Nos conseils pour acheter un bien immobilier avec travaux

Appartement en reparation

De nombreuses raisons peuvent vous encourager à devenir propriétaire d’un appartement ou d’une maison nécessitant des travaux plus ou moins importants. En premier lieu, ce choix vous permet d’accéder à un prix d’achat inférieur. Ensuite, cette décision vous offre aussi davantage de libertés en termes d’aménagement : quand tout (ou presque) est à refaire, vous vous autorisez toutes les fantaisies dont vous aviez rêvé depuis toujours. Bien qu’il paraisse attractif pour des raisons évidentes, ce genre d’investissement nécessite quelques précautions : faites-vous accompagner d’un chasseur de bien, afin de vous assurer de ne pas vous placer dans une situation délicate à court ou moyen terme (travaux irréalisables, surprises au moment de recevoir les devis des artisans, etc.).


1. Anticiper la durée du chantier


Concrètement, dès lors que l’on parle de véritable rénovations, avec réhabilitation de la plomberie, de l’électricité, des systèmes de chauffage ou encore remplacement de tous les équipements de la salle de bain, on sait qu’il faut prévoir plus de temps et dépenser plus d’argent. En parallèle, un réagencement des espaces et des changements de destination de pièces sous-entendent aussi des investissements supérieurs et du temps en plus. Préparez-vous à un emménagement qui ne sera pas immédiat, les achats avec travaux ne sont pas compatibles avec les projets immobiliers urgents !

En moyenne, on s’accorde à dire qu’un chantier de rénovation au sein d’une maison dure trois mois. Mais il s’agit bien évidemment d’une moyenne qu’on doit prendre avec beaucoup de pincettes ! Dans certains cas, les rafraîchissements nécessitent quelques jours tout au plus. Et dans d’autres configurations plus complexes, le chantier se prolonge sur plusieurs mois, et peut même dépasser un an.

Chez HOME SELECT, nous avons l’habitude d’accompagner nos clients dans leur projet d’achat d’un bien avec travaux. Nous pouvons vous aider à vous projeter et, compte tenu de vos aspirations, vous donner une idée plus claire des délais approximatifs avec lesquels vous allez devoir composer. 


2. Additionner vos travaux avec ceux de la copropriété


N’oubliez pas que si vous emménagez dans un appartement, la copropriété peut également avoir prévu des chantiers qui impacteront votre budget. Ravalement de façade, réfection de la toiture, rafraîchissement des parties communes, de nombreux chantiers sont répétés de manière plus ou moins régulière… et peuvent tout à fait tomber au moment de votre emménagement.

Prenez le temps de bien consulter tous les procès-verbaux d’assemblée générale, pour savoir quels sont les travaux déjà votés. Les appels de fonds avant la vente reposeront sur l’ancien propriétaire, mais ceux qui auront lieu après impacteront vos finances, vous devez en avoir conscience. Faites également attention aux travaux qui ne sont pas encore officialisés, mais dont il a été question… Et qui peuvent venir grignoter votre budget d’ici quelques mois ou années.

Chez HOME SELECT, nous maîtrisons parfaitement la législation et la vente en copropriété, nous sommes habitués à bien avertir nos clients de ce à quoi ils s’exposent en achetant. En nous confiant votre projet, vous vous assurez de toujours bénéficier de conseils personnalisés, et d’un interlocuteur expert qui vous permettra d’éviter de passer à côté de certains détails qui peuvent tout changer.


3. Connaître les limites séparatives dans le cas de l’achat d’une maison


Si vous investissez dans une maison individuelle dans laquelle vous souhaitez faire des travaux, à l’intérieur comme à l’extérieur, vous devez vous informer sur le cadastre disponible en Mairie. Celui-ci vous permettra de savoir s’il y a éventuellement des murs mitoyens sur lesquels rien n’est possible, ou même des servitudes de passage qui vous contraignent à laisser certains espaces ouverts aux piétons.

Certaines règles peuvent être relativement lourdes, voire rédhibitoires pour l’acquéreur. C’est la raison pour laquelle il est primordial de bien anticiper tous ces éléments, afin de prendre votre décision en pleine connaissance des tenants et des aboutissants.

