Investissement locatif : pourquoi faut-il acheter à crédit ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier afin de mettre votre futur bien en location ? Qu’il s’agisse d’une maison familiale, d’un appartement idéal pour un couple ou encore d’un studio parfait pour les étudiants, mieux vaut réaliser un crédit pour votre investissement locatif. Pourquoi ? Nous répondons à cette question dans notre article.

Achat immobilier : crédit, épargne ou les deux ?

C’est décidé, vous vous lancez dans l’achat d’un bien immobilier que vous mettrez ensuite en location. Pour financer cet achat, trois options s’offrent à vous : utiliser votre épargne, contracter un crédit immobilier ou allier les deux. Si certaines personnes sont tentées de dire qu’il vaut mieux opter pour le premier choix, ce n’est, en fait, pas aussi simple que cela.
Avant toute chose, posez-vous les bonnes questions comme (entre autres) : avez-vous suffisamment épargné pour pouvoir acheter un bien ? Souhaitez-vous réellement placer toute votre épargne dans un investissement immobilier ? Avez-vous bien pris en compte tous les points essentiels pour faire votre choix, comme votre mode de déclaration – micro-foncier ou régime réel – par exemple ?
L’idéal est de réaliser des calculs avec les différentes solutions qui s’offrent à vous et de choisir celle qui est la plus intéressante en fonction de votre cas. Prenez en compte les avantages et les inconvénients de chaque option, dressez une liste de ces derniers et comparez. 
Il faut garder à l’esprit qu’en investissant pour mettre en location, vous avez comme objectif d’optimiser le taux de rentabilité de votre achat.

Investissement locatif à crédit : avantages et inconvénients

Le saviez-vous ? En cas d’achat immobilier à crédit, les intérêts et les assurances sont déductibles de vos revenus fonciers. En outre, les impôts sont calculés sur les revenus locatifs nets et non bruts.
Les avantages d’un investissement à crédit sont multiples : si vous effectuez des travaux d’amélioration, il se peut que vous génériez du déficit foncier ; les taux d’emprunt sont actuellement toujours bas. C’est donc la période idéale pour opter pour un crédit immobilier et profiter de l’effet de levier de ce dernier. Vous pouvez par exemple contracter un prêt à moins de 2 % sur 20 ans. Parallèlement, vous pouvez placer les revenus générés avec les loyers sur un contrat d’épargne et profiter de 3 à 5 % d’intérêts. Vos revenus vous rapportent alors plus que ce que vous payez d’intérêts pour votre emprunt.
En cas de décès, ces liquidités peuvent revenir à vos héritiers (sous réserve du respect des conditions prévues par la loi).
Du côté des inconvénients d’un achat immobilier à crédit, citons l’engagement financier longue durée que cela représente. Il y a aussi les multiples démarches à effectuer auprès de la banque notamment. Cela peut être relativement chronophage.

Investissement locatif à crédit ou avec épargne : exemple concret

Afin de comparer achat immobilier à crédit ou avec épargne, prenons un exemple concret : celui de Sara qui souhaite investir dans un appartement à 100 000 euros pour un loyer mensuel de 560 euros hors charges. Chaque année, Sara déclare la somme moyenne de 5 000 euros. Il s’agit de ses revenus locatifs imposés à 30 %.
Plusieurs solutions s’offrent à Sara : acheter cet appartement avec les 100 000 euros qu’elle a épargnés ces dernières années ; souscrire un prêt immobilier pour la moitié de la valeur du bien soit 50 000 euros ; souscrire un prêt immobilier pour la totalité de la valeur du bien soit 100 000 euros.
En comparant ces solutions 10 années plus tard, on se rend compte que le bénéfice net après impôts (30 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux) est supérieur lorsqu’il y a achat immobilier à crédit plutôt qu’avec épargne seule.
Évidemment, un seul exemple ne permet pas de représenter tous les cas, mais le crédit s’avère tout de même être la solution la plus avantageuse dans de nombreuses situations.

Micro-foncier : un cas à part

Nous en parlions dans notre premier point, il existe deux modes de déclaration pour les revenus locatifs : micro-foncier ou régime réel.
Pour celles et ceux qui perçoivent moins de 15 000 euros de loyers par année, l’option micro-foncier peut être choisie. Un abattement forfaitaire (30 %) est alors appliqué, et ce, quel que soit le montant de vos charges réelles. De plus, vous n’avez pas à tenir compte du montant des intérêts de votre crédit immobilier pour calculer vos impôts.
Dans un tel cas, l’épargne peut être plus intéressante que le crédit. Mais là encore, mieux vaut effectuer divers calculs et les comparer afin de déterminer si, dans votre cas particulier, il est préférable d’opter pour le micro-foncier ou le régime réel, le crédit ou encore l’épargne.

En résumé

Vous avez l’argent qu’il faut pour acheter votre bien sans contracter de prêt ? Mieux vaut bien réfléchir avant de vous lancer et comparer les diverses options qui s’offrent à vous pour être sûr(e) de choisir la plus adaptée à votre situation.
Dans de nombreux cas, un achat immobilier à crédit ou en partie seulement financé par l’épargne est plus intéressant qu’un investissement réalisé à 100 % grâce à son épargne. De plus, rien ne vous interdit de placer l’argent que vous recevez grâce aux loyers sur un compte d’épargne pour profiter des intérêts plus élevés que ceux que vous remboursez pour votre crédit.
Enfin, puisque les taux sont toujours très bas, il serait dommage de s’en priver alors qu’un achat immobilier à crédit offre de multiples avantages.
Au moindre doute, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un expert du sujet qui vous guidera et vous conseillera.