Acheter un bien immobilier

Appartement haussmanien

Lorsque vous pensez à acheter un bien immobilier, il est évident que vous ayez déjà une idée précise le concernant. Tout part de la raison pour laquelle vous désirez en acquérir, mais aussi du moment où vous souhaitez le faire. Comme il s’agit d’un projet qui demande une bonne réflexion, vous devez tenir compte de plusieurs paramètres si vous voulez mettre la main sur le bien qui répond parfaitement à vos besoins.

Depuis la recherche du bien à acheter jusqu’à la remise des clés, en passant par la recherche d’un financement, il est parfois nécessaire de se faire aider par un expert. Dans tous les cas, vous pouvez vous préparer à l’avance puisqu’il y a des étapes à suivre pour garantir la réussite de votre projet. 


Déterminer son pouvoir d’achat


Il est évident que vous pensiez d’abord à la façon dont vous allez financer votre projet d’achat immobilier. Quel que soit le type de bien que vous désirez acquérir et son emplacement, déterminer votre budget en amont vous aidera à bien le maîtriser. Cela vous épargnera des problèmes liés à une mauvaise gestion de vos ressources. Mais comment s’y prendre ? Tout simplement en vous basant sur vos revenus et sur vos économies. 


Se fixer un plafond


Selon vos revenus, vous devez vous fixer un plafond à ne pas dépasser. Si vous avez déjà prévu de souscrire à un crédit immobilier, sachez que l’étude de votre dossier banquier est basée sur votre taux d’endettement par rapport à vos revenus et à vos charges. Étant donné que vous n’avez pas le droit de vous endetter à plus de 33% de vos revenus, vous devez d’abord régler les dettes en cours avant de demander un financement immobilier. 

Lorsque vous fixez un budget pour financer l’achat de votre maison ou appartement, n’oubliez pas d’y intégrer les autres frais, outre que le prix de vente du bien. Vous éviterez ainsi de dépasser le plafond que vous vous êtes fixé à l’avance. Pour faire plus simple, vous pouvez aussi passer par un simulateur en ligne. 


3 critères pour estimer votre pouvoir d’achat


Il est souvent nécessaire de faire un prêt immobilier pour acheter un logement. Il y a donc 3 éléments principaux qui peuvent vous aider à calculer le montant total de votre budget d’achat. Le premier, c’est vos revenus qui sont un indicateur de votre capacité d’emprunt bancaire. Le second concerne votre apport immobilier qui s’ajoute à la somme à emprunter. Le dernier concerne les conditions bancaires incluant la durée d’emprunt. 

Pour l’apport immobilier en particulier, la banque demande généralement 10 à 20 % d’apport personnel pour vous accorder un crédit immobilier. Plus il est important, plus vos chances d’obtenir un meilleur taux immobilier sont élevées. Vous pouvez donc l’augmenter en mettant en place une épargne automatique ou en plaçant votre argent sur des produits qui rapportent plus de revenus. 

Vos proches peuvent également vous filer un coup de main en cas de besoin. Il existe aussi des aides dont vous pouvez bénéficier : prêt à taux zéro, Prêt Épargne Logement, Prêt Action Logement, etc. Leur obtention demande juste le respect de quelques conditions.


Déterminer le type de bien à acheter


Vous pouvez vous baser sur votre budget pour choisir un bien à acheter. Entre logement neuf et ancien, le choix dépend de vos préférences, mais aussi de votre pouvoir d’achat. 


Le bien ancien pour payer moins cher


Si votre budget est assez limité, vous pouvez vous tourner vers un bien ancien, c’est-à-dire un logement qui a déjà été occupé. Ce n’est pas forcément une ancienne maison ou un ancien appartement qui demande beaucoup de travaux de rénovation. La plupart des propriétaires le font avant de vendre leur bien afin d’augmenter sa valeur. Certains propriétaires cèdent une maison ou un appartement ayant été construit il y a 5 ou 10 ans à peine. 

Un bien immobilier ancien est généralement plus facile à trouver. Vous pouvez trouver votre bonheur dans n’importe quel quartier, surtout si vous désirez habiter les grandes agglomérations. Vous ne risquez pas de mauvaises surprises puisque vous connaissez à l’avance son état. Côté prix, un logement ancien est largement moins cher. Pour le même type de bien, vous pouvez économiser jusqu’à 20 à 30% si vous vous tournez vers l’ancien.