Chez HOME SELECT, nous informons nos clients dans toutes les démarches associées à l’achat et aux travaux. Nous n’oublierons pas de vous rappeler la nécessité de passer par la Mairie pour consulter le cadastre, et nous pourrons même le faire à votre place si vous manquez de temps !


4. Solliciter l’avis d’un architecte le plus tôt possible


Dès votre première visite, vous bouillonnez : les idées d’aménagement et de travaux fusent dans votre esprit, vous ressentez de nombreuses envies, un coup de cœur, vous êtes déjà sur le point de signer la promesse de vente. Malgré tout, prenez le temps d’écouter la raison et, le plus tôt possible, demandez l’avis d’un architecte.

Il est tout à fait cohérent d’organiser une contre-visite avec l’architecte, pour vous conforter dans votre décision, car le professionnel pourra vous dire rapidement si vos projets sont faisables ou pas. Si vous n’avez pas suffisamment de temps pour effectuer cette démarche, l’aide d’un chasseur d’appartement devient décisive. Car même s’il n’est pas architecte, il connaît suffisamment le milieu pour vous aider à déterminer les chantiers concrétisables de ceux qui sont un peu plus fantaisistes.

Chez HOME SELECT, nous pouvons vous aider à savoir quels sont les projets réalisables ou pas dans un bien avec travaux. Si besoin, nous pouvons aussi vous aider à entrer en relation avec un architecte qui vous accompagnera tout au long de votre rénovation, des premiers plans jusqu’à la livraison finale.


5. Prévoir le budget des travaux avant la demande de prêt


S’il est difficile de préciser combien de temps dure une rénovation de maison ou d’appartement, il est tout aussi compliqué de vous donner une idée du prix que cela peut vous coûter. En moyenne, on compte environ 600 € par mètre carré pour un simple rafraîchissement d’ordre décoratif, et plutôt autour de 1 500 € par mètre carré pour une rénovation plus complète. Bien évidemment, les dépenses dépendent de votre niveau d’exigence, de l’état du bien, des artisans que vous choisissez et de nombreux autres facteurs.

Dans tous les cas, vous avez tout intérêt à anticiper au maximum les coûts que va représenter cette rénovation pour vous, afin d’avoir une idée claire du montant à emprunter au moment de formuler votre demande de crédit immobilier. En effet, on a souvent pour coutume d’intégrer les travaux au crédit, tout simplement pour n’avoir qu’une mensualité à régler et pour éviter de cumuler les dettes… Mais la banque peut aussi être plus frileuse si vous demandez un montant conséquent. Le recours à un « prêt travaux » en complément peut également être possible, et parfois même plus avantageux.

Chez HOME SELECT, nous vous aidons aussi à vous projeter au niveau financier. Nous pouvons vous mettre en relation avec des artisans qui vous proposeront des devis. En parallèle, nous sommes aptes à faire appel à notre réseau de courtiers pour appuyer votre demande d’emprunt auprès des banques et obtenir une offre aux meilleures conditions.


6. Gardez un peu d’argent, au cas où…


Nous vous conseillons de conserver une somme d’argent pour palier à un surcoût éventuel de vos travaux (prévoyez une marge de 10 à 15 % du montant des travaux) ou à un prolongement de votre séjour dans un bien que vous louez en attendant d’emménager. Comme expliqué précédemment, il n’est pas rare, lorsqu’il s’agit d’un bien à rénover, de devoir consacrer un peu plus de temps et d’argent que prévu à votre chantier.


7. Se dégager du temps pour s’occuper du chantier


Rénover un logement, cela demande du temps et un certain investissement personnel, même si vous confiez le travail à des professionnels. Assurez-vous qu’il est raisonnable de gérer cette période de transition en parallèle de votre vie familiale, personnelle et professionnelle, sans risquer de vous sentir débordé. 

Vous pouvez aussi faire appel à un architecte auquel vous déléguerez tout le projet, pour avoir à vous en soucier le moins possible. Celui-ci peut se charger de contacter les artisans, de contrôler le respect du planning et de vérifier que la qualité est bien au rendez-vous.

Chez HOME SELECT, nous aidons toutes les personnes qui manquent de temps pour se consacrer à leur projet immobilier en faisant les recherches à leur place, auprès des agences, mais aussi en ciblant l’off-market. Nous pouvons vous seconder dans la rénovation, en vous présentant différents artisans susceptibles d’intervenir à votre service.


