Peut-on acheter à Paris sans résider en France ?
Oui, sans aucune restriction de nationalité. Le droit français autorise toute personne physique ou morale, quelle que soit sa nationalité ou sa résidence fiscale, à acquérir un bien immobilier en France. Aucun permis de séjour n’est requis.
En revanche, certaines étapes du processus sont plus complexes pour un acheteur non-résident : le financement bancaire, la fiscalité, et la gestion à distance des démarches administratives.
Le financement : l’obstacle principal
Obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque française en tant que non-résident est possible mais plus exigeant. Les banques demandent généralement un apport minimum de 20 à 30 % (contre 10 à 15 % pour un résident), des revenus stables et documentés, et parfois le nantissement d’un contrat d’assurance-vie ou d’un portefeuille de titres en garantie complémentaire.
Certaines banques françaises disposent de départements dédiés aux non-résidents : BNP Paribas International Buyers, Crédit Agricole, HSBC France. Les courtiers spécialisés en financement international sont des interlocuteurs précieux pour monter le dossier.
Alternative : financer l’achat via une banque de votre pays de résidence, en mettant le bien parisien en garantie. Cette solution est fréquente pour les acheteurs britanniques, suisses et américains.
La fiscalité pour les non-résidents
L’achat est soumis aux mêmes frais de notaire qu’un résident (7 à 8 % dans l’ancien). En revanche, la fiscalité des revenus locatifs et de la plus-value diffère selon votre pays de résidence et l’existence ou non d’une convention fiscale avec la France.
Les revenus locatifs perçus en France sont imposés en France, au minimum au taux de 20 % pour les non-résidents (contre le barème progressif pour les résidents). Les prélèvements sociaux (17,2 %) s’appliquent pour les résidents hors UE/EEE/Suisse, avec un taux réduit de 7,5 % pour les résidents européens.
La plus-value de revente est imposée à 19 % plus prélèvements sociaux, avec un abattement progressif à partir de la 6e année de détention.
Acheter sans se déplacer à Paris
La procuration notariale permet de signer l’acte authentique sans être physiquement présent. Votre notaire rédige une procuration que vous signez devant un notaire, un consul ou un officier public dans votre pays de résidence. Ce document autorise une personne de confiance (souvent votre chasseur immobilier ou votre notaire) à signer en votre nom.
Pour le compromis de vente, la signature électronique est de plus en plus acceptée par les études notariales parisiennes, ce qui simplifie considérablement le processus à distance.
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FAQ
Un Américain peut-il acheter un bien à Paris ?
Oui, sans aucune restriction. Les acheteurs américains doivent cependant être vigilants sur la fiscalité : la convention franco-américaine et les obligations FATCA/FBAR imposent des déclarations spécifiques.
Quel apport minimum pour un non-résident ?
Les banques françaises demandent généralement 20 à 30 % d’apport pour un non-résident, contre 10 à 15 % pour un résident fiscal français.
Peut-on signer à distance chez le notaire ?
Oui, grâce à la procuration notariale. Vous signez la procuration dans votre pays, et une personne de confiance signe l’acte à votre place à Paris.
Faut-il ouvrir un compte bancaire en France ?
Oui, c’est indispensable. Le virement des fonds (apport + frais de notaire) doit transiter par un compte français. La plupart des banques françaises ouvrent des comptes aux non-résidents.
