Doublement du déficit foncier pour les propriétaires bailleurs depuis 2023

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En faveur de la lutte contre le dérèglement climatique, la loi Climat revoit les politiques fiscales en France. Un doublement du déficit foncier, c’est la mesure incitative préconisant la mise aux normes des logements qualifiés de passoires énergétiques. Bien entendu, tout bailleur bénéficiaire du rehaussement du déficit foncier s’attend à réduire drastiquement ses impôts. Bien qu’à première vue, il s’agit d’une carotte fiscale, certains éléments remettent en cause l’efficacité du dispositif.

Quels sont les principaux changements à observer dans le cadre d’un doublement du déficit foncier ? Avec l’ampleur des coûts de gestion des biens locatifs en région parisienne, le bailleur en tirera-t-il de réels bénéfices ? Mise en lumière des tenants et des aboutissants de ce nouveau coup de pouce fiscal.

Le fondement du déficit foncier

Pour une meilleure appréhension des changements opérés actuellement, une introduction sur la notion de déficit foncier est de mise.

Institué par la loi Balladur en 1993, le déficit foncier contribue à l’allègement des impôts du propriétaire. Théoriquement, le déficit foncier a lieu lorsque la part des charges est supérieure aux revenus fonciers. En d’autres termes, un déficit est constaté lorsqu’un logement locatif revient plus cher comparé à sa rentabilité. Le montant de ce « déficit » est alors imputable sur le revenu global. Ce dernier englobe les revenus fonciers dont le loyer, ainsi que les salaires, les prestations sociales et la pension retraite.

Le contribuable se voit ainsi réduire son impôt dans la limite de 10700€. En cas de dépassement du plafond, l’excédent de déficit foncier peut être reporté :

• • sur 6 ans lorsqu’il est déduit du revenu global
  • sur 10 ans lorsqu’il est déduit du revenu foncier.

À noter que cette astuce fiscale ne concerne que les bailleurs assujettis au régime d’imposition réel.

Le doublement du déficit foncier

Ces précisions faites, le doublement du déficit foncier opéré actuellement suit le même principe. Concrètement, la valeur du montant du plafond du déficit est revue à 21400€ (10700€ x 2). D’où la notion du doublement du déficit foncier. Au-delà d’une manœuvre fiscale visant à réduire le coût de l’impôt, le déficit foncier doublé admet des enjeux écologiques et économiques. Il convient de comprendre l’origine de cette nouvelle mesure ainsi que les objectifs de sa mise en application.

Pourquoi un doublement du déficit foncier ?

Les amendements votés par le gouvernement prônent en faveur du doublement du déficit foncier. En effet, la révision fiscale s’inscrit dans la lutte contre le changement climatique. En France, les logements passoires sont au centre des préoccupations. À Paris, on dénombre plus de 330 000 passoires thermiques, dont une concentration à hauteur de 22,3% et 21,8% respectivement sur Saint-Denis et Argenteuil. Raison pour laquelle, Paris figure au premier rang de la liste des régions prioritaires pour le doublement du déficit foncier. Dans cette perspective, le doublement du déficit foncier concourt à la mise aux normes des habitations énergivores.

Le second projet de loi de finances rectificative a acté et mis en vigueur le doublement du déficit foncier le 1er janvier 2023. Comme évoqué plus haut, ce doublement revoit le plafond du déficit foncier à un montant de 21400€. Ainsi, en concédant à la réalisation de travaux de rénovation énergétique, les propriétaires pourront prétendre à cet allègement fiscal.

Le doublement du déficit foncier concerne notamment les habitations classées G et F. Dans l’intervalle de 2023-2025, les bailleurs auront le temps de réviser la performance énergétique de leurs biens locatifs. Le cas échéant, les habitats qui demeurent énergivores ne pourront plus être mis en location d’ici quelques années. Pour l’heure, le gouvernement a uniquement ordonné l’interdiction de réviser le montant des loyers.

Vu sous un autre angle, l’allègement du poids fiscal compensera le coût des nouvelles installations. En effet, la mise aux normes des habitations engage d’énormes frais de travaux. C’est pourquoi, un doublement du déficit foncier constitue une manœuvre fiscale favorisant un amoindrissement de l’impôt.