8. Savoir acheter au juste prix


Acheter un appartement ou une maison avec travaux vous offre logiquement une belle marge de négociation : puisque vous allez devoir dépenser de l’argent pour remettre le bien en état, vous pouvez logiquement demander à ce que le tarif de cession soit inférieur à celui affiché. Malgré tout, pour un particulier, il n’est jamais facile de savoir dans quelle mesure cette marge de négociation peut être sollicitée. De plus, le vendeur a peut-être déjà prévu les travaux dans le prix affiché et, dans ce cas, la négociation semble mal venue.

Si vous transmettez une offre d’achat trop basse, vous risquez clairement de voir votre candidature rejetée et de ne pas pouvoir concrétiser votre projet. Cependant, il serait dommage de ne pas tenter quelques économies lorsqu’elles sont possibles…

Chez HOME SELECT, nous aidons chaque client à négocier dans la mesure du raisonnable, en fonction de chaque projet. Notre fine connaissance du marché de l’immobilier nous permet d’aborder les meilleures stratégies, celles qui vont être les plus profitables et les moins périlleuses pour l’acquéreur. Notre appui sur un achat avec travaux devient plus que jamais décisif.


9. Consulter le plan local d’urbanisme


Vous souhaitez remplacer le portail d’une maison que vous n’appréciez pas tout à fait, changer les ouvertures et menuiseries ou placer de nouveaux volets ? Pour ce qui concerne la façade et toute la partie qui donne sur l’extérieur, vous n’avez pas forcément le droit de faire ce que vous voulez : le PLU (Plan Local d’Urbanisme) est plus ou moins strict d’une zone à l’autre.

Avant même de signer une promesse de vente, veillez à bien consulter ce PLU afin de vous assurer que ce que vous souhaitez modifier peut bien l’être et que cela ne sera pas trop contraignant ni trop coûteux pour vous. Parfois, le simple choix d’un portail devient un véritable casse-tête, car tous les modes d’ouverture ne sont pas autorisés, des couleurs et même des matières peuvent être imposées.

Chez HOME SELECT, nous avons l’habitude de ces détails auxquels ne pensent pas toujours les acquéreurs. Si nous savons que vous souhaitez faire des travaux potentiellement concernés par le PLU, nous n’hésitons pas à le consulter à votre place, afin de vérifier que tout est possible.


10. Mobiliser le délai de rétractation pour approfondir les réflexions


Vous le savez, quand vous signez une promesse de vente, vous bénéficiez légalement d’un délai de rétractation. Naturellement, nous vous conseillons de réfléchir au maximum avant d’effectuer cette signature, pour vivre cette période sereinement, en ayant la certitude d’avoir pris la bonne décision.

Toutefois, vous devez garder en tête que vous pouvez encore changer d’avis, et n’hésitez pas à continuer d’autres recherches d’informations pour vous conforter dans votre décision. Effectuez quelques investigations complémentaires au sujet du voisinage, du quartier ou de tous les petits détails qui peuvent avoir de l’importance pour vous. Vous pouvez également continuer à demander des devis et, si vous vous rendez compte que les incertitudes se multiplient, il est encore temps de revenir en arrière !

Chez HOME SELECT, nous considérons qu’il est préférable de bien réfléchir avant de signer la promesse de vente. Cependant, nous avons aussi conscience que sur un marché tendu, il faut parfois être réactif et que nous n’avons pas toujours le temps de demander tous les devis avant de signer ce document. Nous pouvons vous seconder pour la demande de devis et, si besoin, vous aider à vous rétracter dans le respect des réglementations.


11. Réfléchir aux travaux réalisables soi-même pour optimiser le budget


Vous vous apercevez que votre budget travaux est relativement serré, qu’il peut être difficile de tout faire entrer dans votre emprunt ? Pensez aussi à ces quelques tâches relativement simples que vous pouvez effectuer de manière autonome. Par exemple, il n’est pas forcément obligatoire d’appeler un peintre pour refaire la décoration d’une pièce, ni même pour changer une porte.

