Enchères Immobilières : mode d’emploi

Le bien immobilier que vous souhaitez acquérir est en vente aux enchères immobilières. Vous êtes intéressé par ce bien et vous cherchez des conseils pour vous orienter dans ce type de transaction ? Pourquoi ne pas envisager de faire appel à un chasseur immobilier parisien qui pourrait vous guider à travers chaque étape du processus ? En effet, même si ce bien correspond parfaitement à vos critères, vous pouvez vous sentir un peu perdu, ne sachant pas comment fonctionne ce type de vente, la procédure à suivre, ou le coût global à prévoir. Vous hésitez peut-être à renoncer à acquérir ce bien dans lequel vous vous projetez déjà. Pour vous aider dans cette démarche, nous allons vous détailler ci-dessous les points importants et la procédure à suivre.

Mais avant cela, il faut déterminer quel est le type de vente aux enchères. En effet, il existe différentes ventes aux enchères et selon le type d’enchères, la procédure ne sera pas vraiment la même. Mais au juste en quoi consiste une vente aux enchères, d’où proviennent les biens, comment obtenir tous les renseignements et comment se passe la visite.

Définition :

Une vente aux enchères ou vente par adjudication est une vente publique aboutissant à l’attribution du bien au plus offrant. L'adjudicataire, c’est la personne qui a acquis un bien meuble ou immeuble par le biais d’une vente aux enchères ou adjudication, après avoir effectué l'offre la plus élevée.

Il existe trois catégories principales de ventes immobilières aux enchères, chacune avec ses propres caractéristiques distinctes :

1. La vente immobilière notariale :

Organisée par un notaire sur demande d'un client, cette vente implique que le propriétaire établisse un prix de réserve minimal pour la vente. Les acheteurs potentiels doivent soumettre un chèque de consignation pour participer aux enchères.

2. La vente immobilière domaniale :

Organisée par l'État, cette vente concerne des biens atypiques tels que des terrains ou des bâtiments provenant de casernes, d'écoles ou d'autres infrastructures publiques. Le montant du chèque de consignation est généralement moins élevé, et il n'y a pas de frais de notaire à anticiper.

3. La vente immobilière judiciaire :

Résultant d'une saisie, d'une procédure de liquidation judiciaire ou d'un divorce, cette vente nécessite l'intervention d'un avocat spécialisé. Le montant de la consignation correspond généralement à environ 20 % de la mise à prix.

Il est crucial de noter que le déroulement des enchères reste similaire, indépendamment du type de vente immobilière aux enchères. Toutefois, en comprenant ces différentes catégories de ventes immobilières aux enchères, vous serez mieux préparé et informé lors de votre prochaine participation à ce type d'événement.

1°/ Dans la vente aux enchères immobilières judiciaires les biens proviennent soit :

- D’une saisie immobilière :

En vue du remboursement des dettes dues par une personne, une procédure pour vendre le bien immobilier au Tribunal peut être mise en place soit par la banque (Faute de remboursement du crédit immobilier) soit par le syndic de copropriétaires (paiement des charges dues).

- D’une liquidation judiciaire:

Le liquidateur d’une entreprise peut décider de vendre les bâtiments de l'entreprise aux enchères pour rembourser les dettes de cette entreprise.

- D’un partage judiciaire :

Par suite d’un conflit et d’une mésentente sur le partage des biens provenant d’une succession, ou d’un divorce, les personnes peuvent demander une vente aux enchères des biens immobiliers, pour récupérer leurs parts en liquidité.

2°/ Dans la vente aux enchères immobilières à l’amiable :

Les biens (tous types de biens, maison, appartement, immeuble, bureau etc. …) aux enchères immobilières proviennent :

- Des particuliers qui préfèrent ce mode de vente à celui plus classique de vente par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou un site internet.
- Ou de l’administration des Domaines (ventes organisées par l'État ou les organismes publics, qui portent sur des biens très spécifiques (succession en déshérence, casernes, gendarmerie, phare, logements de fonctions, etc…).