Les conditions d’octroi de cette révision fiscale

Le déficit foncier doublé s’applique au titre des rénovations énergétiques pour lesquelles le contribuable justifie d’une acceptation de devis. La réception des dossiers a commencé le 5 novembre 2022, mais elle se poursuit dans le courant de l’année 2023. Cependant, les chantiers de rénovation devront être réalisés entre la période du 1er janvier 2023 et du 31 décembre 2025. La déclaration des revenus fonciers se fait par le biais du formulaire n°2044. Les justificatifs des charges doivent être fournies à la demande de l’administration fiscale.

L’éligibilité de travaux

Comme il est stipulé dans la seconde loi de finances rectificative, ce dispositif concerne uniquement la rénovation énergétique. En d’autres termes, tous travaux de reconstruction ou d’agrandissement sont exclus. Dans ce cas, les charges afférentes ne seront pas déductibles de votre revenu global. Ces types de dépenses sont toutefois éligibles aux dispositifs Périssol, Besson ou Robien. Néanmoins, en cas de doute, le bailleur peut toujours réclamer une révision d’impôt si le déficit foncier a été déduit à tort.

Les logements qualifiés de passoires énergétiques

Par ailleurs, le propriétaire doit également effectuer un bilan énergétique en vue d’obtenir un classement DPE. Le diagnostic de performance énergétique répartit les habitations en 7 classes allant de A à E. La classe A correspond aux logements les mieux cotés tandis que la lettre E indique une performance énergétique médiocre. Aussi, un bailleur ne saurait prétendre à un doublement du déficit foncier en présence d’un logement de classe A, B ou C. L’urgence étant de mettre aux normes les passoires thermiques, seuls les logements classés F ou G sont éligibles au dispositif.

Un dispositif associé au régime réel

Par ailleurs, le doublement du déficit foncier est associé au régime d’imposition réel. En revanche, il ne s’applique pas systématiquement aux revenus soumis au régime micro-foncier. Dans ce dernier cas, le revenu foncier est inférieur à 15000€ annuel. Néanmoins, le contribuable a le droit de passer au régime réel afin de bénéficier du doublement du déficit foncier. Il s’agit d’une décision irrévocable sur trois années consécutives.

Les avantages énoncés dans ce schéma fiscal

Le calcul du doublement du déficit foncier peut amener à des conclusions sur l’efficacité du dispositif. Cependant, avant de passer à cette évaluation chiffrée, il convient d’énumérer les avantages tangibles de ce mécanisme fiscal.

Une double réduction fiscale

L’investisseur profitera d’un double abattement fiscal pour amoindrir ses impôts. L’intégralité du coût des travaux de rénovation sera déduite du revenu global. Vous bénéficierez d’une réduction d’impôt sur le revenu suivant la tranche marginale d’imposition, sans oublier les prélèvements sociaux (17,2%). Avec un revenu imposable de l’ordre de 50 000€ un contribuable se trouve dans la tranche marginale d’imposition de 30%. Dans ce cas, il pourra bénéficier d’une réduction fiscale de 47,2% répartie sur une période de 6 à 10 ans. Sachez également que la défiscalisation du déficit foncier prend effet dès que vous entamez les travaux.

Faire valoir les biens existants sur le marché

Hormis l’optimisation fiscale, les bénéficiaires de ce mécanisme peuvent également investir dans des biens qui se trouvent en centre-ville. En effet, il ne s’agit pas ici de soutenir un investissement. Vous n’aurez donc pas à contracter un emprunt ou à trouver un terrain disponible en périphérie. Ce dispositif foncier vous permet tout simplement d’investir sur des biens existants, notamment en métropole. Concrètement, au-delà d’être un avantage fiscal, il s’agit avant tout d’une opération patrimoniale.

La souplesse du dispositif

En contrepartie des avantages accordés au bailleur, la quasi-totalité des dispositifs obligent ce dernier à observer un plafond de loyer. Cela a pour effet de limiter ses revenus fonciers. Pourtant, cela n’a pas lieu avec le doublement du déficit foncier. En prétendant à ce dispositif, vous n’aurez pas à respecter un plafond de revenu une fois les travaux de rénovation énergétique achevés. En région parisienne, vous pouvez faire valoir la performance énergétique du logement en révisant le loyer initial avant la rénovation.

Evaluation chiffrée du doublement du déficit foncier

Une simulation chiffrée de ce nouveau mécanisme permet de déduire si le bénéficiaire pourra tirer réellement avantage de la réduction fiscale. L’ensemble des travaux de rénovation énergétique coûtent en moyenne entre 10 000€ et 30 000€. Il serait donc intéressant de voir si l’abattement fiscal puisse alléger conséquemment les dépenses du bailleur.