Attention, tout de même : les travaux complexes qui ont un impact sur la valeur, la structure ou encore l’isolation doivent être laissés aux professionnels, pour que votre patrimoine et votre qualité de vie restent préservés. De plus, si vous décidez de faire certaines choses vous-même, n’oubliez pas que cela demandera aussi du temps, assurez-vous que cela est bien possible.

Chez HOME SELECT, nous vous conseillons sur tout ce qui touche de près ou de loin l’achat immobilier. Nous pouvons vous aider à identifier les chantiers prioritaires à confier aux artisans de ceux qui sont potentiellement faciles à reporter (pour étaler les dépenses) ou à faire vous-mêmes.

Acheter un bien avec des travaux, c’est vous donner l’opportunité de vivre dans le logement de vos rêves, de concevoir la cuisine américaine dont vous avez toujours rêvé, ou le salon lumineux qui vous fait tant envie. Mais n’oubliez pas tous ces détails qui ont leur importance au moment de l’achat, et gardez en tête que l’accompagnement d’un chasseur d’appartement peut vous être particulièrement utile pour éviter les erreurs les plus fréquentes. 
 


12. Achetez des matériaux de qualité


Que ce soit pour vous ou pour un investissement locatif, rénovez votre logement avec des matériaux de qualité. Utiliser des matériaux de qualité implique généralement une plus grande longévité des travaux réalisés, et vous évite donc de devoir rénover à nouveau votre bien après quelques années d’usage.
 


13. Accordez une importance toute particulière au secteur


Le choix du secteur est primordial pour un achat immobilier. Si le logement est pour vous, ce choix peut être restreint, du fait de contraintes liées à votre vie quotidienne. Si vous souhaitez acquérir une maison à rénover, dans le but de la louer, portez une attention toute particulière au secteur. La meilleure option consiste à investir dans un secteur dit “zone tendue”. Il s’agit de villes où la demande en location est supérieure à l’offre. Vous n’aurez donc aucun mal à trouver un locataire pour votre logement.


Achat d’un bien à rénover : une opportunité ?


Si, au premier abord, l’achat d’un bien immobilier à rénover peut être déroutant, un tel investissement peut au final s’avérer très fructueux, à condition de prendre certaines précautions. Découvrez les avantages et inconvénients d’un achat avec travaux.


Acheter un bien à rénover présente de nombreux avantages

Un investissement de départ plus faible


Le principal avantage, lorsque l’on souhaite acheter un bien à rénover, est très certainement son prix de vente attractif. Les biens nécessitant des travaux sont sensiblement plus abordables que ceux en bon état. Le prix affiché est d’ailleurs souvent négociable. N’hésitez pas à faire une offre en-dessous du prix indiqué, en mettant en avant le budget nécessaire à la réalisation des travaux.
 

Un logement à votre image


Les logements impliquant des travaux de rénovation permettent de laisser libre cours à l’imagination. Vous pouvez décider de faire table rase de la décoration et des aménagements en place, ou vous contenter d’un simple rafraîchissement. C’est un avantage considérable par rapport aux biens neufs, souvent standardisés et livrés clés en mains.
 

Des avantages fiscaux non négligeables


Rénover son logement permet, sous certaines conditions, de bénéficier d’avantages fiscaux :

  • le Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique (CITE) : ce dispositif fiscal permet de déduire une partie du montant des travaux d’amélioration énergétique (30 %, en moyenne, du montant des matériaux et appareils éligibles) de l’impôt sur le revenu ;
  • le montant des travaux est déductible de vos revenus fonciers si vous effectuez des travaux dans le cadre d’un investissement locatif ;
  • la loi Pinel et son avenant, la loi Denormandie : si vous achetez pour louer et que vos travaux représentent au moins 25 % du montant total de la transaction, cette loi permet, sous réserve d’éligibilité (zone géographique, type de travaux…), de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 12 à 21 % du montant de l’acquisition.


Une plus-value potentielle


L’achat d’un appartement à rénover doit être perçu comme un investissement sur le long terme. La plus-value future dépendra notamment de l’attractivité du lieu où se situe le bien, et du coût global de l’acquisition : le prix d’achat initial, le budget consacré aux travaux et les déductions éventuelles faites sur vos impôts.
 