Acheter dans le neuf pour avoir un bien de bonne qualité


Un logement neuf est un très bon choix pour tous ceux qui veulent acheter bien et profiter d’un immobilier de bonne qualité. Tout d’abord, sachez que les maisons et les appartements neufs sont soumis à la réglementation thermique RT 2012 si le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2013. Les matériaux de construction, l’isolation ainsi que le chauffage, la ventilation et l’eau chaude sanitaire doivent alors respecter les normes en vigueur. 

L’achat d’un immobilier neuf vous donne également droit à des garanties. Cela concerne notamment la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale. Mais plus encore, acheter un logement neuf peut aussi s’avérer plus économique. Déjà que vous n’avez plus à faire des travaux, vous pouvez aussi faire des économies d’énergie grâce aux normes d’isolation. Acheter un bien immobilier neuf vous donne aussi droit à une réduction du frais de notaire et de la TVA. Vous pouvez également bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pour les deux premières années.


Trouver le bien immobilier 


C’est, sans doute, l’étape qui demande le plus de temps. Même si vous avez déjà fixé le budget et que vous savez exactement quel type de bien vous désirez acquérir, il faudra encore savoir où le trouver. Pour trouver un bien à acheter, vous pouvez vous en occuper vous-même ou confier la mission à un professionnel. 


Les sites d’annonce pour trouver soi-même son bien


Les outils numériques vont vous simplifier la tâche. En effet, vous pouvez accéder aux portails immobiliers professionnels où les agences immobilières postent des annonces immobilières. Il suffit juste de s’inscrire à des alertes pour ne pas manquer une belle occasion. Si vous avez déjà ciblé une agence immobilière en particulier, vous pouvez passer directement sur son site web pour consulter les annonces qui y sont postées. 

Sinon, les plateformes d’annonces de particuliers à particuliers peuvent aussi vous mener vers le bien de vos rêves. Enfin, il y a aussi les journaux locaux qui consacrent toujours une rubrique destinée aux annonces d’achat immobilier. Le bouche-à-oreille est toujours d’actualité si vous connaissez des personnes pouvant vous recommander un bien immobilier qui pourrait vous intéresser.


Se faire aider par un professionnel pour gagner du temps


Trouver un appartement ou une maison à acheter est toujours plus simple lorsqu’un professionnel s’en charge. Il peut s’agir d’un chasseur immobilier, d’un agent indépendant ou travaillant dans une agence immobilière ou autre professionnel de l’immobilier. Qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, il connaît bien le marché et peut vous aider à mettre la main sur le bien qui répond parfaitement à vos besoins. Vous devez juste lui verser une commission variant entre 3 et 10% du prix total du bien.

Le principe est assez simple puisque vous devez uniquement lui présenter vos conditions et votre budget. Une fois qu’il aurait regroupé tous les biens, vous pouvez organiser la visite de ceux qui se rapprochent le plus de votre description : type de logement, sa situation géographique, commodité, etc. Ce qui est bien avec l’accompagnement d’un professionnel, c’est qu’il est en mesure d’évaluer le prix du bien. Il vous fournira des informations complètes le concernant et peut s’occuper des formalités administratives.   


La visite du bien 


Ça y est, vous avez fait le tri des biens immobiliers qui semblent répondre à vos attentes et vous allez maintenant les visiter. Lors de chaque visite, il y a quelques points essentiels à vérifier, à commencer par le prix. Il dépend des caractéristiques du logement, de son état et de son emplacement. Il est évident que le prix d’un bien immobilier en parfait état ne soit pas le même que celui qui nécessite encore de nombreux travaux de rénovation. Pour ne pas vous tromper, prenez le temps de vérifier les ventes des 5 dernières années que le gouvernement publie sur la base de demande de valeur foncière.

