois spécifiquement destinés aux étudiants, et les baux de mobilité destinés aux personnes suivant une formation professionnelle, des études supérieures, des apprentissages, des stages, des fonctions publiques, des missions temporaires ou des mutations professionnelles. En revanche, les logements sociaux (HLM), les propriétés éligibles aux allocations logement (APL), les locations à court terme et les propriétés régies par la loi de 1948 sur le logement ne sont pas soumis aux mesures de contrôle des loyers à Paris.
L’Assurance Garantie des Loyers est-elle obligatoire dans l’investissement locatif ?
La Garantie Loyers Impayés (GLI) n'est pas obligatoire en investissement locatif, mais elle offre une protection aux propriétaires contre les risques liés à la location. Elle couvre notamment les loyers impayés ainsi que les éventuels dégradations causées par les locataires. Cependant, la souscription à cette garantie reste une décision individuelle du propriétaire, qui peut choisir de l'inclure ou non dans son contrat de location. Si le propriétaire souhaite bénéficier d'une sécurité supplémentaire et éviter les pertes financières importantes dues aux loyers impayés, il peut envisager de souscrire à la GLI.
Biens concernés, limites imposées et logements épargnés
Quels logements sont concernés par ces nouvelles règles ? Tous ceux qui sont loués nus ou meublés, qu’il s’agisse d’un nouveau bail avec nouveau locataire ou d’un renouvellement de bail avec le même locataire, mais un loyer mensuel révisé.
Outre les règles relatives au calcul du loyer, la loi ALUR interdit au bailleur, depuis le 1er août 2014 déjà, « d’augmenter le loyer entre deux locataires successifs au-delà de l’actualisation par l’indice de révision des loyers ». Une façon d’éviter certains excès de la part de propriétaires peu honnêtes. Avec la loi ALUR, c’est donc une double limite qui est mise : un loyer de référence majoré et un ancien loyer indexé.
Attention cependant, certains logements échappent à l’interdiction d’augmenter le loyer entre deux locataires : c’est le cas des biens neufs et de ceux reloués après 18 mois de vacances. En revanche, ils sont concernés par le plafonnement des loyers.
À savoir : le bailleur est en droit de réclamer une somme supérieure au loyer de référence majoré si et seulement si le bien mis en location possède des détails particuliers comme un jardin, une superbe vue ou encore une terrasse.
Les avantages de la loi Loueur Meublé en Non Professionnel (LMNP)
Les avantages de la loi Loueur Meublé en Non Professionnel (LMNP) sont nombreux. Tout d'abord, le LMNP permet aux propriétaires de bénéficier d'un régime fiscal avantageux. En effet, les revenus générés par la location meublée sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et peuvent donc être déclarés dans la catégorie des bénéfices non professionnels. Cela permet de bénéficier d'une fiscalité plus favorable, avec notamment la possibilité d'amortir le bien immobilier et les meubles, ce qui permet de réduire le montant des impôts à payer.
De plus, le LMNP permet de récupérer la TVA sur l'acquisition du bien immobilier, ce qui constitue un avantage financier non négligeable. Enfin, le LMNP offre une grande flexibilité, car il permet de louer le bien meublé à des touristes, des étudiants, des salariés en déplacement professionnel, etc. Cela permet de maximiser le taux d'occupation du bien et donc les revenus locatifs.
Informations à connaître sur la loi ALUR
La loi ALUR, portée par Cécile Duflot, votée en 2014 puis remaniée par Sylvia Pinel, a été créée afin de « réguler les dysfonctionnements du marché, protéger les propriétaires et les locataires, et permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires[5] ».
En plus des mesures relatives à l’encadrement des loyers, qui concernaient au départ les grandes villes françaises et qui ne concernent désormais plus que la capitale, la loi ALUR instaure de nouveaux cas pour les délais de préavis (problèmes de santé, situation de handicap, villes situées en zone tendue...). Certains locataires pourront donc bénéficier d’une réduction du délai de préavis passant ainsi de trois à un mois.
La loi ALUR prévoit également la création d’un modèle de contrat de location type accompagné d’une notice explicative.
D’autres mesures sont prévues par cette loi, mais pas encore applicables. C’est le cas, par exemple, de la création d’une liste exhaustive des documents exigibles par un propriétaire pour un contrat de location.
Cartes interactives et informations pratiques
Les différentes mesures proposées par la loi ALUR — notamment celles qui concernent l’encadrement des loyers — vous semblent compliquées ? Que vous soyez propriétaire ou locataire, vous pouvez consulter une carte des loyers disponible sur le site de la DRIHL (Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement).
Le site web de l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement), quant à lui, propose des informations pratiques et offre la possibilité de discuter avec des juristes.
Si vous souhaitez effectuer un investissement locatif sur Paris, il est utile que vous sachiez que de nouvelles règles vont être instaurées. Et si vous avez besoin d’aide pour la recherche d’un bien, n’hésitez pas à nous faire appel !
[1] http://www.observatoire-des-loyers.fr/observatoire
[2] http://www.lemonde.fr/logement/article/2015/06/26/encadrement-des-loyers-parisiens-mode-d-emploi_4662927_1653445.html
[3] http://immobilier.lefigaro.fr/article/l-encadrement-des-loyers-sera-source-de-contentieux_b5b794fc-1c17-11e5-aff1-f06c473bc6fe/
[4] https://www.leparisien.fr/paris-75/paris-75005/paris-pret-a-encadrer-les-loyers-26-06-2015-4897035.php
[5] http://www.la-loi-alur.org/