Quelques inconvénients à prendre en considération

Une attente parfois longue avant de pouvoir emménager


Rénover un bien prend du temps, et des imprévus peuvent survenir (retard de livraison de matériaux, indisponibilité d’un corps de métier…). Vous devez prendre en compte le délai de livraison et anticiper un éventuel retard dans l’avancée de vos travaux. Il faut être prêt à assumer les coûts liés à un éventuel crédit sans percevoir de loyers, ou avoir les moyens suffisants pour vivre dans un autre logement le temps que les travaux s’achèvent.
 


Des coûts supplémentaires peuvent faire grimper la facture


Dans le cadre d’une rénovation d’appartement ou de maison, il n’est pas rare que l’on pense à réaliser certaines modifications ou aménagements une fois les travaux démarrés. Le montant de ces ajouts sera additionné à celui figurant sur le devis de départ. Limitez-vous à quelques travaux supplémentaires pour que la note finale ne soit pas trop salée !
 


Être prêt à s’investir pendant la durée des travaux


Acheter une habitation avec travaux nécessite un investissement personnel conséquent. Que vous réalisiez les travaux vous-même ou non, vous devrez être toujours disponible pour répondre aux interrogations éventuelles des professionnels intervenant sur votre chantier. Choisissez le bon moment pour vous lancer dans cette aventure.
 

Cependant, acheter un bien avec des travaux est-il réellement synonyme de bonne affaire ?


Rénover : une bonne idée ?


Ces dernières années, différentes émissions de télévision ont surfé sur le concept suivant : la rénovation de biens. Le succès a été au rendez-vous et a même donné envie à de nombreuses personnes de sauter le pas et de moderniser elles-mêmes des appartements ou encore des maisons.
Cependant, entre ce que l’on voit à la télévision et la réalité, il y a une différence et pas des moindres. Si la rénovation de biens semble accessible, facile et plaisante à l’écran, elle peut être l’inverse dans la vie.
Avant de se lancer dans un tel projet, il faut se poser les bonnes questions et faire preuve de prudence. Estimer le coût des travaux, par exemple, est essentiel tout comme bien prévoir le temps que ces derniers nécessiteront.


Biens à rénover : moins chers, mais…


La différence de prix entre un bien neuf et un bien à rénover est environ égale au montant estimé des travaux. De plus, il est souvent possible de négocier le prix d’achat . De même, puisque les frais de notaire sont calculés en fonction de la valeur du bien, vous en payerez moins en investissant dans un bien à rénover.
Mais attention tout de même. Oui, un bien nécessitant des travaux est vendu moins cher qu’un bien où l’on a simplement à poser ses meubles. Cependant, cela ne veut pas dire que vous réaliserez forcément des économies financières en achetant un bien à réhabiliter. Pourquoi ? Parce qu’il se peut par exemple que le montant des travaux ait été sous-estimé. En outre, les mauvaises surprises ne sont pas rares avec un bien à remettre à neuf. Ainsi, une fois les travaux planifiés terminés, il se peut que d’autres, non prévus dans le budget initial, soient à réaliser.


Acheter pour rénover : quelques conseils utiles


Vous rêvez d’acheter un bien pour le rénover ? Commencez par dresser le bilan des aspects négatifs et positifs d’une telle opération comme nous l’avons fait précédemment. N’hésitez également pas à faire intervenir des professionnels pour estimer le montant des travaux. Un.e architecte, par exemple, pourra réaliser une étude de faisabilité. L’embaucher aura un coût (environ 1 000 euros), mais vous permettra d’obtenir une évaluation du potentiel du bien ainsi que des idées pour optimiser ce dernier.
Autre conseil : prenez le temps de réfléchir. Investir dans l’immobilier est une étape importante et s’offrir du temps pour réfléchir est loin d’être un luxe surtout quand des travaux de grande ampleur sont à prévoir.
Renseignez-vous également sur la réglementation relative aux travaux de rénovation. Au-delà de 170 mètres carrés de surface de plancher/d’emprise au sol, le recours à un.e architecte est par exemple obligatoire.
Enfin, sachez que des aides existent (TVA réduite, Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique…). Il serait dommage de ne pas vous renseigner à ce sujet et surtout de ne pas en profiter.
Que vous cherchiez un bien neuf ou un bien à rénover, n’hésitez surtout pas à faire appel à HOME SELECT pour vous aider dans vos recherches ainsi que pour vous conseiller et vous informer sur de multiples points.

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