Vous devez aussi vous informer sur le quartier où votre futur logement est installé. Les moyens de transport, sa proximité avec les infrastructures indispensables au quotidien, les projets d’urbanisme prévus pour les prochaines années et toutes les autres conditions contribuant à une meilleure condition de vie sont à prendre en compte. Concernant les documents relatifs à l’état du bien, prenez votre temps pour les lire. Cela vous évitera de passer à côté d’une information importante. N’hésitez pas à poser autant de questions que vous le souhaitez à votre agent immobilier et à votre notaire. Vous éviterez ainsi des erreurs qui peuvent vous coûter plus cher après votre emménagement.


L’offre d’achat et le compromis de vente


Une fois que vous avez enfin trouvé le logement qui vous convient, vous pouvez adresser une offre d’achat au vendeur. Il est possible de le faire à l’oral, mais il est plus judicieux de la formaliser pour se protéger en cas de problème dans le futur.  Dans ce document, vous devez mentionner le nom du vendeur ou de l’agence, votre nom, la date et la description du bien ainsi que l’adresse exacte et le prix proposé. 

En cas de besoin, vous pouvez joindre à votre offre une lettre de motivation et une attestation de financement fourni par votre banque. Vous avez le droit de négocier le prix de vente du bien. Il faut préciser que cette négociation repose sur plusieurs facteurs : la durée pendant laquelle le bien a été mis en vente, le prix moyen dans la ville, le montant des travaux, etc. Après que le vendeur accepte votre offre, vous pouvez signer le compromis de vente. 

Le compromis de vente est un contrat de pré-vente. C’est un peu comme une réservation, car vous vous engagez à acheter la maison ou l’appartement que le vendeur s’engage à vous vendre. A partir du jour suivant la signature de cette promesse de vente, vous disposez de 10 jours pour changer d’avis et vous rétracter.  Annuler l’achat devient plus compliqué après ce délai. 

En ce qui concerne la promesse de vente, elle engage le vendeur. Ce dernier reçoit un acompte de 10 % du prix de vente en guise de réservation. Si vous achetez le bien, ce montant sera automatiquement déduit du prix restant à payer. Dans le cas contraire, il servira de dédommagement au vendeur pour avoir gardé le bien que vous n’allez pas acquérir pour une raison précise.


Trouver un prêt pour financer l’achat de votre bien immobilier 


Vous disposez de 45 à 60 jours pour trouver un prêt immobilier. Vous devez alors préparer les documents nécessaires à la demande. Il s’agit principalement de justificatifs d’identité et de revenus. Vous pouvez vous adresser directement à un courtier pour accélérer le processus et bénéficier des meilleures conditions. Il va étudier de près votre dossier et s’assurer qu’il tient la route. Il va vous aider à décrocher le meilleur taux et monter le dossier pour mettre toutes les chances de votre côté. Au cas où vous auriez encore des dettes en cours, il vaut mieux les rembourser pour qu’elles n’entravent pas votre capacité d’emprunt. 

Il faut préciser que l’obtention d’un crédit avec le meilleur taux repose sur la qualité de votre dossier et le nombre d’établissements que vous avez démarchés. En effet, vous avez entièrement le droit de faire jouer la concurrence pour obtenir un prêt plus intéressant. Certaines personnes réalisent un plan de financement en amont. C’est une autre façon de prouver à la banque que vous avez bien pensé à votre projet et que vous méritez d’obtenir un financement pour lui donner vie. Ce plan de financement vous aidera aussi à avoir une idée plus précise sur les coûts annexes et le montant à emprunter. 


Dernière ligne droite avant l’emménagement


Après une première étude de votre dossier, la banque va vous donner son accord de principe. Celui-ci regroupe l’ensemble des caractéristiques du crédit. Une fois que la banque a étudié votre dossier de plus près et qu’elle décide de vous proposer un crédit, elle va vous envoyer l’offre de prêt en lettre recommandé, par voie postale. Vous y trouverez les conditions générales du crédit et les clauses que vous ne devez jamais négliger. Vous disposez ensuite de dix jours pour bien réfléchir avant de signer quoi que ce soit.

4 mois après la signature de l’offre de prêt, vous allez signer l’acte authentique. Celle-ci se fera uniquement en votre présence et celle du vendeur et d’un notaire. Vous recevrez ensuite vos clés et vous pourrez emménager. Au cas où il y aurait encore des travaux à faire, vous pouvez tout organiser après réception des clés.

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