Frais d’agence immobilière

Frais d’agence immobilière en baisse : causes et conséquences

Les frais d’agence immobilière sont en baisse en France, résultat d’une concurrence accrue et d’une modification de la législation.

Les honoraires d’agent en France pour la vente d’un bien immobilier sont historiquement parmi les plus élevés d’Europe. Ils se situent, en moyenne, autour de 5% du prix d’achat, dans une fourchette de 3% à 10%.

La commission perçue par les agents, contrairement aux honoraires du notaire, n’est pas réglementée. Ils sont donc libres de facturer ce que le marché supportera.

Les annonces immobilières étaient souvent peu claires sur qui est responsable des frais et leur montant. On trouve souvent des déclarations laconiques telles que « frais d’agence immobilière inclus ».

Cependant, depuis une modification de la loi en 2014 qui est devenue opérationnelle au cours des deux dernières années. La commission doit être payée par l’acheteur. Les agents sont désormais tenus d’indiquer clairement dans l’annonce immobilière le niveau de la commission à payer.

Ce n’est que dans le cas où l’honoraire est à la charge du vendeur que l’annonce immobilière peut rester muette sur ce point. Même si elle mentionne fréquemment « honoraires à la charge de vendeur ». Dans de telles circonstances, les frais d’agence immobilière ne peuvent pas être incluses dans le prix de vente annoncé. Et cela, même si de nombreuses annonces doivent encore se conformer à cette exigence.

En quoi cette situation implique-t-elle des changements ?

À la suite de cette modification de la loi, le plus souvent, c’est maintenant le vendeur qui paie les frais.

Néanmoins, il est parfois dans l’intérêt de l’acheteur d’accepter la responsabilité des honoraires. En effet, cela réduit les frais de notaire et les taxes à payer.

Même lorsque, dans une vente, c’est l’acheteur qui doit payer la commission. Cela n’empêche pas l’acheteur de négocier avec l’agent sur le montant à payer. Même si la stratégie la plus courante et la plus efficace consiste à négocier sur le prix d’achat. Ainsi, l’agent peut être gardé lors des négociations plus larges. La distinction peut sembler artificielle. Le résultat net, dans les deux cas, est de réduire le prix d’achat. Mais l’agent est souvent un allié utile contre un vendeur intransigeant.

Le changement de loi s’est bien sûr accompagné de la révolution internet. La toile offre une plus grande visibilité et un plus grand choix au consommateur. Les vendeurs n’ont plus besoin d’un agent immobilier pour annoncer leur propriété. Ils peuvent facilement le faire eux-mêmes, en ligne.

Ces agents fonctionnent en réseau de mandataires, sans réseau d’agences ni grand nombre de salariés, s’appuyant sur la conduite de leur activité en ligne, et utilisant un réseau de mandataires immobiliers indépendants comme force de vente. À leur tour, ils gèrent leur entreprise depuis leur propre domicile. Ils rencontrent les acheteurs et les vendeurs sur place, et non dans un bureau local.

Que représente ce changement pour la profession d’agent immobilier ?

Bien que l’accès à la profession d’agent immobilier soit réglementé, à condition que le mandataire immobilier exerce son activité sous l’égide d’un agent immobilier titulaire d’une carte professionnelle, cela est parfaitement légal. Il n’y a pas de limite au nombre d’agents de vente indépendants qui peuvent être engagés par un agent immobilier dûment agréé.

Les agents immobiliers du modèle classique ont toujours eu recours à des « agents commerciaux » indépendants, mais ce qui est nouveau, c’est que les néo-agents sont agressivement low cost et en ligne.

Inévitablement, ils ont un impact dramatique sur l’ensemble du secteur, obligeant les agences traditionnelles à revoir leurs tarifs et leurs pratiques.

Bon nombre d’entre eux ont maintenant été obligés de baisser leurs tarifs, d’être plus actifs en ligne et d’améliorer la qualité de leur personnel et des services qu’ils offrent aux clients.

Les prix des agents sont encore très variables, à partir de 1%, soit une somme fixe de quelques milliers d’euros chez certains néo-agents, même si la plupart tournent autour de 4% à 5% du prix de vente. Dans d’autres cas, les frais d’agence immobilière varient en fonction du prix de vente du bien, elle est d’autant plus faible quand la valeur de vente est élevée.

Au sein des zones rurales, la baisse des frais d’agence immobilière a été plus lente, en raison d’une présence plus limitée des néo-agents et des coûts liés à la vente de ces biens, impliquant souvent des déplacements importants et de nombreuses visites.

Bien que les nouveaux entrants rendent le marché plus concurrentiel, les agences fonctionnant avec de faibles marges et utilisant des travailleurs de terrain souvent peu formés et expérimentés, la qualité du service qu’elles proposent laisse généralement à désirer, mais c’est aussi le cas avec de nombreux agents traditionnels.

Internet : terrain de jeu incontournable pour une agence immobilière

La pérennité des faibles taux de frais d’agence immobilière de certaines de ces agences est également discutable.

Les faiblesses de ces frais d’agence immobilière sont en partie compensées par la croissance de l’information en ligne sur le marché et la loi.

Ainsi, les vendeurs peuvent consulter en ligne le prix de vente d’autres propriétés vendues dans la région ces dernières années. Il existe désormais un nombre important d’enquêtes réglementaires effectuées sur la propriété. Ainsi qu’une quantité substantielle d’informations sur la loi et les meilleures pratiques sont disponibles en ligne.

Cependant, la valeur de ces sources alternatives ne doit pas être surestimée. Les informations sur les prix de marché dans les zones rurales en France sont encore rares et souvent peu fiables. Avec des comparaisons appropriées particulièrement difficiles à trouver. Rien ne vaut la connaissance du marché offerte par un agent immobilier local qualifié et expérimenté.

De même, les enquêtes réglementaires sont bien en deçà d’une enquête complète sur les bâtiments. Les vendeurs et les acheteurs doivent se méfier de l’exactitude d’un grand nombre d’informations en ligne.

Bien que les agents immobiliers agréés puissent traiter le contrat de vente et d’achat, ce n’est pas une pratique que nous recommandons.

Malgré la disponibilité d’un nombre important de portails en ligne où les vendeurs peuvent annoncer et vendre leur bien sans passer par un agent immobilier, plus des deux tiers des ventes en France continuent d’être réalisées par des agents immobiliers. Cela démontre peut-être que l’intervention d’un vendeur professionnel reste un facteur clé pour obtenir une vente réussie.