Comment obtenir toutes les informations sur le bien vendu ?

Que la vente soit judiciaire ou à l’amiable, il est tout d’abord établi un cahier des charges qui comprend toutes les informations et les éléments nécessaires : la description du bien, l’origine de propriété (comment le vendeur est devenu propriétaire), le nom du notaire qui a reçu l’acte, les servitudes, les diagnostics obligatoires, l’état descriptif de division et les règlements de copropriété, le syndic et les documents du syndic, etc. Il est très important de consulter ce document, il vous apportera toutes les informations sur le bien vendu et constituera par la suite une partie de votre acte de propriété.

Comment visiter le bien ?

Les visites se déroulent généralement dans les semaines précédant la vente. Elles sont collectives, à dates et heures fixes. Il faut se rendre disponible, les visites ont lieu pendant deux à trois jours. Les ventes aux enchères, ou ventes par adjudication se déroulent dans des conditions spécifiques, très encadrées, qu'il vaut mieux bien maîtriser avant de se lancer dans ce type d’achat. C’est pour cela que nous allons vous détailler le déroulement des ventes aux enchères immobilières, depuis votre visite du bien jusqu’au jour où vous devenez définitivement propriétaire.

I – Vente aux enchères judiciaires

La procédure de vente aux enchères judiciaire a lieu à la barre du tribunal de grande instance, dans la « Chambre des criées ». Toute personne qui veut enchérir peut assister à l’audience, mais doit être obligatoirement représentée par un avocat.

1°- Préparation de la vente

Les dates des ventes aux enchères judiciaires font l’objet d’une publicité préalable dans les journaux d’annonces légales du département et au palais de justice au moins un mois avant la date prévue pour l’audience. Les annonces apportent toutes les précisions sur le type de bien vendu, la description, le montant de la prise à prix, la date et l’heure de la vente, les conditions de la visite du bien, les conditions de la vente, frais compris, et les coordonnées de l’avocat en charge de ce dossier.

2°- Consignation

Participer aux enchères immobilières judiciaires nécessite le strict respect de certaines procédures. Dans le cas de ventes judiciaires, il n'est pas possible aux particuliers d'enchérir personnellement pendant la procédure. Au lieu de cela, il est essentiel de faire appel aux services d'un avocat qualifié et inscrit auprès de la juridiction compétente. Cet avocat joue un rôle central en facilitant votre participation à l'enchère. Pour assurer le bon déroulement du processus, l'avocat vérifiera votre éligibilité et votre capacité financière avant de procéder. Une fois approuvé, l'avocat demandera un mandat écrit et signé, lui accordant le pouvoir de soumissionner en votre nom, avec une limite maximale prédéterminée. De plus, vous devrez fournir un chèque de caution, qui ne devra pas dépasser 10 % de l'enchère maximale stipulée dans le mandat. Pour couvrir les frais juridiques associés à l'enchère, il est nécessaire de régler les frais requis avec votre avocat avant le début de l'enchère. En suivant ces étapes méticuleuses, vous pouvez vous engager en toute confiance dans le processus d’enchères et explorer les opportunités potentielles qu’offrent les enchères judiciaires.

3°- Déroulement des enchères

Lorsqu'on aborde le monde des enchères immobilières, le processus suit une trame similaire à celle des enchères à l'amiable ou à celles orchestrées par l'administration du domaine. Cette approche assure une procédure familière et efficace pour les acheteurs. Cependant, il est important de souligner la diversité exceptionnelle des propriétés disponibles lors de ces ventes aux enchères. Ce qui rend ces enchères vraiment spéciales, c'est la variété de biens uniques et non conventionnels proposés, tels que des entrepôts, des hangars, voire des phares. Elles représentent une opportunité exceptionnelle d'explorer et, potentiellement, d'acquérir des espaces aussi extraordinaires. Cette offre alternative élargit considérablement les horizons de votre recherche immobilière, présentant un tout nouveau domaine d'appartements et de maisons à explorer et à personnaliser selon vos goûts