À titre d’illustration, un bailleur imposé à 30% constate un déficit foncier de 28500€. Dans le doublement du déficit foncier, les 21400€ peuvent être retirés immédiatement de son salaire. Il s’agira alors d’un « déficit utilisé ». En appliquant le taux d’imposition de la tranche de revenu, l’impôt baissera de 6450€.

Soit, 21500€ x30% = 6450€.

En soustrayant le déficit utilisé, il reste un déficit excédentaire de 7100€

Soit, 28500€ - 21400€ = 7100€.

Ce déficit sera provisionné et ne sera pas déductible du salaire. Il sera appliqué lorsque le bailleur aura un revenu positif. À ce moment-là, le bailleur bénéficiera d’un abattement fiscal sur la tranche d’impôt et les prélèvements sociaux. Autrement dit, avec un déficit provisionné de 7100€, la déduction d’impôt sera de :

(7100€ x 30%)+(7100€ x 17,2%)

(2130€)+(1221,2€)

Soit de 3351,2€.

Les textes de loi ont néanmoins omis les différences de calcul entre le « déficit utilisé » et le « déficit provisionné ». Les contribuables doivent donc reconsidérer leurs calculs pour évaluer si ce dispositif leur sera profitable.

La première tranche de déficit (soit de 21400€) est imputée sur votre salaire et bénéficierez alors d’une réduction fiscale à hauteur de votre tranche de revenu. Le pourcentage de réduction dépendra du montant de votre revenu salarial (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%)

Dans l’exemple donné, la tranche de revenu du bailleur correspond à un taux d’imposition de 30%. Ce même sera applicable au calcul de la réduction d’impôt sur la base du déficit provisionné (déficit restant). Néanmoins, le calcul diffère légèrement puisqu’il intègre également les prélèvements sociaux de 17,2%.

Pour rappel : (7100€ x 30%)+(7100€ x 17,2%) = 3351,2€.

Concrètement, le doublement du déficit foncier permettra de bénéficier d’un allègement fiscal de 9801,2€.

Soit 6450€ + 3351,2€ = 9801,2€.

Malheureusement, la déduction fiscale de 3351,2€ n’est effective qu’au bout de 6 ans. Il y a donc un enjeu temporel qui se joue dans cette optimisation fiscale. De plus, selon votre tranche de revenu, la déduction fiscale sur le déficit provisionné pourra être plus ou moins importante. Il ne faut pas oublier qu’elle intègre les prélèvements sociaux de 17,2%.

Tout bien considéré, vous ne pourrez compter que sur la première tranche de déficit pour alléger vos impôts. Encore faut-il que le montant obtenu soit assez conséquent pour qu’il soit signifiant au regard de vos investissements. Cet exemple est toutefois proposé à titre illustratif afin d’avoir un aperçu de l’opérabilité de ce dispositif.

Qu’en est-il des contribuables ayant une tranche d’imposition inférieure ou égale à 11% ? La situation peut parfois tourner à la catastrophe. Sachant que leurs revenus sont très faibles comparés à leurs charges, ils peuvent bénéficier de la décote. Ce cadeau fiscal vise à amoindrir l’imposition des contribuables aux revenus modestes.

Néanmoins, si la décote s’applique sur la première année, une régularisation de l’impôt se fera à hauteur du taux payé à la source de l’année précédente. Il se peut qu’au final, cette révision annule tous les gains. Vous pouvez aussi bien perdre vos avantages sur la tranche d’imposition que sur les prélèvements sociaux.

Que conclure de cette mesure fiscale ?

Envers et contre tous, le doublement du déficit foncier reste avant tout une mesure incitative. Son application vise à ce que les logements classés G et F puissent gagner en performance énergétique d’ici 2025. Néanmoins, le mode de calcul exposé en amont remet en question l’efficacité du dispositif, du moins pour certaines tranches d’imposition.

L’exemple développé dans cette étude ne saurait être représentatif de l’ensemble des cas de figure lors du calcul de l’impôt. Toutefois, le bailleur peut estimer le coût de ses travaux sachant qu’il devra s’en affranchir avec ou sans optimisation fiscale. En connaissant sa tranche d’imposition, il pourra également reprendre l’exemple de calcul pour évaluer l’ampleur de ses avantages fiscaux. Un simple rapprochement entre le montant de la déduction d’impôt et le coût des travaux l’éclairera mieux dans ses décisions.